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赵晓的博客

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日志

 
 

政策紧缩的冰与物价上腾的火  

2011-07-26 19:26:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   政策紧缩的冰与物价上腾的火

                                      ——2011年上半年中国房地产/金融专题报告

                             (2011.7---房地产4号报告)

【作者:赵晓 李慧忠】

     这是一个最好的地产时代,也是一个最坏的地产时代!在最好的时代里,我们经历了房地产的暴利时代,经历了地下钱庄空前繁荣的时代,也经历了个人财富急速膨胀的时代!在最坏的时代里,我们体验了被限购、被限贷、被限外,体验了货币政策的冰点,也体验了个人财富的被通胀的火势!政策紧缩的冰与物价上腾的火就这样考验着中国房地产市场。

     对于当前的财富阶层,尤其是北方的煤老板,最让人焦灼的是个人财富的不安全!政治风险在一定程度上刺激了海外买房潮。国家统计局公布的CPI数据已经高达6.4%,而真实的通胀率可想而知。当前的财富阶层犹如一个快速旋转的陀螺,一不小心便可能被甩出这个阶层。如何正确解读当前的地产金融市场便显得尤为重要!

1、2011年上半年全国房地产市场解读

     土地市场运行数据:2011年上半年全国130个城市土地招拍挂市场明显降温,住宅用地的推出面积和成交面积分别同比下降15.2%和6.4%。2011年全国计划供应住宅用地21.8万公顷,根据130个城市土地招拍挂数据推算,上半年完成率仅在25%左右。全国十大城市共推出住宅用地3026万平方米,同比下降38%。北京等多个城市供地计划上半年完成率不足20%,共成交2651万平方米,同比下降34%,除广州、深圳和南京外,均有所下降,其中北京、天津、重庆降幅超过30%。

     解读:全国住宅用地推出成交量低于去年,6月供应加大带动成交量有所增长。预计下半年全国住宅用地推出量会明显加大,或许这又是开发商拿地的好时机。

     商品房市场运行数据:2011年上半年全国商品房销售面积为4.4亿平方米,同比增长12.9%,比1-5月提高3.8个百分点,增速进一步加快(1-5月增速比1-4月提高2.8个百分点)。6月当月全国商品房销售面积11487万平方米,大于去年全年月平均水平(8700万平方米),环比大幅增长43%,同比增长24.7%。

数据来源:CREIS

图1            2007年1月-2011年6月全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速

     2011年上半年,全国完成房地产开发投资额26250亿元,同比增长32.9%,增幅比1-5月略降1.7个百分点,继续高位运行。同期住宅开发投资18641亿元,同比增长36.1%,增幅比1-5月下降1.7个百分点,但仍为07年以来较高水平。6月当月全国房地产开发投资额创近年来新高,完成开发投资额7513亿元,同比增长28.9%,增速回落6.6个百分点。其中住宅投资5351亿元,同比增长32.2%,增速回落3.8个百分点。20个代表性城市住宅成交量同比小幅下降6%,但相比2010年下半年降幅超过20%。一线城市中除北京外同比均有所增长,但普遍低于去年下半年。

     解读:整体来看,全国房地产市场仍处于快速发展的阶段,尤其是二三线城市,一线城市的发展速度趋于理性或者趋冷。这主要得益于全国城市化进程,二三线城市的刚需型购房者以及改善型购房者仍是主力。此外,全国下半年年的商品房供给面积较大,不排除大供应量“巧遇”政治性政策打压的可能,信贷政策的紧缩可能使中小型房企面临洗牌的可能。就房价而言,全国下半年可能是走势是横盘或者是微涨,房地产遍地皆黄金的时代基本结束。

2、2011年上半年北京房地产市场解读

2.1 商品住宅市场


 


 

数据来源:CRIC

图2            2010年1月-2011年6月北京商品住宅成交均价及同比和环比

     价格:从统计数据显示,过去18个月,北京住宅市场的成交价格基本维持在2.1万元/平米上下波动。价格有2个高点,即2010年4月份价格接近2.3万元/平米、2011年2月份价格涨至2.5万元/平米,但随着2010年4月17日的“国10条”和2011年2月17日的“京15条”的出台,价格有较大幅度的下跌。但同比数据显示,尤其是参照证券投资学K线理论的趋势分析,同比增速进入下行趋势,即下半年北京住宅市场价格下行的大趋势基本明朗,尤其是以通州为代表的郊区。


 


 

数据来源:CRIC

图3            2010年1月-2011年6月北京商品住宅成交量及同比和环比

     成交量:价格趋势的分析必须结合成交量,成交量很低的价格不具有代表性。上半年北京商品住宅成交量明显萎缩,甚至没有突破前期的中间值100万平米的关口。同比数据显示今年上半年成交量增幅下行是大趋势,环比数据也显示成交量震动下行。6月份成交量回升,主要由于6月新开盘项目大量增加,通过降价或者变相降价推高成交量。

