2012楼市：在保增长与防通胀之间的撕裂与平衡

                               ——（2011.12---房地产9号报告）

                               【作者：赵晓  李慧忠】

摘要：

     中国民众从未像现在这样高度关注宏观政策，因为我们要买房，尤其是刚需购房人！中国政府在制定宏观政策时也从未像现在这样纠结，眼看房价就要下行，部分民众也开始为政府欢呼，但经济增长快速回落的现实好似迎面泼来的一盆凉水，让政府犹豫不决！近日央行下调0.5%的存款准备金率像是一粒投向湖心的石子再一次扰乱了购房人原本不平静的心湖。明年房价到底会反弹还是继续下滑？明年宏观与楼市到底如何演绎？

     与此同时，身处楼市寒冬的房企不得不思考：怎样的商业模式更长久？真正有广阔发展前景的房企势必需要有效的打开融资与投资的通道！尤其是从传统银行贷款融资转为社会总量融资，从间接融资转向间接与直接双融资，从“关系型”融资转向“商业模式”融资，从满足客户的单一不动产投资转向满足客户的不动产超市（包括不动产证券化产品）投资。在不动产产业链中，或许地产基金在恰当的时间满足了恰当的需求！

本文将对上述问题提出思考。

宏观篇：中国经济增速将进入十年最低点

     央行数据显示，10月份新增外汇占款为-249亿元，是2007年12月份以来首次出现单月负增长。一般而言，贸易顺差、外商直接投资以及其他跨境资本流入方式是推动外汇占款增长的主要力量。根据商务部数据，10月份贸易顺差和FDI（外商直接投资）合计253.64亿美元，约合人民币1610亿元。这样算来，10月份约有超1800亿元的其他资金外流。

     外逃资金的绝对数量对中国经济整体而言仅仅是九牛一毛，但它是一个非常重要的信号，甚至代表了一种趋势！过去30年中国经济保持了强劲的增速，其核心动力是出口红利、人口红利和楼市红利。工业化创造了供给，而城市化才创造了需求。依托外部市场的强劲需求以及外国的城市化进程，我们快速完成了工业化。也正是由于工业化所蕴含的巨大的资本利得，也吸引了境外资金流入。但我们应该清楚的知道，这种模式的背后是国内资源的不断堆积消耗。当全球经济二次探底从“可能”变为“必然”时，资本的选择便会发生改变，尤其是在唱空中国经济的论调下！这让我们不由的想起亚洲金融危机前的泰国，资本外逃从量的累计到质的改变。当然，不同的是中国当前还处于资本管制状态。

     当前中国经济增长的恶化速度远快于我们的想象，仅仅一年半的时间GDP增速已从11.9%降至9.4%。如果继续保持前期紧缩的货币政策，相信四季度末的数据很可能破九，明年年底可能破八！可喜的是当前货币政策的调控方向已经发生逆转，存准率下调0.5%一方面是为了对冲外逃的流动性以保证银行有钱可贷，另一方面也表明货币政策调控的方向发生逆转，即分阶段、有步骤的调整从紧的货币政策未来将转向适度宽松的货币政策。但是需清晰的看到，适度宽松的对象绝不是商品房市场，而是保障房市场和解决微利企业融资难问题。随着全球经济下滑对国内经济增速向下拉力的增加，不排除货币政策再一次大规模放水的可能！大家或许还记得，2010年中国国家科技奖得主马仁选先生的重要贡献是“钞票对印技术”。人民币印刷从之前的“印完一面，再印另一面”直接提速至“双面同时印刷”，人民币印刷速度直接翻翻。当然，政府在放水之前应该完成政策的“效果模拟”和“闭路思维”，但哪里才是货币的蓄水池？蓄水池不能和民生直接相关，它更多的是“投资属性”而不是“使用属性”。或许REITs是一种选择！

