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赵晓的博客

中国体改研究会特约研究员

 
 
 

日志

 
 

楼市泡沫与政策泡沫  

2010-04-13 08:34:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市泡沫与政策泡沫

 

  

近期,全国各地楼市再一次量价齐涨。2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%3月间深圳二手房成交量环比2月份大升120%329日上海单日签约量创31个月新高。北京一季度新盘均价21880/平方米,同比上涨90%

 

中国楼市有泡沫,这基本上是全民共识。与此同时,调控政策频出,但无济于事,房价且调且涨,越调越涨。为何房价一直如脱缰野马,为何政策调控总是适得其反?关键就在于调控政策的泡沫性。相比于楼市泡沫,调控政策同样泡沫得厉害。

 

有一好比就是,中国经济本想健康、持续、快速增长,不幸却上了一艘名叫“房地产泡沫”的船,并且还挂着一个叫“政策泡沫”的帆。如此房价不涨才怪呢!而中国经济,长期以往,也必陷危险境地。

 

   楼市泡沫”还在扩大

2010年地产调控政策可谓“乱花渐欲迷人眼”,为打压房地产泡沫,中央政策和地方条款出台的密集程度令人惊叹。一时间,“国四条”坐镇,“京十一条”、“穗七条”等冲锋,加上各路媒体、学者摇旗呐喊,直捣房价“黄龙府”似乎指日可待。但热闹过后,尘埃落定之时,公众再次愕然:房价非但没降,反而继续上涨,且越发离谱。

 

两会宏音未散,就又出现了地王频现和房价再涨。当央企和开发商被千夫所指时,更加应自责的应该是政府。中国房价为什么高?根本的原因是需求被城市化激发的同时,政府对土地的垄断供应又人为地造成了土地的饥饿效应和恐慌效应,从而加重投机购房,更加引发房地产市场供需的严重失衡。

 

据报道,上海、北京、三亚等房地产一线城市,一手房的购买者中,投资性购房已占了40-50%,这足以表明中国住房已严重偏离居住本质,而房屋热卖也严重沦为投机性购买。另据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查,发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算,65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍,这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍,说明中国当前住房空置率远比想象得严重,也说明中国收入分配极不平衡,有钱人正用大量资金在房地产市场上兴风作浪,不断激化社会矛盾,炒房大军明显已经成为加剧我国房地产市场疯狂的毒药。

 

政府一心想以楼市调控政策来完成“曲线救国”,从前有招拍挂改革,现在有保障性住房政策,但从不考虑结束垄断性土地供应制度,也不想真正触动有关利益集团,如此避重就轻终至今日恶果!

 

土地的招拍挂学习的是“香港模式“,源于土地私有制度,但在我国却与垄断性土地供应制度挂上了勾。当政府的强势垄断与需求的旺盛竞争共存时,结果就是需求方的恶性竞争导致地价暴涨。

 

在陷于民愤包围之下,政府同在想以保障性住房的解决办法突围,走“新加坡模式”的道路。然而,其一,新加坡富人多,穷人少,中产阶级占大多数;其二,新加坡土地资源极为贫乏;其三,新加坡有世界闻名的廉政制度。这三点,决定了新加坡可行的模式,拿到中国并不可行。中国的情况是,穷人多富人少,中产阶级也少,人均土地资源并不那么缺乏同时吏治腐败惨不忍睹,所以大量搞社会保障并不现实。忽略国情的差异,一厢情愿往新加坡奔会将中国房地产发展模式再次带入死胡同。

 

经历过2009年政策盛宴后,房地产泡沫已经开始膨胀。2010年的疯狂有续演的危险。既得利益集团置中央政策、百姓愤怒于不顾,正在将房地产泡沫吹得越来越大,是因为他们知道——决策层犹豫不决,政策上投鼠忌器,中央未必祭出真家伙。

 

莫让“政策泡沫”再误国误民

   面对那些已出台的政策、预期出台的政策还有尚在争论的政策,高企的房价仿佛在唱歌:“敌军围困万千重,我自岿然不动!”为什么?因为这些政策无一触及要害,只不过做做表面文章罢了,是“政策泡沫”,或者难听点干脆就是“纸老虎”。

 

   因此,比房地产泡沫更可怕的,其实正是政策泡沫。政策泡沫之形成,在于旧政策无效因而需不断追加新政,在于场面失控后种种权宜之计的运用,在于控与不控间的口是心非,在于各路诸侯在调控房价口号下的同床异梦、貌合神离。

 

政策上的首鼠两端与自相矛盾正是滋生泡沫的温床。之前有取消二手房营业税优惠,使得很多民众为了赶政策末班车紧急出手购房;再后有各大银行开始取消利率优惠,让一些本来观望的购房者紧急入市;而所谓“海南国际旅游生态岛”则因为土地限购令而引发楼市暴涨。正是这一大堆的泡沫政策导致了现在的恐慌性购房。

 

20091217五部委联合通知,规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。此举对于大型地产企业来说无异于隔靴搔痒,却将许多小的地产公司和民营企业逼入绝境。更重要的,它的效果是减少供应,因此不会抵制房价,反而会助涨房价。

 

