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赵晓的博客

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一线城市是否也救市?   

2014-08-24 20:02:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(赵晓 李慧忠)

    8月16日一份关于上海放松限贷的文件《住房金融业务部业务通知单》曝光,内容包含首套房最低利率降至8折等。虽然暂时未经确认,但关于一线城市是否也会救市的话题再次引发关注。7月底北京市政府也发文称,“北京东、西、北五环路和南四环路以内,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目;禁止新建容积率小于1.0(含)的住宅项目。”
    与此同时,各个地方政府陆续宣布取消或者放松限购政策。当北京“限建”遇上地方松绑“限购”,下阶段的中国楼市将会如何演绎?这应该是我们关注的重点。
    首先,我们不妨对已经放松限购的城市进行简单分类:第一类是官方已发文明确表态,包含杭州、呼和浩特、西安和南宁等省会城市;第二类是官方认可放松限购,包含海口、济南、无锡和苏州;第三类是官方否认或者未表态,但实际执行已放松,包含长春、天津、成都、昆明、厦门、福州、武汉、南昌等。截止到目前,全国限购政策调整城市增至30多个,2010年以来执行限购的47个城市大部分已经改变。
    从放松政策的方向来看,主要包括三大类:第一类,放宽信贷。如重庆推出建筑面积在90平米以下的贷款首付比例不低于20%。芜湖允许二套房申请贴息贷款;第二类,落户政策。如芜湖将购房落户门槛由70平米降低至60平米;第三类,契税的优惠。如河北规定个人购买90平米以下普通住宅,契税减按1%征收。不难发现,这些城市主要从市场的需求端着手,通过各种方式增加需求,消化库存。
    是否取消限购市场就会有实质性回暖呢?估计不尽然。温州、南宁放松限购之后,成交量短期之内确实明显上涨,但一个月之后市场又恢复到调整前的格局。换言之,对于二三线城市的阶段性供应过剩,即便放松限购也不能从根本上逆转库存高企、供求失衡的局面,更多的是需要市场自身来调解。
    其次,对于北京的“限建”政策,某种意义而言也是一种控制供应、稳定市场的方式,只不过是从供给端想办法而已。在全国市场普遍上涨时,北京等一线城市的去化能力和抗跌优势不明显。一旦大潮退去,谁在裸泳便一目了然。业界流行一句话,在一个城市中开发房地产,当你拿地时很舒服,卖房子时恐怕很艰难;当你拿地时很痛苦,卖房子时则会舒服很多。
    对于一线城市,尤其是人口大量流入的中心城市,即便不放松限购,市场的需求仍然很强劲。按照中指数据,6月份北京商品住宅市场成交均价为26232元/㎡,环比上涨7.9%,同比上涨14.38%。6月份北京商业市场共成交15.24万㎡,环比增长了63.87%,同比上涨了96.14%;成交均价为17910元/㎡,环比上涨了6.39%。成交回暖的核心原因是市场内在的需求旺盛以及观望情绪的消化。
    很大程度上,市场的观望情绪并非源于北京,而是从部分供应量巨大的二三线城市吹来的。在市场普遍下滑的舆论氛围中,购房人往往会选择性地关注负面消息,而忽视市场中客观存在的利好因素。而这段低迷期又恰恰是投资物业的最佳窗口期。对于北京等一线大城市的购房者,如果过多关注二三线城市的负面消息,则可能会再次踏空而又一次成为房价上涨的牺牲品。
    对于下半年的市场,我们的判断是会明显好于上半年。其实这种反弹从6月份已经出现。按照中指数据,1-6月份全国商品房销售面积从1-5月份的36069.6万㎡,直接跳涨至48365.23万㎡,环比大幅上升34%。成交面积往往是先行指标,它反映市场的活跃度,比价格更能说明问题。
    北京基于限购政策,除了二手房交易的回暖,不限购的公寓产品也受到市场的追捧。许多人在北京购置物业,购买的不仅是物业本身,而是这个城市所拥有的公用配套服务,甚至是个人财富的图腾。全国最好的教育资源、医疗资源、金融资源等都高度聚集在这座城市,所以定价逻辑就格外复杂。
    总体而言,下半年的房地产市场预计会明显回暖。但各个城市会表现不一,供应量巨大的二三线城市即便放宽政策,市场回暖也有限;北京等一线城市,基于其独特的吸金效应,回暖会更加显著。就政策而言,未来的房地产调控肯定会更加精细化和市场化,而不是一刀切。对于首套房的刚需人群以及首次改善的群体,预计下一步会出台更多有利的支持政策,包含首套房定向降准、利率下调等。而对于北京等一线城市的政府,理性的选择是有计划、分步骤地推出长效机制来保持市场健康稳定的发展,而不是无底线、无条件地取消限购。
(作者赵晓为经济学家、李慧忠为高和资本金融分析师)
(本文已发表于《华夏时报》,转载需经作者同意。)
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