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从数量导向到质量导向(2011保障房建设的回顾与前瞻)  

2011-09-05 10:05:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从数量导向到质量导向

——2011保障房建设的回顾与前瞻

                                                    【作者:赵晓  李慧忠】

 

      在当前中国这个“高经济增长+高通货膨胀”的时代,建设保障房的意义似乎是不言而喻的,但它真正的意义何在呢?本文认为,保障房最重要的意义是避免百姓心中的那杆秤过度倾斜,更直白的说是稳定,并以此促进中国经济、社会的可持续发展!

    数据来源:中国指数研究院

                图1 1997-2010年全国经济适用房与商品房投资增长率变动

 

      经济适用房开发投资增长了从1999年开始大幅下降。在2002年和2004年出现两次负增长,2005年达到最大降幅14%。2006年虽然大幅回升至34.2%,但之后再次下降。到2010年经济适用房开发投资额同比下降5.9%。与之相反的是商品房,从1998年至2010年商品住宅开发投资额基本在25%左右保持稳定增长。

      从施工、新开工、竣工面积的占比来看,经适房占商品住宅的比重在2000年达到最高,分别为20.2%、21.8%、26.1%。从2000年至2005年持续下降,2005年分别为6.3%、6.4%、7.4%,2005年至2010年基本保持在6%左右。

      从全国经适房销售面积占总体的比例来看,2000年为22.7%。从2001年开始逐年下降,2004年下降到9.6%。2010年仅为2.9%。

     数据来源:中国指数研究院

                  图21997-2010年全国经济适用房与商品房销售面积占比

 

      从图二不难发现,保障房销售面积占比明显减少,再结合图一,保障房投资额占商品房投资额的比例不断降低,表明保障房建设远落后于商品住宅。进而导致2004年至2009年我国住宅市场供给过度市场化,这也是商品住宅价格迅速上涨的重要原因之一。

      正是在这样的大背景下,国家提出了在“十二五”期间开工建设3600万套保障房。有人指出这是大跃进,与前几年的增长率相比这种说法有一定道理。但另一方面,现在之所以急转弯,是因为之前我们该转弯的时候没转弯,欠账太多的缘故!

      就土地而言:上半年全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷,与去年同期(13316.80公顷)相比增加24%,完成全年任务的21%左右。

      就资金而言:粗线条的划分1.3-1.4万亿的保障房建设资金,其中8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集、中央财政预算拟安排补助资金1210亿元、地方政府筹集4000多亿元。一方面,中央财政不断提高用于保障房的支出,2011年安排支出1030亿元,同比增长34.7%。另一方面,地方政府也不断加大资金投入力度,提高土地出让净收益的比例。

      就政策而言:由于上半年各省开工率普遍偏低,为了确保完成全年任务,中央在5、6月份密集出台了一系列措施(见表一)。

表1 中央近期推进保障房建设政策举措一览

时间

内容

5月10日

住建部发布《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》

通知要求在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息的。

5月18日

住建部发布《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》

通知要求,保障性安居工程建设,必须严格按照法定程序报批建设,不得擅自变更批准的项目规模和用途。切实履行工程质量监督管理职责,把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围。

5月

住建部向各地派出专项巡查联络员,齐骥对保障性安居工程专项巡查工作做出部署

住房城乡建设部副部长齐骥在保障性安居工程专项巡查工作动员会议上通报了2011年保障性安居工程建设进展情况,并对专项巡查工作做出部署。

5月23日

财政部下拨2011年第三批中央补助保障性安居工程专项资金180亿元。截至目前,财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元。

6月1日

财政部、住建部两部委下发通知要求各地切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度通知。要求,各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入,扣除相关规定项目后,严格按照不低于10%的比例安排资金,统筹用于保障性安居工程建设。

 

邓氏改革初衷的回潮

      小平同志主推的改革开放成就了中国经济30年的腾飞。当时提出的“一部分地区、一部分人可以先富起来,带动和帮助其他地区、其他的人,逐步达到共同富裕”。现在来看,先半句实现了,后半句还有待我们新一代人去努力实现。当时我们用“市场”取代了“计划”,改善了民生。现在呢?民生问题遇到了新的障碍,我们需要重新回到“民生”这一政策之根本,尽可能的实现小平同志的后半句话。

      中国的房地产改革大概可以分为三个阶段:第一阶段是从福利分房到商品房买卖,即市场化改革,1991年开始国务院先后批复了24个省市的房改总体方案,这标志着中国有了房地产行业;第二个阶段是现在,房价飞涨的同时收入分配不均,社会矛盾日趋激烈!为了改善民生、维稳,我们需要有选择的走“新加坡模式”,即大力建设保障房;第三阶段是变革土地制度,发展“欧美模式”,彻底打破土地市场垄断的境况!

      为什么我们需要有选择的走“新加坡模式”呢?因为中国和新加坡的国情完全不同。新加坡是全世界著名的廉政制度,而中国则不同。脱离了廉政制度的保障房建设好似一块唐僧肉掉进了妖怪的口中,所以我们的房地产格局一定是保障房为辅、商品房为主。如果保障房分配实现不了公平,那么3600万套保障房就解决不了民生问题!

政策建议和结束语:以一颗平和的心态去看待不完美的世界

      政策建议主要有以下三点:

      第一、建立保障房质量责任到人、终身负责制。据住建部消息:2011年前7个月全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工建设721.8万套,开工率72%(不含西藏自治区)。各地区截至7月底的开工量比6月底均有较大幅度增长。全国1000万套保障房计划有望在11月底前完成。由此可见,在当前的政治机器大背景下中央的政令仍有一定的执行力。但另一方面,保障房质量远比没有数量问题严峻!“墙脆脆”、“瘦身钢筋”、“纸墙”等现象屡有发生。如何保证建设质量是下一阶段保障房建设工作的重中之重!我们的一个建议就是,在官僚系统尚难以完善到位的情况下,可建立保障房质量责任到人、终身负责制的办法来加以保证!

      回顾四大国有银行的发展历程不难发现,贷款质量落实到个人之前坏账率总是在高位运行,因为各行信贷主任不需要对是否回款负责。实施责任到人后银行的坏账率明显下降了许多,这其中的道理可供保障房建设如汲取。

      第二、地方政府官员的政绩考核标准进行调整:由原先的“GDP为纲”转变为“民生为纲”。具体而言,考核的重要标准之一是保障房分配的公平、公正性!比如应明确公布入住人口中有多少是公务员、有多少是低收入者等指标。

      第三、保障房的资金难题通过进一步打开直接融资的闭门解决。物价如此上涨很重要的一个原因是社会上流动的钱太多。如果能把民间资本有效的吸引到保障房建设中,就既可以解决高通胀问题,又可以解决保障房资金难问题!当然,有人会问如何吸引?这便是我们需要进一步思考的问题。民间资本主要有两大诉求:安全性+较高收益。高利贷可以满足高收益,但安全性很低;市政证券目前来看安全性较高,但收益率较低。如果我们通过税收等技术手段直接或者变相提高收益率,民间资本未必不投市政债券。

      面对洪水时,比建坝抗洪更好的方法是疏导。在这个不完美的世界中,中央如何在地方财政压力与民生、社会稳定的压力中寻找平衡,仍然是一个急需思考的问题!

 

 (作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠)

(文章已投寄上证报,转载须经同意。联系人李慧忠15101102653,lihuizhong2004@sina.com

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