318国资委勒令78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。该政策曾在2004年出台时搁浅,此时再次提出,坊间认定,一为明确央企定位、整顿房地产市场秩序,二为契合央企“做大做强”的战略目标。可是,公众只看到了“78家”的“功成身退”,却没有看到整顿地王的强硬手段。

 

324,重庆市政府表示要对高价商品房征收特别房产消费税,并已上报国务院。然而,有关地产的税费早已让公众头晕目眩,这其实又是一个巧立名目、不符合实际情况的多余税种。笔者有专文分析,所谓房产消费税,其实质就是暴利税,是针对过高利润而特别征收的一种税。但是,高企的房价并不是房地产企业拥有垄断利润造成的,此税种最终结果就是转嫁到消费者头上并再度推高房价。

 

日前,国土资源部还对外公布,将在全国进行土地招拍挂制度改革试点。然而,无论如何改革,土地掌握在政府手中,垄断与竞争的态势是不会改变的,作为起源于欧美完全市场行为的招拍挂,势必仍将“水土不服”。改招拍挂制度在当前的房地产形势下如同是在深深的伤口上涂红药水。

 

政策泡沫的出现,使得房地产问题的本质被掩盖。在荒唐的激烈争论之中,迷失的是真相,降低的是效率,转移的是目光,摧毁的是经济。2004年的国企大讨论就是这方面的典型。唇枪舌剑中无数政策泡沫被激起,使得国企发展偏离轨道,向着垄断性质的“做大做强”方向驶去;民企则被无限边缘化,期间作为改革初衷的“非公36条”精神被数次新出台的政策所颠覆,终于导致2009年史无前例的“国进民退”倒行逆施恶潮。

 

再看现在,虽然政府明确表态“遏制房价过快上涨”,但出台的政策有却是“打左灯向右拐”,在经济复苏的关口,既要保增长又要遏房价,投鼠忌器间没有找到一个实质性解决问题的政策。于是,地方政府可以继续阳奉阴违地施行土地财政,开发商也可以继续明目张胆地抢夺地王,许多表面上抑制房价的政策到头来变成了助涨房价,于是乎,政策越出,房价越涨,老百姓也越恐慌。

 

政策泡沫误民,亟需刺破!此轮混乱的调控没有遏制住房价事小,让公众失去对政府的信心则事关重大!今天研究物业税,明天拟整暴利税,后天讨论取消贷款优惠,各种政策甚嚣尘上但又迟迟不见,至于到底能否抑制房价,又只有一个“或”字能够表达,如此,政府公信力尽失矣!

 

政策泡沫误国,亟需刺破!政策的大方向没有找准,那么出台再多的政策都将成为泡沫,使再大的力气都将是南辕北辙。

 

要想公众树立起信心,政府首先需要树立起对抑制房价必胜的信心,为此近期应出台严厉的金融政策与税收政策抒缓楼市再度升温。长远之计,政府须拿出壮士断腕的决心,直面房地产的症结——土地制度,才能从根本上解决房地产问题!

 

走彻底的房地产市场化之路

对于短期的金融政策,主要是调整房地产需求的放大器——即信贷的金融杠杆,特别对第二套房、高价房应该进行信贷收缩;在税收政策方面,笔者已经连发两文,吁请严征土地增值税以调控开发商囤地及地王行为,同时通过税收调控来减少投机性需求并释放出供应。

 

但要治本,要让中国人民更幸福、更尊严地居住,则必须直面土地制度的变革,建立公平与和谐的新制度。可以说,当前已经到了彻底反思房地产发展模式的时候,第三代房改推进体制改革迫在眉睫,以彻底的房地产市场化模式为主保障为辅才是根本出路。

 

以资源条件而论,中国其实是一个正常的完全可以走市场经济发展模式的国家,理应学习正常的市场经济国家的模式,建立起土地的现代产权制度,来保证土地的正常流转和有效供应,以保障经济发展和公民福利的同步长进。

 

首先,要尽快改革我国土地产权制度。放开房地产中的小产权房,打破土地强制性国有,才是改革的根本,也是房价稳定以及消除人所嫉恨的土地腐败的根本。当然,这是一项任重而道远的任务,不见得一蹴而就,但它的方向应该是清楚的,那就是要建立产权清晰、权责明确、流转顺畅的现代土地产权制度,并在此基础上重构中国房地产发展模式。

 

其次,完善保障性住房政策,大量增加保障性住房。改变“价高者得”的竞拍机制,保障困难群体和低收入群体的基本住房需求。

 

解决好小产权房问题和土地从强制性国有向民有方向的转化将会给中国房地产带来真正意义上的革命。如此住房价值体系的重估将会使得房地产价格真正回归理性,疯狂的投机行为以及巨大的楼市泡沫都将趋于平缓。中国人的生活质量有望彻底改善,同时大大提高土地使用效率,进而改善就业,加快城市化进程,让中国经济增长获得新的内需拉动的机会,带来巨大的改革效益。如此,房地产就会避免头疼医头、脚疼医脚并以效率和福利损失为巨大代价的结果。

 

房地产泡沫仍在膨胀!那些毫无实质作用但又混淆视听甚至助涨楼价的泡沫政策亟需叫停!而真正有效的政策创新与制度创新必须尽快推出!

 

(本文合作者:岳安时。文章将发《新地产》。转载须经同意)

   

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