     就财政政策而言，当经济下滑到一定程度时，它依然是政府手中的一件利器。当前政府并不缺钱，2011年预定赤字是0.9万亿元，当现在政府账户上就有1.33万亿元的盈余。明年放出3-4万亿毫无困难。但关键的问题是能不能继续这样玩？上一次4万亿中的90%以上的钱流向国企，再通过其他渠道流向了房地产业。而市场中真正有活力的民营企业因缺钱窒息而死。而这一次政策的天平很可能倾向保障房和中小企业。

     短期目标而言，如何通过宏观调控政策来有效熨平这一波经济下行的风险，以防止引发更多的社会问题。长期目标而言，仍是经济发展方式的转变，尤其是彻底从“全球化外需增长模式”转变为“城市化内需增长模式”！真正考验管理者水平的是如何做到“长短结合、标本兼治”。

地产篇：谁是房地产界的“乔布斯”

     就中央政府对房地产的态度而言，确实有一些纠结。如果不打压，任由房价再一次报复性反弹，那么政府公信力势必荡然无存。同时，房价过快上涨带来社会成本亦不容忽视；如果用力过猛致使房价短时间内快速下滑，不仅对经济增长冲击较大，而且对房地产行业也是致命打击。如何即保证经济增速又能使房价回归合理水平，这便是考验政府执政能力的地方。

     当前主要实施的限购、限贷政策更多的是一刀切。如限贷，银监会近日公布的年第三季度《中国银行业运行报告》称，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。监管方并没有对市场需求进行有效拆分，如简单拆分为刚需客户市场、投资市场和纯投机市场。真正需要打击的是纯投机市场。而对于刚需客户，如果所购住宅属于小户型而且是首次购房，应该适当降低首付比例以及给予相应的贷款利率优惠；对于投资客户，如果所购房屋持有时间满足一定期间（如5年以上）同时首付比例较高的情况下，可以适当考虑其具备购房资格；对于纯投机客户，如果购房后5年内即出售，应该让其承担极高的纳税成本。政府应该明确调控的目标，重点在于打击投机。2012年楼市的调控政策势必需要“精装修”，通过疏导刚需客户和适当的投资客户来保证经济增速，通过打击纯投机客户来使房价回归合理水平。

     就地方政府而言，摆在眼前的问题是年初确定的房价调控目标能否完成？按照住建部统计，全国有608个城市发布了房价调控目标，其中121个将目标公之于众。据中原地产报告显示，截止11月底至少有30个城市公布目标后未完成。中央对未达标城市的处理态度将很大程度上决定了明年地方政府对中央楼市调控政策的执行力。如果今年的问责只是蜻蜓点水，那么明年政策执行压力必然陡增，各种与中央调整政策相悖的小动作也会频出；如果今年对未达标城市的问责下重锤，真正打到地方政策的痛处，明年的政策执行力度将大增。

     就房价而言，住宅市场去投资化是一个大的趋势。北京三环以内核心区域房价下跌的可能性非常的小，就是因为稀缺性。郊区房价在明年上半年内仍将处于下行通道，但下降的幅度可能各不相同。如北京通州板块与顺义板块，目前来看只是个别楼盘的房价有一定幅度的调整，并没有出现大面积、实质性的降价潮。此外，通州板块尤其前期价格拉升幅度较大，而且供应量又较多，所以其降价幅度可能会相对较大；而顺义房价前期涨幅相对较小，而且供应量又有限，所以未来降价的幅度相对较小。

     就商业模式而言，越是在冬天越能体现企业的战斗力，而战斗力又源于企业的创新。哪个房企可以探索出好的商业模式，那么它就有可能成为中国房地产界的“乔布斯”！目前来看，中国房地产的价值链主要包括四大环节：第一、土地整理环节，当前被政府独家垄断；第二、以万科为代表的地产制造业；第三、以万达为代表的商业地产服务业，商业运营作为其重点之一；第四、贯通投资与融资的地产基金。

