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赵晓的博客

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论合理引导个人住房消费的税收政策选择  

2010-04-21 12:21:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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论合理引导个人住房消费的税收政策选择

北京科技大学经济管理学院中国经济研究组 (执笔:赵晓 陈金保)

 

4月14日出台的“新国四条”和4月17日出台的“新国十条”房地产调控新政,以其精准的政策定位和震撼的执行决心力挽狂澜,成功地扭转了市场预期,取得重大阶段性调控成果。4月19日地产股指数大跌8.3%的“集体沦陷”以及金融指数跌7.5%的“被拖累”,近期北京郊区房价的下跌,一线城市成交量的下滑,都反映了政府“连环腿加组合拳”式房产新政的市场果效。从未来来看,房地产调控的波动效果将从一线城市到二线城市,从一线城市的郊区到城中心,从二手房到一手房,从股市楼市到宏观经济。

 

“新国十条”从土地供应、住房信贷、保障性住房建设、市场监管、政策执行等方面入手,频出重拳,强调落实,力求抑房价、稳市场、惠民生。《通知》中还特别要求,财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

 

在“新国十条”中,关于土地供应政策和房地产信贷政策都有详细要求,而关于房地产财税政策却只有目标性要求,那就是“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益”。因此,我们完全有理由相信,全面详细的税收政策的陆续出台将是中央调控房地产市场的后备政策。

 

从经济学要义来看,中国楼市并非完全市场,“市场失灵”现象在所难免,政府加强调控,挤掉楼市泡沫,防范金融风险,避免泡沫破裂给中国经济带来灾难是必要的,这也正是“新国十条”的政策内涵。但利用行政行为以及货币政策来调控房地产“市场失灵”,毕竟只是治理中国房地产“问题市场”的短时与权宜之计。

 

相比之下,在进行土地政策改革的基础之上,利用财税政策引导个人合理住房消费和调节个人房产收益可能成为中国房地产市场回归“正常市场”的中期之计。

 

从财税政策要义来看,个人住房税收政策目标应该有三:一是保民生。在此,笔者要再次强调,住房的本质属性是民生消费品,而不是投资品,更不是投机品。地方政府常常沉迷于房价高涨带来的GDP增长和财政收入超速增加,这种“经营城市”的行政理念只会掠夺百姓的财富和全体国民的幸福。其实,幸福、尊严、公正、和谐,才是衡量个人住房税收政策好坏的首要尺度。二是调收入。税收政策本来就是政府用来调节二次收入分配的重要工具。因此,房地产税收上的“劫富济贫”对控制我国不断升高的基尼系数应该有所作为。三是促发展。人口众多、土地紧张是我国的基本国情,而由于房地产投资或投机引起的居高不下的房地产空置是一种土地资源和国民财富的极大浪费。中国经济需要的是鼓励实体投资和创新发展,避免资源扭曲配置,全民投资炒房,以求坐享暴利的不正常“逆向选择”行为必须依靠房地产税收政策进行及时纠正。

 

从个人住房消费的环节来看,税收政策的着力点应该重点放在三个环节:购买住房或租房消费、住房持有、住房转让。

 

在个人购买住房环节,要着重强调差别性税收调控政策。对购买首套普通住房和改善性住房的,适用契税优惠税率;而对购买多套住房,或别墅、大面积等非普通住宅的,除取消优惠税率外,还可以考虑征收特别消费税。对无自有住房而租房住的,每月租金可以在个人所得税中进行适当抵扣。这种差别性税收政策既有利于引导合理的住房消费理念,也有利于调节收入分配,更有利于保障基本民生的居住需求。政府一贯倡导的“青年人应该先租房后买房”不能仅停留在口号上,对住房租金实行个人所得税抵扣应该成为我们需要迈出的第一步。

 

在住房持有环节,物业税的推出应该是改革根本。1%-2%的物业税税负对短期炒房者可能影响有限,但如果实行累进的差别性税率,则对持有多套住房的投资者,会大大增加他们的持有成本,降低他们的收益预期。国外的成熟经验也反复证明物业税的征收是抑制房产投机的有效手段。但物业税的推出既面临立法程序问题,也面临房产清查、评估等技术细节问题,一时半刻不易推出。作为过渡之计,房地产保有税的开征不失为可选之策。

 

在房地产转让环节,我们曾通过《上海证券报》等呼吁,应尽快取消二手房交易的各项税收优惠政策。经测算,目前二手房交易实际征收税收不到总房价的2%,如果取消优惠税率,从严征收土地增值税和个人所得税,则炒房者收益的50%以上需要缴税。“重名义税负、轻实际税负”,这种“雷声大、雨点小”的税收政策执行力度会逐步吞噬我们政府调控房地产市场的决心和信心。从长期来看,对投资性尤其是投机性住房转让课以重税是保证住房的民生特性,抑制不正常性住房需求的最有效手段。

 

“更加严格的差别化住房信贷政策”已经刮起了房贷政策的“超级风暴”,相信“以差别化为基本特点,以民生为最终目标”的个人住房消费税收政策的脚步将很快到来!

 

    (本文将刊于《财经国家周刊》。转载须经作者同意)

    


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