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从“反暴利税”和督查小组“收官”看各方博弈的再平衡  

2011-05-14 10:41:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从“反暴利税”和督查小组“收官”看各方博弈的再平衡

                                                       【作者:赵晓 李慧忠】

 

                                                           楔子

 

      4月21日国务院八大房地产督查组已结束十六省份的实地督查返回北京。一个直接的成果是督查组结束陕西督查工作当日,西安宣布2011年新建住房价格涨幅下调3.5%至11.5%。近日督查组将向国务院作专门汇报。4月26日晚间国家发改委透露,发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格保持在合理水平。《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施,官方还将陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施,其中反暴利法规定是最重要的措施之一。

      新一轮的调控何时出台?调控的第一剑又指向何处?本文将作简要分析,新一轮调控后如何实现“再平衡”值得大家思考!

 

                                 新一轮调调控的“首脚”便是“乌龙球”

 

      以上述两件事为楔子,再观察近期房地产市场的运行数据:仅4月18日至4月24日全国35个城市中有17个城市量价齐升,21个城市成交量环比上涨,26个城市均价环比上涨。其中,杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨10大重点城市成交,上海成交涨幅也超过30%。从上述数据不难发现,以“国八条”为代表的上一轮调控基本上被“反调控力量”化解,地方政府和开发商又重新把房价导入了上行的轨道,这也正是国务院派督查组下访的原因,督查组的返京也意味着新一轮调控的开始!然而,首先传出的反暴利税无疑是一脚臭球。

      一方面,当前的房地产市场是非常典型的卖方市场,许多购房者为了买一套房子不惜一整夜的排队。此外,商品房的价格(即使执行了明码标价)是由市场决定的,开发商把暴利税转嫁给购房人轻而易举。如果说为了抑制房价过快上涨而征收暴利税,这显然是南辕北辙。如果说为了增加政府财政收入,开征暴利税倒是一步妙棋。

      另一方面,暴利税和土地增值税存在很多相识之处,其设计思路完全一样,存在明显的重复征税问题。当前关键的问题不是增加新的税种,而是如何合理的设计现有税种!目前土地增值税属于地税税种,也就是属于地方财政收入的一部分。此外,卖地收入也是地方财政的支柱力量。如果地方政府从严、从重征收土地增值税,房地产开发商的投资热情势必受到打压,开发商不开发就意味着没有GDP的高增长和巨额的土地出让收入。基于上述原因,地方政府没有足够的动力严格执行土地增值税法,对他们而言,舍小取大是上策!所以土地增值税应该从地税变为国税,由中央统一控制,这样才能对高房价进行“釜底抽薪”!此外,目前税法规定增值税作为中央、地方共享税,75%归中央、25%归地方。当前国家大力提倡产业升级,如果地方政府分享的25%比例有所上升,一者可以缓解地方政府对土地财政的依赖,二者可以有效的激励地方政府提升产业结构、促进产业升级。

如果能对现存税种的结构和归属进行有效的微调,完全可以起到逆转乾坤的效果!简单的开征暴利税让人不免觉得调控手段笨拙!

 

                     “有恃无恐”的中央政府和“考验政治智慧”的地方政府

 

      一季度9.7%的GDP增长率让中央政府对房地产调控心里有了底儿!此外,据住建部估算,2011年1000万套保障房投资约1.4万亿元。即便新增普通商品房开发投资零增长,全部商品房开发投资仍可增长8%,对投资增速贡献1.6个百分点,虽比2010年6.1个百分点回落4.5个百分点,但影响整体投资有限。这意味着政府楼市调控在当前几乎可肆无忌惮!

      此外,另一个现象也值得大家关注,3月份以来我国多地出现淡季“电荒”现象。浙江、湖南、江西、重庆、贵州等地均不同程度的呈现用电紧张态势,各地相继采取限电和让电措施。比如,浙江绍兴三月份就出现了接近夏天最大的用电负荷,这是最近七八年没有出现过的。而从下图来看,发电产量在绝对值上大幅增加。供给量大幅增加的情况下发生电荒,可见需求量多么的强烈!为何有如此多的用电需要呢?答案只有一个:民营经济复活!换言之,经济的增长对房地产行业的依赖有所减缓,现在根本不存在“房地产绑架中国经济的问题”。这也在一定程度上增强了中央调控房价的决心。

 

      与此同时,地方政府官员的“政治智慧”面临较大的考验!如果一味的执行或迎合中央对房地产的调控政策,在没有有效替代土地财政的收入渠道时发力痛击了房地产行业!政治任务是完成了,但地方财政却垮掉了。如果太过直接的不执行中央的调控政令,政治任务都没完成,乌纱帽也就别戴了!如何有效而巧妙的游离于二者之间,将是地方官员面临的主要问题!相信并不是每个官员都可以做到,“海口拟取消限购令”的消息便是一个例子,虽然最后辟谣,仍值得地方政府引以为戒。

 

                          “保障房”成为中央政府与地方政府的利益共同点

 

      从当前中央决策层的声音判断,并不是每位领导都专注于打压房价。一些领导反复强调稳定,一些领导只关注保障房,当然也有一些领导坚决打压房价。这三种声音相比较,保障房是折中的一种。同时,保障房可以兼顾中央和地方的利益!

      从中央层面而言,本届政府的谢幕无疑需要通过房地产的有效调控来赢得掌声,而下届政府的升帐无疑也需要借房地产的有效调控来立威!所以,中央整体而言都会想解决好高房价问题。大力发展保障房,从根本上改变房地产的供给格局也是一个治根儿的手段,由以前“价高者得”的格局驶入双轨制,即“保障房+商品房”,使高端市场由市场说了算,低端市场由政府说了算!

从地方政府而言,以前之所以十分排斥保障房,主要因为地方政府建设保障房,一者占用土地,二者占用土地不但没有土地出让收入,反而需要地方财政自己掏腰包。但现在保障房建设备受追捧,地方政府把保障房视为招商引资的新舞台,土地、资金、政策优惠,以及其他资源纷纷汇集而来,银行和开发商的积极性也大为改观。以重庆为例,重庆公租房和廉租房的租金可以结合通胀水平涨价,并可在五年后出售给租房者。开发商可以通过销售较快回收资金,政府也能在未来顺利“脱身”。因此,重庆模式也得到了当地商业银行的青睐,融资渠道较为畅通。重庆保障房选址不偏,大片区成批建,周边配套较完善,有利于房子后期升值。

 

 

                                              结束语

 

      既然是博弈,肯定面临着博弈与反博弈的拉锯!从“不平衡”走向“平衡”,再回归“不平衡”。但有一点非常关键,监管者的智慧一定要高于被监管者,只有这样才有得玩儿!

(作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠)

(本文为将刊于《新京报》,转载须经同意,联系方式lihuizhong2004@sina.com。)

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