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赵晓的博客

中国体改研究会特约研究员

 
 
 

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股市与房市角力:股市上涨对房市可能造成的影响被明显低估  

2007-05-29 13:34:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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股市与房市的角力

 

 

股市与房市,两者间有着密切的关系。而在当前股市一路高涨之际,关注两者的内在关系以及不同走势便颇有现实意义。

 

股市与房市之间存在着错综复杂的关系。一是替代关系,即两者作为供投资者选择的资产,具有竞争性和相互替代性,在既定资金量特别是资金不是十分充裕的前提下,两者将出现此消彼涨的资金进入的替代关系。二是互动关系,市场上所有资产的价格都是相关的,房市和股市的价格同样具有相关性,因此彼此的价格必然会有联动影响。比如说,房价长期上市而股价不动,那意味着股价可能相对低估了,市场的力量将会导致股价在某个时期迅速上升,以平衡两者的比价关系——这正是2006以来中国股市的情形。三是财富效应或“一损俱损一荣俱荣”的财富放大效应。房价和股价都是纸上财富,其上下波动所带来的“财富效应”会对彼此间的价格变动产生影响,如资产价格上涨时出现泡沫性的“联涨效应”或者在资产价格下跌时造成如经济学家费雪所讲的“债务-通货紧缩”效应。比如,在房价或股价上扬的时候,人们会感觉财富增多了,从而会对相应地另外一个市场产生更多的需求,而在价格下跌的时候,人们需要还债,可能会争相出售资产,从而导致资产时价格进一步下降,出现“还得越多,债务越重”的悖谬情况,从而导致对另外一个市场的需求更加疲软。

 

2006年中国股市、房市都呈现良好的发展态势,但股市升势明显超过房市。由此引发了过“股市热房市会冷吗”的讨论。然而,当时的股市增长仍然处于恢复之中,人们还没有立即弄清楚两者间的关系,或者说股市的上涨可能对房地产市场造成的冲击。而现在来看,股市上涨对房市可能造成的影响被明显低估了。

 

股市和房市之是否真的存在“替代效应”?有人对1998-2006年的上证指数与房地产销售价格指数进行相关分析,结果显示两者不显著相关。也就是说,股市与房市并非同涨同跌,在1998-2006年期间,两者的波动方向甚至是相反的,且房地产销售价格指数的波峰、波谷领先于上证综合指数约一年时间。两者的价格涨落好象并没有什么关系。

 

然而,这不过是表象而已。关键的原因,就是那个时候的各种制度障碍妨碍了市场规律的发挥,使得市场效应以滞后和扭曲的方向表现出来而已。股市和房市本来是居民最主要的两大投资领域。但我国,由于房地产市场的发育(2001年已经其本上轨道)实际上先于股市,因此成长也先于股市,而股市市场化的真正飞跃其实是2006年,在解决了股权分置问题后才走上正轨。由于前几年我国股市持续低迷疲软,加之其他投资渠道亦不通畅,使得大量的民间资金找不到出路,人们只能将投资的目光单单地聚集在房地产上。 然而,随着股市市场化走上正轨,2006年,股票市场迅速升温,两者间的替代效应正逐渐显示出来。

 

例如,在房地产销售历来旺盛的一线城市北京,据北京市统计局、国家统计局北京调查总队调查显示,1-2月,北京商品房现房和期房销售面积分别比去年同期下降七成和四成。2007年一季度,北京商品房销售407万平方米,比去年同期减少20%;其中住宅销售300万平方米,比去年同期减少34%。此外,一季度北京住宅网上预售登记的数量也较去年同期减少了40%。

 

今年以来,虽然北京房价指数仍在小幅上涨,然而由于房屋销售面积大幅减少,“有价无市”局面突显,因此接下来可能出现的局面是房地产价格的涨幅停滞甚至有可能出现价格的下降。

 

当然,在房地产置业过程中,以自住为目的的购房其变动弹性将比较小,这意味着替代效应不是完全的。与此同时,由于股市旺盛所导致的财富效应,下一步也会有更多人开始买房,所以,房市也必然在随后进一步升温。

 

在这样的态势下,恐怕近期房市需要更多承担的是股市对房市的替代效应,同时兼顾股市上涨所显出的”财富效应”。在过去的几年内,房地产一枝独秀,而现在办到股市扮演主角了。在这种情况下,房地产调控的压力也就自然消去不少。

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