     二手房:北京2011年上半年二手房住宅成交6.84万套,成交面积为634万平米,同比下降34.11%,而2009年、2010年同期二手房住宅成交量为10.39万套和10.12万套。100平米以下户型成交占68.44%,60平米以下的小户型成交占28.02%、60-80平米占21.82%、80-100平米占18.7%。100平米以下的户型占市场成交的主力,一般属于刚需置业。140平米以上的户型面积占13.06%,升级置业购房占比不足2层,刚需客户仍是支撑成交量的主力。2011年上半年10个郊县地区成交同比下降35.18%,二手房价率先下降,并且这一影响已经由郊区开始向市区扩散。

     结论:目前来看,北京住宅市场量增价跌(或横盘),库存压力加大,土地市场“破冰”,价格下行的通道基本形成。

2.2 商业地产市场


 


 

数据来源:CRIC

图4            2010年1月-2011年6月北京写字楼成交价格及同比和环比

     价格:上半年北京商业写字楼售价继续保持震荡上行的态势,但环比和同比数据显示增速放缓。过去18个月北京楼市遭遇的2次大的政策冲击,写字楼市场不但没有收到影响,反而在政策出台之后迎来发展的春天。据写字楼实际操盘人士消息,过去18个月写字楼成交客户中,成交金额在1000万左右量级的客户非常密集。该类客户很可能是由于限购等住宅打压政策而被挤出的原住宅投资客,现在转向投资写字楼。


 


 

数据来源:CRIC

图5            2010年1月-2011年6月北京写字楼成交量及同比和环比

     成交量:上半年北京写字楼成交量出现一定萎缩,6月份有较大反弹;同比和环比数据显示成交量趋于理性。从供给来看,据第一太平戴维斯测算,2011年第一季度没有新增供应交付入市,预计截止今年年底,北京写字楼新增供应仅为39.9万平米。主要楼盘是望京SOHO和丹棱SOHO等等。随着SOHO中国的新产品推出,下半年北京写字楼的成交价格和成交量可能有一定幅度的上升。从需求来看,2011年第一季度北京净吸纳量26.1万平米,市场的主要吸纳依旧来自大型国有企业、跨国公司,由于这些企业的大幅扩张带动市场需求上升,吸纳量连续6个月超过供给量。

     租金:据仲量联行数据,北京甲级写字楼租金整体上涨17.3%,优质商铺租金上涨14.7%创下至2000年以来的价格高峰。租金最贵的国贸3期已突破1000元/月/平米,CBD区域的租金均价为286元/月/平米。全市甲级写字楼空置率降至7.9%,环比下降2.9%,创历史新低。

结论:写字楼市场依然处于供不应求的状况,但价格已处于高位运行,主要得益于租金上涨速度较快。

3、政策分析与预判

     房地产政策的分析离不开大的政治背景!2011年注定是多事之秋,温州动车相撞特大事故、京沪高铁事故频发、北京奥的斯电梯事故、南方洪涝灾害、食品安全问题等越演越烈。每一件事都关系着民生、每一件事都考验着政府的公信力!而且在政府换届的不稳定时期,如果楼市问题再处理不好,那么社会的不和谐因素必定骤升乃至爆发。为了保稳定政府也必须使房价有明显下降。在这个特殊阶段,纵使有人疾呼“一旦出现房地产投资下滑的幅度超出保障房可以对冲的范围以及县级融资平台风险的暴露等现象,中国可能已进入政策超调的风险。”也无济于事,尽管有一定道理。

     换言之,当前的楼市政策已经越来越脱离经济层面的思考,政治性调控的声音越来越大!在这个时候奢望限购放水显示是不合时宜的,下半年楼市政策只能继续保持紧缩的大基调,甚至会趋紧!

     就具体政策而言,以前部分城市偷奸耍滑的只限购成交量不密集的部分城区,下半年可能会进一步扩大限购范围,把整个城区以及部分郊区纳入。对于二三线城市,很可能会被添加入限购地图,尤其是从一二线城市挤出的民间资本又流入的二三城市,这些城市过去几个月里房价上涨太快,进而成为政策打击对象。从信贷政策而言,收紧的按揭政策基本不会有大的变化。

4、当前金融市场的大背景

     房地产问题的关键有二点:资金+土地。有土地就可以创造供给,有资金就可以保障需求。

数据来源:中国指数研究院

图6            2010年1月-2011年6月全国CPI和利息变动走势

     2011年已经6次上调存款准备金率、3次加息。如果加上去年的调整,一共上调了12次存款准备金率、5次加息!如此频繁的调整存准率在世界金融史上都是罕见的。2008年以来,为了应对全球次贷危机而启动的“4万亿经济刺激方案”,4万亿中的90%以上都被国有企业拿走,民营经济连钱的味道都没闻到!由于过去钱发多了,现在又启动紧缩的货币政策,而紧缩的对象是银行的钱,银行缺钱首先选择的是不给中小企业贷款。换言之,货币政策紧缩实际上民营经济的钱紧缩了!“一来一往”,许多民营企业被干掉了!当前的“国进民退”是加强版的“国进民退”!

