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日志

 
 

房地产被“捧着”的后果   

2012-08-25 16:50:14|  分类: 言论集 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产“被抛弃?

(赵晓  陈金保)
 
  在刚刚闭幕的“2012博鳌房地产论坛”上,房地产商的“被抛弃论”引发了大家的热议。房地产被抛弃?

   在回答这个问题之前,我们先看一组数据:随着二季度全国楼市回暖,保利、万科、中海三家房企连续两个月单月销售金额都超过100亿元,大部分房企在2012年上半年均取得不错的销售业绩,有些企业上半年已经完成全年销售任务的七成以上。从5家已经发布了中期业绩快报的房企数据看,即使在中国经济非常不景气的上半年,中海的毛利率为40.9%,保利为35.3%,招商为32.3%,万科为26.5%,而净利率中海为27%,万科为14.2%,最差的招商也有12.1%。而当下中国以出口贸易为主的制造业毛利率只有5%左右,净利润就更少得可怜,能不亏损就很不错了。相比之下,房企的日子应该是有滋有味的,那为什么还有一肚子委屈呢?
   根本原因是房地产一直是中国经济家族中的“大少爷”,是家中“顶梁柱”,一时被冷落,心中难以接受。回顾从1998年开始的中国房地产市场历史,我们发现,在短短14年的中国房地产发展历史中,起码有70%以上的时间都是房地产调控的历史,不是严控,就是救市。而在“一紧就死、一松就乱”的来回调控中,我们犯了两个基本的错误。
   一是调控目的错误。从理论上讲,房地产调控的目的一要保增长二要保民生,毕竟我们一再强调住房不是投资品,而是民生消费品。但是,我们看到从2005年开始房地产调控到现在,我们的房地产调控政策一直左右摇摆,经济过热就严厉调控,经济趋缓调控就转身变成了救市。一个明显的特征是,在“房地产经济中心论”的习惯性思维下,房地产调控政策更多的是在为经济增长保驾护航,控房价保民生顶多就是保增长下的附属品。简单的规律就是,CPI走高,房地产调控就严,房价上涨势头得到遏制,而经济一旦下行,房地产调控就放松,房价随之报复性反弹。经济过热时,我们担心楼市泡沫破裂,而一旦经济下滑,泡沫和民生就很快被抛到了脑后。到底是保民生,还是保增长?这就是错误的调控目的逻辑。
   二是调控方式错误。不管是为促进房价的合理回归,还是为防止房地产泡沫破裂,其实调控的根本方法就只有一个,即“抑制投资投机性住房需求,保障消费性住房需求的有效供给”。而我们是怎么做的呢?房价一上涨,我们就调银根、调地根,收紧信贷、提高房贷利率、控制土地供应。这些措施对投资性住房需求的抑制或者去房地产投资杠杆化,应该有短期的作用。但这也带来了两个严重的负面影响:一是居住和改善性住房需求消费者成了捎带的受害者;二是本来要抑制需求,可这样的调控结果最后却极大地伤害了供给。控制了土地供应,没有了资金,开发商拿什么盖房呢?这样的结果就是经过一段时间以后,供给会严重不足。一旦市场出现缺口,压抑的需求集中释放,房地产市场的供求关系就会逆转,新一轮房价暴涨就在所难免。试想一下,如果在博弈的白热化时期,政府加大土地供应会出现什么情况呢?如果在加大土地供应的基础上,再改“招拍挂”为“限房价竞地价”呢?如果限完房价,再要求配建一定量的保障性住房呢?只可惜这些都只是想象,这种情况在实际中从来没有出现过。实际情况往往是,博弈平衡打破后,房地产市场价量齐升,开发商又有了巨额资金,地方政府也乐于在高点加大土地供应。于是,地王又诞生了,经济又回升了,某些人也高兴了。可谁又想过,新的地王诞生为下一轮博弈会埋下什么样的糟糕伏笔呢?
   正是由于我们犯的上述两个错误,导致了中国房地产市场的颠簸,而在这来回的颠簸中,房价越调越高,房地产商和房地产投资者就成为了“中国最幸运和挣钱最多的一群人”。由此看来,事实是,中国房地产一直以来不是“被抛弃”,而是一直“被捧着”。
   “被捧着” 的结果就造成了我们今天所看到的经济困局。其一,房价的飙升直接导致了企业人力成本和土地成本的快速上升,迅速蚕食了我国出口企业的国际竞争比较优势。试想一下,房价都3万一平方米了,你再给人家1000多块钱一个月,人家还能给你干活吗?其二,房价的飙升抽空了实体经济的资金,导致我国很多中小企业错失了产业升级的良机。前几年,房价上涨过快,与做实业相比,炒房挣钱又快又轻松,“一套房子的收益回报比工厂一年的纯利润还高”。于是,很多中小企业干脆关门拿钱专职去炒房。现在炒房不行了,转身想再做实业却发现已失去了产业升级的最好机会。其三,高涨的房价是导致我们一直消费难振的罪魁祸首。“买一套房子就当一辈子房奴”,“一套房子摧毁一个中产家庭”,说得一点都不过分。
   欣喜的是,我们已经开始认识到自己所犯的错误。今年以来,温总理已经八次特别强调“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。从7月底开始,国务院更是派专项督查组赶赴16个省市调研楼市调控落实情况。这是近两个月来中央第十次释放调控不动摇信号。国务院的“从严调控”定调和督查组的切实行动既让我们看到了中央政府这次调控的决心,也让我们看到了突破房地产调控错误逻辑的趋势和必然。这也就是开发商感觉“被抛弃”的由头。
   那么,房地产真的从此“被抛弃”了?答案显然是否定的。现阶段,我国的城市化和工业化进程还远未完成,我们还处在城市固定资产大规模形成时期。没有大规模和高质量的固定资产作为基础支撑,产业升级、再工业化就无从谈起,我们也就无法在21世纪跻身世界经济强国,而这一切都离不开房地产的持续发展。另外,我国目前的城市化率才刚刚过50%,不管与发达国家还是与发展中国家比,我们的城市化率还差得很远。未来10-15年,我国至少还有2亿农民进程,加上目前处于“漂浮”状态的2亿流动人口,只要解决好了城乡二元户籍问题,未来房地产市场的潜力还非常大。建立在进一步城市化基础之上的内需释放肯定是我们未来经济增长的不竭源泉,谈“抛弃”房地产确实还为时尚早。
   当下的中国房地产,既不然“抛弃”,更不能“捧着”,需要的是回归理性,回归真实。房地产该是什么就让它是什么吧,何必总是那么纠结呢!
   
   (本文已发表于《华夏时报》,转载需经作者同意。)

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