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赵晓的博客

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土地成交高溢价不是什么好事   

2012-09-26 18:43:36|  分类: 言论集 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地成交高溢价不是什么好事

(赵晓 陈金保)

    5月份以来楼市的回暖催生了9月份土地市场的升温,房企拿地溢价率的持续攀升虽给当前吃紧的地方财政打了一针强心剂,但是对于未来房价走势而言,这绝对不是什么好消息。

    9月21日,北京出让了通州和亦庄四宗地块,合计出让金额达到38.43亿元,尤其是通州地块溢价率超过120%,亦庄两块住宅用地成交价也均达到了合理土地价格上限,溢价率接近40%,这大大超乎市场的预料。

    在房企1-8月销售业绩普涨以及整体资金面全面缓解的情况下,全国主要城市的土地市场也都象北京一样逐渐红火起来。据媒体报导,从9月5日-9月13日,万科、万达、恒大、招商、华润等品牌房企在全国土地市场频频出手,短短9天时间,10大房企买地金额就超过140亿元。与此同时,较之上半年,9月份住宅用地土地成交溢价率也大幅上升。9月6日,万科以33.06亿元竞得一合肥地块,溢价率为37.5%;9月12日,招商地产以8.86亿元竞得一上海地块,溢价率更是达到75%。而时隔半月,这一记录就被北京的120%溢价率打破。

    显然,进入9月份,土地市场升温已经非常明显。这不禁让我想起自己曾经专门撰文阐述的房地产调控中的错误调控方式逻辑。难道这一错误逻辑将再次被验证?

    回顾历史,我们发现,从2005年开始的房地产调控方式基本上都是遵循如下规律,即房价一上涨,我们就调银根、调地根,收紧信贷、提高房贷利率、抬高首付比例、控制土地供应。这些措施对投资性住房需求的抑制或者去房地产投资杠杆化,肯定有短期的效果。但这也带来了两个严重的负面影响:一是居住和改善性住房需求消费者成了捎带的受害者;二是本来要抑制需求,可这样的调控结果最后却极大地伤害了供给。控制了土地供应,没有了资金,开发商拿什么盖房呢?这样的结果就是经过一段时间以后,供给会严重不足,而刚需却不断累积。一旦市场出现缺口,压抑的需求集中释放,房地产市场的供求关系就会发生逆转,新一轮房价暴涨就在所难免。

    而且,这个缺口往往还是地方政府自己偷偷挖的。我们看到,每次新一轮调控政策出台时,购房消费者和开发商刚开始都是边观望边博弈。随着心理预期的改变,住房成交量开始下降,房地产开发商要么以促销去库存化,以尽快回笼资金,要么捂盘悄悄潜伏准备过冬。而消费者则是捂紧钱包傻傻等待房价回落。地方政府则是马上放慢土地供应的节奏,抱着好女不愁嫁的心态在一旁观望。随着博弈进入胶着状态,有些前期过于冒进或小规模的开发商就会出现资金链紧张,经济增速也会由于缺乏房地产经济的有效支撑而出现缓慢回落。在这种博弈白热化的紧要关头,我们会看到什么呢?看到的往往是各地方政府想方设法给调控悄悄开口子。缺口一打开,消费者的心理预期瞬间逆转,出于害怕再次踏空的心理,压抑许久的购房刚性需求就会在短时间内集中释放。开发商趁机提价,房价报复性发弹的戏就开演了,调控成果也就瞬间土崩瓦解。

    试想一下,如果在博弈的白热化时期,政府加大土地供应会出现什么情况呢?如果在加大土地供应的基础上,再改“招拍挂”为“限房价竞地价”呢?如果限完房价,再要求配建一定量的保障性住房呢?只可惜这只是想象,这种情况在实际中从来没有出现过。实际情况往往是,博弈平衡打破后,房地产市场价量齐升,开发商又有了巨额资金,地方政府也乐于在高点加大土地供应。于是,地王又诞生了,经济又回升了,有些人也高兴了。可谁又想过,新的地王诞生为下一轮博弈会埋下什么样的糟糕伏笔呢?

    时至今日,虽然中央一再强调的“从严调控”稳楼市政策和国务院督查组的切实行动让地方政府的“悄悄开口子”小动作没能得逞,但地方政府对土地供应的掌控和节奏还是没能逃脱以上的逻辑。2011年,由于房价趋势走低,房企拿地热情不高,全国土地成交市场一片冷清。据统计,2011年一线城市除深圳土地出让金额上涨外,北京、上海、广州等城市均下跌,2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元,同比减少11%,大部分城市都未能完成2011年初制定的土地转让计划。这其中,除有房企规避资金风险的考虑因素外,土地成交价低于地方政府的预期,从而导致地方政府对土地的捂盘和惜售是一个很重要的原因。试想一下,如果在2011年房价走势趋缓时,地方政府要是能主动调低土地成交价,结果会是什么样呢?

    根据中原地产数据,截至8月底北京楼市可售库存仅79242套,再次跌破8万套,这意味着北京楼市新房库存量创下年内最低纪录。从5月份开始的楼市回暖在加速商品住宅去库存化的同时,也使得房企有了拿地的底气,在这种情形下,地方政府供地欲望也开始回归强烈。房企愿意激烈竞地,政府愿意推出优质地块,好像是皆大欢喜。但要想到的是,现在的高地价造就的肯定是未来的高房价,因为高地价本来就是高房价的主要推手。

    在“稳增长”和“稳房价”的双重政策目标下,如果我们真的在意民生,可以有如下选择:第一,继续严格执行限购和限贷政策,必要时可以将此政策推广至全国;第二,持续加大推出住宅用地量,保证未来普通商品住房的有效供给,虽然现在做这些有些晚,但做了总比不做要好;第三,政府要主动从土地收益中后退一点,大幅调低土地的成交限价,多推行“限房价竞地价”或“限地价竞保障房配建”土地竞拍模式;第四,加快推进房地产税、土地制度改革、住房双轨制等房地产调控的市场化机制建设。

    最后要说的是,调控房价不是没有办法,主要看我们有没有决心。如果我们还是继续以往的房地产调控逻辑,继续沉迷于高额的土地财政收益,任志强在8月份博鳌房地产论坛上预言的下一轮房价暴涨恐怕真的要应验了。到那时,我们又该说些什么呢?

 

(如需刊载本文,请与作者联系。 kimbo_chen@126.com

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