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赵晓的博客

中国体改研究会特约研究员

 
 
 

日志

 
 

限购松绑不宜操之过急   

2014-07-24 21:40:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(赵晓 陈金保)

721日,继呼和浩特、济南之后,苏州成为全国第三个公开取消商品房限购的城市,这让许多正在承受经济稳增长和商品房去化压力的城市看到了跨越限购红线的希望。近日有地产分析师表示,“预计30多个城市的限购政策可能在年内取消”。笔者相信,在稳增长再次被强调的当下,非一线城市限购松绑或将成为趋势。但笔者想说的是,在全面深化改革尚未取得实质性进展之前,限购松绑切不可操之过急。

笔者归纳了一下,主张取消限购的理由主要有三个:一是认为楼市既然是市场,就应该交由市场来调节,政府采用行政手段调控市场一定事与愿违;二是认为既然限购令从2011年实施以来,房价还是屡调屡涨,就说明限购令本身对调控房价没有效果;三是认为限购令限制了部分刚需的释放,抑制内需的同时还把非本地居民排斥在分享城市化红利之外,这对非户籍人口是不公平的。

初看起来,上述理由的确实有一定道理,但事实可能远非如此简单。

先说楼市的市场化问题。楼市价格应该由市场自主调节,这是市场原教旨主义者的一贯主张。但笔者以为,在中国经济建设的过程中,借鉴国外的成功经验是值得肯定的,但要一味照抄照搬,则会露出市场原教旨主义的“短板”。请问,中国的房地产市场是真正的“市场”吗?中国房地产市场的终端产品——住宅,要靠市场解决,而最重要的投入要素——土地,却由政府一手垄断。美国等国家的模式恰好相反,即土地要素是市场化的,而住宅市场则是既有市场化的商品房,也有政府托底的保障房,是没有完全市场化的。在中国,是该市场的没有市场化,不该市场的却过度市场化了,这是“伪市场”。我们怎么能指望这样的“市场”来调控房价保障民生呢! 

再者说,有哪个国家的居民住房是完全靠市场化解决的呢?没有,一个都没有!新加坡有80%的人口居住在政府提供的组屋里,香港有50%的人口居住在公租房里。日本政府构造了以日本住宅金融公库、日本住宅都市整备公团和地方住宅公营公社为主体的社会保障性住房供应体系。德国更是强调房地产市场的社会福利性质,其不但为低收入人群提供保障性住房,还对租房市场实行了非常严格的管制措施。资本主义国家和地区尚且如此,作为社会主义国家的中国,为何住房市场就一定要完全市场化呢?

房价上涨就说限购令无效则更是站不住脚。从经济学理论视角看,中国房价上涨的根本原因是市场供需失衡,但供需失衡的背后包括货币驱动、土地垄断、财税政策、户籍政策、收入分配等等各种复杂的制度性因素。土地财政、货币滥发、贫富差距等诸多影响房价的根本性问题没有解决,就一味把房价上涨的板子打在行政调控的屁股上,肯定说不过去。试想一下,如果我们2011年没有实行限购而是任由市场竞争来决定房价的走势,现在的房价会怎样?会不会比现在还高?会不会楼市早已崩盘?我想这些可能性都是存在的。

住建部政策研究中心主任秦虹曾提供过北京世联地产的一项调查数据,在该公司201257万个客户中,投资需求仅占14%,而这一比例在2010年时为46%,而追溯到2007年时,则高达57%。也就是说,限购在抑制投资性需求方面是有显著效果的。《2013胡润财富报告》也显示,在股市不济的情况下,房地产仍是富豪投资的首选,且有反弹趋势,比例达到64%,比去年上升4%。在千万级的富豪中,大约50%的资产体现为投资性房产,而在亿万级的富豪中,投资性房产占其资产的比例更是高达66%。如果取消限购,房价会不会涨得更离谱?难道要让普通工薪阶层与那些亿万级富豪去房地产市场PK吗?如果早有了限购政策,是不是“房叔”、“房婶”就可以少些呢?

其实最重要的一点,也是笔者一再强调的,住房不是普通商品,更不是投资品,而是带有民生属性的准公共品。我们不能老从市场和经济的角度去看待楼市,而要从社会和民生的角度去看待它。现在大家老说的,取消限购可以刺激需求,可以稳增长,或者说现在货币紧缩,楼市低迷,即使取消限购,投资者也不会急于入市等等,这还是从经济的角度看待问题。在德国,炒房或者擅自提高房租价格都是犯罪的,最高可判处3年徒刑,我们可能觉得无法理解,为什么?因为德国政府并不是将房地产视为经济产业,而是作为社会福利机制的重要一环。如果从这个角度看,再严格的限购政策也就都不为过了。

大家一直提倡要建立房地产调控的长效机制,这我是赞成的。我想这个长效机制应该包含六个方面的内容:一是重新梳理中央和地方的事权与财权关系,建立完备的地方税体系,让地方财政收入更多地依赖于存量房产而不是增量房产;二是给地方财政预算施加民主监督的硬约束,抑制地方财政支出的无限制膨胀, 让“土地财政”有所突破;三是改善收入分配结构,减少贫富差距,房地产市场不能演化为富人财富的“储钱罐”;四是尽快建立完善的房产税差别化征收体系,保障合理性住房需求的同时,给投资性和投机性购房者施加“惩罚性”成本;五是构建商品房、限价房、廉租房、公租房等多层次的住房体系,该市场化的要市场化,不该市场化的千万不能市场化;六是重建土地制度,打破政府一手垄断土地的市场格局。上述六点也正是房地产市场调控派所主张采用的市场调控手段,同时也是他们用来抨击行政化调控方式的利器。

关键的是,以上六条,哪条是我们短期内能做到的呢?古人云:“言之易,行之难”。如果长效制度性框架还没有搭建起来,就先囔囔要松绑限购、限贷,大家想想结局会怎么样?

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