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赵晓的博客

中国体改研究会特约研究员

 
 
 

日志

 
 

拆迁文明化改革如果不与中国房地产第三代改革相配套成效可能很差!  

2010-02-05 12:13:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    阅读下面的文章,可以清楚地看出,如果房地产制度不进行系统改革,特别是不进行笔者在“中国第一代、第二代、第三代房地产改革”中的第三代改革,那么,任何好的变革,例如保证拆迁的权益补偿,结果并不定如人意,往往还会带来更多的房价上涨压力,而不可能从根本上解决问题。

    

    拆迁需要文明化,而根本的是整个土地制度的文明化。房地产新的改革需要综合配套、全面有序地进行。

    

    ZT主题: 地方拆迁办主任给北大法学教授的一封信

 

 

两种语境的对话:地方拆迁办主任给北大法学教授的一封信

2010年02月04日 10:42 21世纪经济报道 【 】 【打印共有评论0条

“上书事件”发生后,沈岿的生活发生了重大的变化。

两个月不到的时间里,他共收到了三百多封信件。这些信件共分为四类:有表达支持的、建议的还有商榷的,而70%以上的邮件是求助的。

一切要从2009年12月7日说起。

那天,北京大学法学院副院长沈岿联合其他四位教授——姜明安、王锡锌、钱明星和陈端洪,通过特快专递的形式向全国人大常委会递交了《关于对〈城市房屋拆迁管理条例〉进行审查的建议》,建议立法机关对《城市房屋拆迁管理条例(2001年)》(以下简称《拆迁条例》)进行审查,撤销这一条例或由全国人大专门委员会向国务院提出书面审查意见,建议国务院对《拆迁条例》进行修改。

意料之外,建议很快就收到回复。沈岿等几位学者,于是参加了两次国务院法制办的约谈,全国人大法工委的一次座谈。在1月29日这一天,国务院法制办网站上公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》。

在沈岿的这些邮件里,有封地方拆迁办主任的信件,和沈岿发生了激烈的“交锋”。

拆迁办主任的信札

在叙述地方拆迁办主任的信件之前,有必要简要交代下新《拆迁条例》的争论的焦点所在。

新《拆迁条例》中附则第四十条规定“非因公共利益的需要,拆迁国有土地上单位、个人的房屋的,建设单位应当编制具体实施方案,并报房屋征收部门批准”。

“批准”是否必然产生征收的决定?如果产生征收决定,那是与《宪法》和《物权法》的基本精神相违背的,但这部分内容在“新拆迁条例”中表述得并不明确,容易产生“灰色地带”。这正是主张修改拆迁条例的法学家们所担心的。

沈岿说,第二次座谈会时,包括自己在内的全部专家几乎以为国务院法制办已经默许附则第四十条被删除,但征求意见稿中,仍旧包含了附则第四十条。“如果新的条例中加入附则,可能导致附则比正文使用的频率更高,给了地方政府更多的运作空间。”

沈岿更担心,条例会遭到地方政府的强烈反弹,而最终无法实行。

上书之后,沈岿曾去某二线城市参加拆迁安置模式的探讨。当地政府官员对沈岿说,“拆还是要拆的,但看怎么拆”。其间,还就拆迁问题发生过“激烈”的讨论。而1月31日意见稿公示后,沈岿更是收到一封特殊的邮件。邮件来自一个某地级市区法制办主任。沈岿介绍,自己曾经到该市做过讲座,留下了联系方式。

该主任在来信中说:“首先表明态度,我是您所说的‘反弹’的人之一。当然,不代表地方政府,而仅仅是因为我十多年来一直参与拆迁和拆迁政策的制订。总的感觉是国务院法制办的草案太草率,法学家的意见不靠谱。”

信中所述:“半小时前我还在一个拆迁现场转,听听人们怎么议论。我居然发现了一个离我上班的地方步行只有3分钟的一个城中村,估计四五百户。这个小村子刚刚拍卖,卖的价格不错,两三年后将是一个比较高档的住宅小区。”

“可今天我看到的是一片狼藉:十多户人家在趁黑夜突击加盖房屋,目的是多获得补偿;村子里几乎住的都是外来务工人员,很多房子被辟为小超市、开水房等等;人们三三两两的聚着,商量如何对付拆迁。我想,如果今天拆迁条例的草案就实行,那么这里的拆迁绝对不可能完成。”信件说。

他指出,拆迁有一个特点,如果有100户人家,99户签署了协议,1户没有签署,那么该土地无法实现交地。1户人家足以绑架99户人家的利益,所谓“坚持就是胜利”就是这个道理。

