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赵晓的博客

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新设“住房保障司”对房价意味着什么(接受采访)?   

2007-08-25 15:52:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新设住房保障司对房价意味着什么?

2007.08.24 14:13】 来源:和讯网  

http://opinion.news.hexun.com/2461021.shtml

作者:倪金节

 

 

 

编者按:1998 年召开的全国住宅工作会议近10年后,今天国务院再次召开全国住宅工作会议。这次会议将围绕81日国务院通过的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见》的具体实施方案展开。新华社823日亦发布消息称,出身房地产科班、原国家发改委副主任姜伟新被任命为建设部副部长,此前姜伟新已经接任建设部党 组书记,并提出新设住房保障司以配合住宅保障的工作思路。这次全国住宅工作会议具有怎样的意义?房地产调控思路会不会有新的变化?住房保障司的设 立将产生怎样的作用?为此,和讯网约请相关专家进行了访谈。

  马上访谈第100


  嘉宾:

  赵 晓 北京科技大学管理学院经济学教授

  陈则明 上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任


  让住房保障这个轮子滚起来

  和讯网:为什么会选择在这个时候,再次召开全国住宅工作会议?

  赵晓:这十年是变化太大了,98年启动房地产市场化改革,当时市场化做的特别差,没有市场化这回事,98年把轮子滚起来,这个是对的。但问题在于另外一个轮子没有滚起来,就是住房保障。

   现在已经很明确地看到其带来的问题,住房发展很快,市场化进展也是有声有色。但是老百姓意见很大,住房的矛盾成了中国和谐社会里面一道非常刺眼的伤疤, 不见得是市场化这件事情做错了,而是我们其他一些事情没做,就导致了每个人都不开心的结局。总理不开心,这件事没做好,政府官员也辛苦,天天调控,老百姓 也不开心,开发商也灰溜溜的,被当成坏人,中国最坏的人典范。

  房地产取得了长足进展,却造成这么一个大家不开心的结局,不和谐的代表,是由于发展模式和发展方向出了一些问题。过 去讲只有市场化的导向,没有住房保障的趋向,只有效率的导向,没有公平的趋向,这是不行的。从去年开始,已经开始逐渐认识到这个问题,房地产调控终于从以 调控房价为主,开始转向要求政府承担住房保障的责任为主。今年我们看到这样一个转变是非常可喜的,但是在具体做法上,力度还远远不够,不仅力度不够了,另 外一些做法还值得商榷。

  陈则明:房地产市场现在是初步确立了,这是一个大背景,9498年等于还没形成。那时候,一到单位的小年轻,首先想到是单位分房子,现在还有这种想法吗,现在没有了,大部分家庭住房肯定是要通过市场来解决的。

  第二,住房保障是越来越薄弱,长期忽视,工作力度不够,不是说没有,包括经济适用房比例年年下降,廉租房实际上上海首创这个政策,但力度并不大,没有房子租给你。

  住房制度改革存在四大问题

  和讯网:目前我国住房制度改革还存在着哪些亟待解决的问题?并如何应对?

  赵晓:主要是四方面问题比较大。首先,住房体系建设方面,我们严重忽略了这个工作,中国目前是两极分化贫富悬殊,这个工作忽略了,等于把穷人推向火坑。现在已经意识到了。

  第二,住房的产权制度,到现在为止我们的产权制度也极为不清楚,全国人卖地都必须卖给政府,买地都必须从政府来购买,这个产权的基础就不坚实。土地的产权制度是一个很重要的制度,联系着土地的供应,联系着收入分配。如果启动土地的产权改革,我个人认为应该私有化。发达国家、成熟市场的土地私有化为主,都是土地私人产权。另外土地的供应主体多元,供应的土地更加充分,供需矛盾就不会那么激烈,房价上涨也会受到调节、缓和,土地的产权制度应该启动。

   第三,房地产的基础制度,除了刚才谈到的土地产权制度,还有物业税制度。物业税推出来是基础制度,这个基础制度不具备,就容易造成社会不公正。物业税其 实要限制一些富人,过多的占有土地资源,因为我们希望大家能够珍惜土地资源。首先是要让房价涨,房价不涨大家就会浪费土地资源,所以房价涨和珍惜土地资源 之间我们选一头。但是在房价上涨的情况下,有些人还愿意买大房子,那也没关系,征收物业税,国家从这里面进行了调控,这是一个基本的制度,这个制度可以大 大的减缓目前过于旺盛的需求,因为物业税可以区别对待,买房子面积小物业税就很少,不到一定面积不用交物业税,90平米以下不用交物业税,90平米以上就 交物业税,多享有社会资源就多付出收益,就变成收入分配再调控的一个手段,可以变成二次收入分配的一个途径。

