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赵晓的博客

中国体改研究会特约研究员

 
 
 

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zt中央媒体“密集打压” 楼市又到新一轮调控前夜?   

2010-04-08 22:27:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央媒体“密集打压” 楼市又到新一轮调控前夜?

2010年04月08日 15:37 来源: 南方日报 【字体:

  3月,似乎已成楼市转折的“关键点”。去年3月,楼市从金融危机中快速“解冻”;今年3月,各地楼市又现“癫狂”苗头。一线楼市重现大幅提价,而二线城市如苏州、南昌、武汉、长春、郑州、合肥等又快速起跑,其上涨幅度之大、速度之快已经远远超过了一线城市,游资从一线城市涌入二线城市的苗头明显,受此影响,中国楼市热又进入到了全新程度的疯狂,这个层面上,疯狂楼市已经是全国大中型城市的普遍现象。

  就在这一关口,3月底,新华社、《人民日报》等中央媒体接连发布楼市的系列报道和评论,笔锋直指高楼价。根据以往惯例,中央媒体就某一社会热点频频发言时,也是政策调控的关键点。因此,不少业内人士揣测,高层或者正在酝酿新一轮的楼市调控计划,更猛烈的楼市调控行动或将拉开。

  中央媒体频批楼市坊间解读为调控信号

  3月28日到4月2日,新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论,连续6天播发评论,对房地产当前的问题进行了全方位的解读。其话题包括地方政府的土地财政、楼市交易中的投机行为、权房交易中的官员腐败,以及利用税收政策调节房地产市场等。

  而《人民日报》近日也以“追问中国楼市·民生三问”为题,展开房地产市场的系列分析和报道。从4月1日的《房价今年会怎样》,到4月2日的《“地王”会不会消失》,再到4月6日的《预售制能否取消》,三篇报道都聚焦民众关切的要害,也是当前业界迷茫之处。

  纵观这些话题,涵盖当前楼市热点,既包括房地产市场制度建设这些深层次问题,从根源上探究中国房价为何高企难降,也探讨了楼市运行中的特色问题,如各式各样的炒房团等,以便从市场自身找寻当前楼市乱象的各种具体因素。

  以往中央媒体在关键时刻就某一社会经济热点的言论,往往是政策调整的先行信号。目前,楼市正处于系列调控出台后观察效果的关键敏感期,因此这些中央媒体针对楼市连续发表的言论,让不少坊间人士揣测,高层或许正在酝酿新一轮的调控政策。

  不过,新华社国内部评论室主任张建高表示,全国两会刚结束他们就开始策划这一评论系列,是出于作为媒体人的责任感,背后并没有推手。另有知情人士也透露,《人民日报》的此次房地产系列报道在两会之前就已经推出,并没有来自高层的授意或者提前预知相关政策变化,而是针对当前楼市热点而实施的报道策划。

  虽然中央媒体的报道并非出自高层授意,但有专家指出,中央媒体的频繁报道说明了在一系列调控和强烈的民怨背景下,3月楼市出现的反弹增加了不少人的调控担忧,而媒体对于根治楼市痼疾的鼓与呼也一定会引起有关层面的高度重视。

  3月回暖速度太快引发激烈调控担忧

  有业内人士称,近期中央媒体之所以密集发声,与楼市当前的变化有直接关系。

  去年年底以来,中央及地方的楼市调控政策密集出台,仅近期就包括要求78家非地产主业央企15个工作日退出房地产市场、暂停住宅用地出让等等。今年1月至3月上旬,国内楼市的确一定程度上出现调整,成交低迷,房价上涨动力也显得不足。对此,住建部部长姜伟新就曾表示,由于中央政府和地方政府对房价过高、过快上涨采取了一系列的政策措施,相信今年的房地产市场应该是一个比较平稳发展的状况。不少业内人士也认为,楼市调控政策成效初显。