“如果法学家没有看到这一点,而是拘泥于法律概念,我只能感觉到遗憾。法律规则如果在经济上没有可行性,那么即使制定也是得不到遵守的,如2001年的旧条例(实际是1991年的)。”他说。

他提出了几个观点:其一,新条例太注重个体的权利忽视集体的权利。新条例所说的“市场价评估”原则,基本上确定了土地增值私有的答案。

其二,新条例是法治的进步、社会的退步。从法理上看,新条例很“美”:尊重权利、尊重公益、尊重司法等等。然而,如果真的照新条例实施,估计整个拆迁得停止。因为除了很明显的公共设施建设外,政府很难通过行政程序来界定出“公共利益”。没有财政收入的增长,一切建设免谈。

其三:新条例没有看到我国土地制度的“特色”。深圳“良性违宪”搞了土地批租,才开始了房地产近20年的繁荣。“如果没有‘良性违宪’,我们可能还都住在集体宿舍等着分房子呢。”他说。

但该法制办主任也表明立场,称“绝不是旧条例的拥护者”。他反问,没有拆迁,有中国近十年快速的城镇化吗?有我们居住的现代化小区吗?我处理过很多的拆迁难题,目前为止没有发现拆迁过后导致生活困难的;而拆迁过程中的各种表演,无非是利益的争夺而已,与法学家的“权利”“自由”恐怕关系不大。

法学教授的回信:两种语境下的对话

沈岿在接到来信后,回了信。在信的开头,沈岿说,“我十分惊讶于你所持的立场和诸多观点,尤其是出自一位正宗法学科班出身、浸淫法学多年的基层法制工作的领导者身上。”

沈岿支持新条例,最主要的理由之一是,但新条例至少实现了向个体利益的倾斜,而又没有完全放弃公共利益。

在沈岿看来,法制办主任的对话完全是两种语境和两个前提下的对话。如何区分公共利益和商业利益是矛盾集中点。他也注意到,地产商华远集团总裁任志强也曾提到一种论点,“任何商业利益都是公共利益”。“央企是全民所有制企业,它所获得的利益应代表了全体人民,任志强的观点有道理,但是论证不充足。”他说。

作为法学工作者,沈岿坚持区分公共利益和商业利益的目的是为了定义权利的边界和内涵,“只有这样,才知道哪些权利受到侵害,去维护自己的权益。”

而前述拆迁办主任是站在解决问题的立场上看待拆迁条例。沈岿形容说,“这是一种家长式的作风,是单一价值观的灌输。前提是建立在政府认为为城市化进程而进行的拆迁是对绝大多数人有益,而且有利于经济发展的。但事实是很多人已不愿意拆迁,希望通过民主的意愿来决定自己的生活。”

另外,他指出,财政收入虽然多用于市政建设造福于民和拆迁补偿,但由于收支的不公开和不透明,造成了公众的误解。

博弈未了局

“新条例征求意见稿”仍在搜集各方的建议。国务院法制办副主任郜风涛此前表态称,在今后出台的《征收与拆迁补偿条例》中,整个拆迁的思路将发生“根本性变化”。

关于意见稿本身,沈岿在内的许多法律界人士都提出了修改意见。各方对新条例的办法和实施充满忧虑。

作为受条例影响最直接的利益群体,人大代表、SOHO中国董事长潘石屹一席话代表了开发商们的普遍担心。他认为,该条例对房地产开发商当然有影响,如果严格按照这个《征求意见稿》执行,将会导致开发成本上升。他表示,第一要90%以上人同意,第二补偿金要高于市场价,(土地)就很难开出来了,土地供应量就会减少,价格就会提高,开发商的成本就会上升。

中国社科院经济研究所汪利娜认为,开发商的反对和拿地成本有关系,应允许土地通过多元渠道进入市场。征地成本低,而拍地却获得了暴利。她指出,城市化使多数人受益,而我国城市化的水平远远落后于工业化的水平,众多农民远远未曾享受到城市居民所拥有的福利。

截至2月2日,国务院法制办网站上显示,已有9134人参与了意见的征集。距离2月12日公开征求意见期结束,还有10天。

而北京市京华律师事务所秦兵则做出最坏的预测,“修改稿的第一版是反馈意见,表面上经过民主讨论,把‘坏的地方’进行公示后,最后出台的第二稿比第一稿更加恶劣。此前物业管理条例出台就有先例。”他说。

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