  第四,监管制度,现在房地产市场有一个特点,就是开发商和购房者之间存在着严重的信息不对称,开发商是很容易欺负买房人的,容 易演变成不公平的市场,不公平的市场就不是市场了,很多人忘记这一点,就是维护市场的公正,使得这个市场能够健康运行。比如美国在对开发商这种信息的披 露,它的要求是很严很严的,如果谎报虚假信息可能会罚的倾家荡产。还有比如说质量,质量把关政府也是要求很严格,质量安全方面出了问题,政府也会罚的开发 商的倾家荡产,这里面质量很容易骗人,一般人搞不清楚,信息不对称,所以政府要在这里面维护市场的公平公正。

  陈则明:市场这一块应该说消费观念是形成了,但税收上没理顺。比如说耕地保护税,耕地保护税保护耕地了吗?显然没有。土地使用税促进土地的使用效率了吗?也没有。土地增值税它是土地增值的部分吗?也不是。所有的税都比较乱,这个我觉得是比较薄弱的,物业税名称就有点问题。

 

 住房保障重点由经济适用房转向廉租房建设

  和讯网:最近几年来,房价上涨等问题开始成为政府关注的焦点。2005年至今,中央政府连续出台国六条国八条等文件调控房价。但到今年,特别是《意见》直接标志着政府住宅调控思路的转变,住房保障重点由经济适用房转向廉租房建设。你怎么看待这种转变?

  赵晓:我认为这是对的,经济适用房是很容易导致腐败,导致猫腻,甚至黑社会现象,所以业内早就有人提出补砖头不如补人头,廉租房的特点有所不同,廉租房是租的,不涉及产权的转移,廉租房是一个过渡性的房,年轻人刚结婚收入很低,暂时可以在廉租房里住,等有钱了可以过渡,廉租房应该是其中一个重要的一个形态。

  陈则明: 济适用房问题是比较大的,开着宝马车去买经济适用房。根本问题在于经济适用房还是一个机关事业单位福利分房,这个模式没有脱离,根本没有考虑谁穷谁住,谁 住的不够谁住,没有,不是从这个考虑的。实际上还是借着经济适用房,机关事业单位进行福利分房,这实际上是社会不公平。

  和讯网:廉租房和经济适用房相比存在不少优势?

  陈则明: 经济学的角度上是没有优势的。廉租房的发挥效率肯定是不够的,效率就讲究市场价高者得,谁出价钱高谁就住,这个叫市场经济,穷人是出不起钱,肯定出不起 钱,这个要你政府从财政二次分配的。二次分配是不讲究效率的,不讲究效率但是能够兼顾公平,廉租房为什么大家不愿意建,这个也有一个思路转变的问题,原来 觉得搞市场经济要发挥效率嘛,所以这个也难。

  设立住房保障司推进住房保障体系建设

  和讯网:姜伟新书记履新后提出新设住房保障司,你怎么看待住房保障司的设立?其职能将会是怎样的?

  赵晓: 进中国的住房保障体系建设,去年我们讨论这个问题的时候,还记得建设部的官员出来讲过,中国根本就没有住房保障体系。其中一个反映在建设部也没有相应的职 能部门,现在应该有这么一个职能部门,职责也是很清楚,就是推进住房保障体系建设。当然住房保障体系建设肯定不是光是建设部的事,财政怎么出钱,这就是地 方政府关键的任务。

  陈则明:完善政府主导的保障体系。

  和讯网:设立住房保障司应该达到怎样的政策目标?比如推进中国的住房保障体系建设。

  赵晓: 是建设部的一个任务,也是建立住房保障司的职责。这件事不光是建设部能做得了,能推得动,其他涉及到很多,特别涉及到地方政府官员的业绩考核,职能转换, 政府的职能转换和地方官员业绩考核指标的转换,如果要是还是政绩考核,而没有公共产品公共服务这样一些考核指标,地方官员就不太愿意提供公共产品、公共服 务,地方官员要是没有这个积极性,政府没有转到公共产品、公共服务的主要职能上来,建设部也推不动,注定这个工作就是一个很难的工作。

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