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赵晓的博客

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坚持房地产调控,为中等收入者松绑   

2012-09-11 12:23:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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坚持房地产调控,为中等收入者松绑

(赵晓 史贵存)

 

    当前,中国经济下行压力仍然较大。8月,汇丰PMI终值从7月份的49.3降至47.6,创41个月新低,已连续10个月位于荣枯分界线下方。新出口订单、就业指数创新低,企业库存攀升至2004年4月有PMI数据以来的历史高点。PMI回落主要原因是外需疲软,进而又导致内需不足。机构预测,8月份经济数据难有惊喜,四季度或成为政策出台的窗口期。

    随着部分经济数据的超预期下滑,短期保持经济“稳增长”仍需从需求管理方面寻找突破。纵观当前国内外的经济形势,投资和外需两架马车的动力已不足,而且其对经济长期发展和调结构不利。如此以来,扩大内需是防止经济硬着陆的唯一出路。在此紧要关头,我们不能再走回老路,而是要抓紧契机寻找扩大内需新路径。

    长期以来,房地产市场扮演者“资金黑洞”的角色,吸收了大量的货币流动性。这不仅锁定了中等收入者的消费需求,还易导致实体经济资金链断裂,引发民间信贷和地方债务危机。有如此一个“流动性陷阱”,央行货币政策效果难免大打折扣,而且还会埋下通胀隐患。所以,当局应该多观察已出台政策的效果,不能再在同一个地方跌倒。笔者认为,当前的货币政策应慎用降息手段(特别是在美国QE3出台在即的情况下),并要多给财政政策留有空间。

    8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨0.24%。这是住宅均价自6月止跌以来,连续第3个月环比上涨。在经济增长放缓、消费需求低迷、企业库存严重的情况下,政府面临“稳增长”又“控房价”的两难。但如果考虑到,房地产调控对于释放消费潜力、破除流动性陷阱的长期作用,那么我们仍需要有足够的信心,来坚持房地产调控措施不动摇。

    “一套房子吞没一个中产家庭”,也吞没了中国的消费能力。以北京为例,按照最新平均工资6000元的水平来看,想要在五环内买一套一居室房子,即使不吃不喝也需要25年,而且前提是房价不继续上涨。别忘了,在我国这仅仅是购买到了这套房子的70年产权。看得出,城市住宅已变成某些利益集团掠夺工薪阶级财富的工具。年轻人收入不高,每月工资近一半用于交房租,更难积累财富来买房。在这种状况下,无论是租房还是贷款买房,无数中产阶层的消费能力都已被高房价冻结。

    “房价飞涨”、“住房难”的问题是关系到国计民生的大事。它不仅影响老百姓生活的幸福程度,而且对经济发展、社会稳定等方面都构成了威胁。解决这一难题的过程是一项系统工程,房地产市场需要政府规制的介入。自1998年房改以来,我国的房价上涨和政府调控就从未停止过博弈。到 2010 年,房价依然如脱缰之马,再次引发多次严厉调控。从“限贷”到“限购”,史上最严”的这一轮楼市调控,终于让房价坚冰动摇起来,下行迹象日渐明显,房地产调控正朝预期方向发展。但如果现阶段放松调控,重新走上过度依赖房地产拉动 GDP 的老路,短期内可能会对经济增长起到刺激作用,长期看则无异于饮鸩止渴。持续这样的发展模式,会导致实体经济不振,产业结构调整无法推进等问题,还会锁定国内的消费需求,对于经济的长期伤害远大于短期拉动。

    由于住房具有商品和投资品的双重属性,随着近年来房价的飙升,民间资本大肆涌入房地产市场进行投机。由此也导致的实体经济空心化,是未来经济发展急需填补的黑洞。例如,近年来温州民企高价购地却悉数被套,最终导致温州企业不想纯粹做实业的悲惨现实。很多企业,做了20年实业后,把资本全部放到了房地产业。如今随着房地产市场泡沫的退去,其资产深度被套,资本贬值严重。房地产市场吸引了巨额投资,抽空了实业生产的资本,经济发展减缓,失业现象严重,最终导致消费市场的萎缩。

    分析房价的构成我们发现,土地出让金和税费占房价五成以上,打压房价需要从这两方面入手。从2008年开始,全国土地出让金增势强劲,并在2011年达到31500亿元的历史高点。2008年城市地价监测结果显示,全国29个重点城市的地价房价比均值为31.8%,而土地成本占房产销售价的比值也在不断上涨。可以看出,土地的价格以及土地价格的快速上涨,是住房价格上涨的最大推力。另外,房地产商缴纳的相关税费总体占其销售收入的15%左右,而房屋建设成本占房价的30%以上,地产商净利润占房价的10%左右。

    为解决土地出让金过高的问题,需要从土地征收制度改革做起。土地征收要遵从不损害公共利益的大前提。但在实际拆迁和土地征收过程中,80%以上的情况是以商业盈利为目标的,并非出于为扩大公共利益而进行的土地开发。对于这些种情况,征收土地应采取市场交易的方式来进行。否则,政府和开发商一起以公共利益为名义,强制征收农民土地的问题就无法解决。另外,还有积极推行土地产权制度改革。土地产权性质改变后,可通过土地入股、改变税收政策等方式,合理分配土地增值收益。最终,既能实现提高资源配置效率的目的,又能有效控制土地价格。

    此外,随着房产税开征技术日渐成熟,未来房产税将成为地方重要财源。这无疑将缓解地方政府“土地财政”对土地出让金的依赖,在一定程度上能够缓解土地价格的高涨趋势。笔者认为,如果仅靠开征房产税、完善住房保障体系等措施,还不足以改变高房价的现实。只有在政府财税体制改革配合的基础上,开展土地产权制度改革,将集体土地征收补偿尽量向弱势群体(特别是农民和城市中等收入者)倾斜,才是解决高房价问题的根本途径。

 

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