     另一个问题:当前中国社会中流通的钱到底有多少?按照央行的“社会融资总量”概念,即“一定时期内(每月、每季或每年)实体经济从金融体系获得的全部资金总额”。

数据来源:高通智库

图7            2002年-2011年中国社会融资总量余额和增速(单位:亿元)

     预计2011年社会融资总量余额将达到82万亿,余额增速将下降至21%左右,与M2增速的下降基本同步。7月13日惠誉发布报告称:估计2011年中国的净新融资总量可能占到GDP的38%,虽然低于2009年-2010年42%GDP的平均水平,但仍然大大高于国际金融危机之前22%的平均水平。预计2011年的新增融资总量将为18万亿元,比其此前估计的8万亿元新增贷款总额高出一倍多。多出来的10万亿元将从国内银行贷款之外的渠道产生,差不多三倍于2006年的水平。

     高货币发行量推高物价,高物价招来紧缩的货币政策,货币政策紧缩使得民营经济资金休克,民营经济未激活使得整体经济缺乏活力,宏观经济不振需要多发行货币予以刺激---就这样进入了恶性循环的轨道!

5、民间资本的生态分析

     据高和投资与住建部政策研究中心联合发布的民间资本调研报告:

地区

温州

山西

鄂尔多斯

陕北

规模(亿)

4500-6000

10000

2200

无统计

民间资本的特征

温州民间资本运用日益精细化,一方面运用按揭贷款的投资杠杆,另一方面存贷比高达86.5%,超过监管的审慎指标75%,巧用多用银行资款。

山西民间资本外流较多,超过60%,重实物投资、不重虚拟金融投资。山西人外地买房跟风严重,资金运用比较粗放,一次性付款比例高,使用按揭贷款较少。

鄂尔多斯民间资本参与面广,活跃度高,内部循环为主,煤炭业-民间资本-房地产业。

陕北民间资本仍处在较为粗放的投资理念阶段。主要投资房地产,罕见于极不熟悉的产业及虚拟的股票、基金、债券等金融行业。

投资不动产的特征

合作抱团购房炒房,乐于并善于运用按揭贷款,注重所投资物业的变现能力。

投资一线城市,重持有升值,不重炒房,一次性付款比例高。

投资鄂尔多斯本地、呼市,以及北京房地产市场。

呈现外向型特点,投资主要区域市场为西安、北京和海南。

     一方面,如此庞大的民间资本“遭遇”不断高企的CPI,每时每刻的财富缩水让这些富豪急需寻找资金出口;另一方面民营企业饱受“资金之渴”,银行拒千里之外。对于广大中小民营企业而言,唯一可行的资金来源便是高利贷。温州有三十六万家中小企业,能从金融机构弄到钱的不到10%。温州典当行的年利率一般为30%多、寄售行一般是50%、投资公司是72%。

     民间资本除了不动产投资,也曾转战多个领域。在2011中国嘉德春季拍卖会上,齐白石的松柏高立图以3.7亿加15%佣金总共4.25亿元成交;橘皮红田黄石雕件,2000年每克3000-5000元,5年前涨至7000-8000,2010年已经飙升至2万-3万;满绿翡翠手镯,10年前每克8000-10000元,5年前涨至3万-5万元,2010年达到20-30万元。涨幅达到10倍甚至100倍以上;太子参的价格从2009年的20-30公斤,涨到450元/公斤,涨了近十倍。当地的商人说,自2009年起就不断有资金涌入中药材市场,其中不乏山西煤场主。

6、房地产信托

     截至2011年5月末,全国正常经营的63家信托公司中,有56家公司开展了房地产信托业务,1-5月投向房地产的信托产品规模总计1168.17亿元,占信托总规模的45.12%,5月集合信托市场成立的房地产信托规模达256.46亿元,占信托总规模的44.98%,高于4月份的248亿元和3月份的194亿元。此外,5月份房地产信托产品的平均预期年收益率为9.85%,收益率在各信托投资领域中为最高。6月房地产信托高位运营势头不减。

数据来源:中信建投

图8            2008年-2011年中国房地产信托规模

     从房地产信托的业务模式来看,当前“明股暗债”仍是主流,先找到资金需求方再落实资金来源。但随着投资理念的发展,未来的趋势可能会发生逆转,信托公司未来可能先融到一定量的资金,再寻找优质项目,真正从融资服务转向投资服务!

结束语

     地产金融,无论从行业规模或是产业关联度,都是我国当前最大的产业之一!地产金融的发展趋势很大程度上可以折射出中国经济的发展思考。尤其是对于当前中国的富豪阶层,如何使自己的财富得到有效的增值和可靠的保值,都让我们不得不思考和关注这个行业。同时,我们也必须关注中国的政治生态,“毛之不存、皮之焉附”,从政策制定者的角度去思考,进而提升商业决策能力。只有这样才能确保面对中国经济飞速行驶的财富快车从身边驶过时,自己手中有一张车票,而且不是D301的车票!

 

(作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠)

(文章已投寄21世纪地产,转载须经同意。联系人李慧忠15101102653,lihuizhong2004@sina.com

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