  不过从3月中下旬开始,不少城市新房周成交量突然走出谷底,部分重点城市房价又开始飙升,这引发了激烈调控政策出台的担忧。

  中国指数研究院数据显示,上周监测的30个城市中,17个城市成交面积环比上涨,其中宁波涨幅最大,环比上涨82.18%,苏州、佛山、上海的环比涨幅均超过60%。9个重点监测的城市中,7个城市成交面积环比上涨,上海涨幅位居榜首,环比上涨62.25%,其次是杭州和南京,分别上涨42.69%、35.21%。在能监测到价格的重点城市中,北京环比上涨6.36%,南京上涨9.78%,武汉上涨5.41%,苏州上涨11.69%,哈尔滨环比涨幅更接近20%。

  对于此前楼市调控政策效果的担忧不仅反映在成交量和房价上。

  此前国土部已要求在今年住房和保障性住房用地供应计划编制公布前暂停住宅用地出让。但据中原土地监测系统显示,此后一周各地住宅市场供求却似乎并未受到此影响,12个重点监测城市本周公告出让住宅用地和成交住宅用地都远超过了2009年的周平均水平。另外,之前二套房贷优惠政策取消对楼市的影响曾引起业内的极大忧虑,但目前不仅二套房贷优惠取消,包括四大国有银行在内的多数银行连首套房贷都已全面收紧。而从市场层面来看,却似乎并未引起大的震动。

  现有政策效果存疑房产税改革有望破冰

  房地产营销策划专家谢逸枫分析,中央政策一方面要打压房价上涨过快等现象,另一方面又担心政策过猛影响到楼市稳定。显然,中央当前对于楼市调控显得有些缩手缩脚。但从温家宝表态本届政府有决心在任期内使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位来看,如果现有的调控政策拴不住房价这匹野马,中央也势必继续出台调控政策。

  中原地产胡广东指出,虽然目前并不明确下一步可能调控的方向,但调控的前提是对市场动态的准确掌握。以往决策层的信息来源往往来自于各部委调查组对地方的督察监测以及各地方政府上报的信息。但从实际上来看,这些信息在一定程度上并未完全真实反映楼市的全貌。而来自于媒体的声音,至少可以成为政策决策的参考。虽无高层授意,近期中央媒体如此密集报道楼市,反映出房价不断上涨、挤压民众需求已经成为当前社会最重要的难题之一,相信会引起有关层面的重视。

  不少业内人士坚信,在不增加地方财政支配权力的前提下,地方政府“以地生财”这一局面很难由“调控”二字解决,而房地产持有缓解的税收则被视作增加地方政府收入的当然选择。财政部网站日前公布的“财政部2010年工作要点”中指出,将完善房产税制度。今年房产税改革有望先期破冰,这将为从根本上遏制住各城市的房价过快上涨铺平道路。

  此外,以赵晓为主笔的北京科技大学中国经济研究组日前又提出,应从严征收土地增值税。赵晓表示,因多种原因,我国土地增值税的征收一直“有名无实”。如从严征收,可在一定程度上抑制房企的暴利,又可起到调节收入分配的作用。长城证券研究报告指出:“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后,对净利润的影响是17.4%。毛利率越高的项目,征税对项目利润的影响越大。”

    

另一篇:

新闻联播4天3次评外国楼市 为房产调控新政探路

zt中央媒体8220;密集打压8221; 楼市又到新一轮调控前夜?  - 赵晓 - 赵晓的博客 来源:浙江在线
2010年04月07日09:53

  新闻联播4天3次评说外国楼市为调控新政探路

  继新华社六评楼市后,央视《新闻联播》也4天3次评说外国楼市

  每经记者 徐奎松 发自北京

  新华社六连评

  4月2日 《税收杠杆应发挥更大作用》

  4月1日 《“土地财政”还能维持多久》

  3月31日《疯狂的房价叫板土地招拍挂》

  3月30日《坚决清除房价中的“腐败成本”》

  3月29日《不能让楼市成为投机者的乐园》

  3月28日《红火景象下的楼市之忧》

  每经记者 徐奎松 发自北京

  “清明节气雨纷纷,房价高得迫人魂。”

  清明节期间,就在网上发出这句“打油诗”的同时,新华社连续刊发了六篇评论,对楼市泡沫和地方土地财政给楼市带来的投机效应和社会影响进行了深刻剖析。随即,市场出现了各种猜想。受相关因素影响,房地产股昨日(4月6日)也以大跌收盘。

  近日,央视《新闻联播》也播出了许多关于国外楼市的新闻,比如4月3日的《日本年轻人:租房住也幸福》,4月4日的 《面积小价格低 纽约小户型受青睐》,4月6日的 《美国政府采取多种措施促房价稳定》,这让“嗅觉”敏感的业内人士似乎又嗅出了什么,加剧了关于调控政策的新猜想。

  “六连评”作用有多大

  社科院工业经济所投资与市场研究室主任曹建海在接受《每日经济新闻》记者采访时认为,新华社的“六连评”,在一定程度上会让房地产业更加清醒,让决策者再度思考房地产目前的状况,考虑房地产未来的发展方向等问题。

  不过,曹建海也表示,新华社的评论依旧围绕加大已经熟知的房地产泡沫层面,即便提出了地方政府的土地财政问题,也只能说抓住了问题的表皮,不是要害。房地产的真正要害,是中央层面的政策走向问题。

  北京科技大学教授赵晓则对《每日经济新闻》记者表示,新华社的“六连评”对楼市起的作用可能很小,“比得上总理的讲话吗?”

  中央媒体密集关注楼市,是否意味着楼市将迎来新一波更有力度的调控?是否在为物业税开道?

  曹建海分析,不能低估中央媒体的声音,决策层如果连新华社的声音都置之不理,中国高房价的走势那就真的没救了。不过反过来看,由于新华社的评论并没切中问题的核心,其影响力也不必高估。

  “土地财政”如何治理

  对地方政府土地财政问题如何治理的问题,曹建海认为,如果中央政府不进行制度性调整,让地方政府自身约束,那是不可能的,因为卖地皮成了地方政府的专利产品。

  早在“两会”之后的3月22日,国土部就召开全国视频会议,部署加强房地产用地供应和监管工作,并随即出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(即“国土19条”)。

  曹建海认为,“国土19条”达不到遏制高房价的效果,因为没有一条具有量化标准,很空泛。

  赵晓则表示,土地财政的实质问题是背后掩盖的三个制度走向问题:一是中央与地方财权和事权的划分已经与当前经济的变化不合拍,该调整的没有及时调整;二是地方政府的土地财政与土地制度紧密相连,尽管说地方有支配土地的权利,但如果没有中央定的土地国家垄断政策,天价土地是不会拍出来的(记者第二点记录不准确,我这里改过来了——博主注);三是地方政府的土地财政之所以能够实施,与不断扩张的货币政策紧密相关。

  学者:严征土地增值税

  为遏制高房价,物业税的出台在学者和政府层面基本形成共识。在此基础上,以赵晓为主笔的北京科技大学中国经济研究组日前又提出,应从严征收土地增值税。

  赵晓解释说,《土地增值税暂行条例》包含了时下政府非常关注的调控市场和调节收入分配的双重目标,实际上是一个远比中看不中用的暴利税更有效的政策利器。遗憾的是,因多种原因,我国土地增值税的征收一直 “有名无实”。如从严征收,可在一定程度上抑制房企的暴利,起到调节收入分配的作用。

  赵晓称,我国房地产市场的高额利润是不争的事实,许多房价并不是以成本为基础来定的。土地增值税是对房地产项目的超额利润(扣除成本、税金后的纯利润)征收的,这种事后征收的税,跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样,税负即使转嫁,想100%转嫁给消费者的可能性也不大。

  长城证券的研究报告也指出:“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后,对净利润的影响是17.4%。毛利率越高的项目,征税对项目利润的影响越大。”(文章来源:每日经济新闻)

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