     一方面从融资渠道来看，惠誉报告显示：预计2011年的新增融资总量将为18万亿元，比其此前估计的8万亿元新增贷款总额高出一倍多。惠誉预计多出来的10万亿元将从国内银行贷款之外的渠道产生，差不多三倍于2006年的水平。随着“货币脱媒”现象的不断加深，民间资本为主力的直接融资越来越凸显其重要性。如果房企仍把融资局限于银行贷款，那它的钱袋子基本掌握在政府手中。一旦政府收缩银根，就面临无钱可贷的险境。此外，从融资成本而言，地产基金完全可以让信托以一个LP的形式进入基金，再通过信托平台以很低的成本向社会高净值人群募集基金。另一方面从满足客户需求的角度思考，地产基金不仅可以提供实体的不动产投资产品，而且可以提供虚拟的类不动产证券化产品。这样真正满足了客户资产配置的需求。

     以苹果公司为镜，“创新的商业模式”再加上“对客户体验的充分关注”将是中国房企提升的重要方向。

个人篇：购买动机决定出手时机

     结合上述内容，把购房人的动机分为三大类：刚性需求，结婚等原因的首套购房人；改善型需求，带有一定的投资成分但当下又不缺房子住；投机牟利动机，只为了快进快出获取价差收益。

     对于刚需客户而言，出手的理性时机其实不是房价降到最低的时候，而是降到你可以承担的价位即可。一者能真正判断出什么价位是底部的人极少，一般人根本不具备这样的专业性。二者对刚需客户而言，最大的风险是自己能力范围之内买不到房，而且也等不起。

     对于改善型客户而言，出手的最佳时机是房价处于相对底部的时候。因为他们有充足的时机以及相对扎实的经济基础。此外，除了投资不动产，许多相对安全的类不动产投资品（如房地产信托）等都可以是他们的投资替代品。

     对于投机型客户而言，当前理性的选择是离场。以前只要买房子就能赚钱的时代一去不复返，住宅市场去投资化已经成为大的趋势。

结束语

     当前市场中对2012年房价走势的判断各不相同，普遍认为会下行15-20%，甚至有人认为会下行30%。

     我们的判断是房价下行是大概率事件，从时间阶段来看：在明年上半年之前，房价下行的态势基本成定数，这不是一两个楼盘所能逆转，也不是个别地方政府或者开发商所能逆转，这是大势所趋；到明年年中时，房价上行或者下降取决于两股力量的博弈，即包括进出口、房地产业等对经济增速的下拉力量与宏观调控政策尤其是货币政策对经济的短期推动力量。从区域来看：北京等一线城市的核心区域楼价基本不会有太大的变化，如北京三环以内的房价由于其供应量非常有限，降价的可能性较小；北京等一线城市的郊区以及二线城市房价在明年上半年之前继续保持下行的态势。当然，降价的幅度与本区域内的供应量和前期价格涨幅相关；三线城市的价格走势与其是否在限购范围以及成交量有很大相关性！

     但我们心里也应该明白中国的房价很大程度上并不取决于市场，真正其决定作用的是政策！对政府而言，保增长仍是首要任务。一旦经济增速下降到政府无法承受的程度，新一轮货币放水与取消限购大坝带来的房价报复性反弹也未可知！

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

（文章将刊于《新地产》，转载须经同意。联系人李慧忠lihuizhong2004@sina.com）   

                          经济转冷楼市调控须“精装修”

                                                          ——（2011.11---房地产8号报告）

                                                   【作者：赵晓  李慧忠】

     瑟瑟寒风，让我们不自觉的裹紧身上的衣服。如果用一句话形容当今的全球经济形势，那便是尽管经历了2009、2010年的V形反弹，但寒冬其实从未过去，历史将证明这次世界经济的寒冬将是一场扩日持久的寒冬！

世界最冷、最长的冬天

     对于次贷危机，格林斯潘曾形容是“百年一遇的金融海啸”。但这句话似乎大家并没有记住。各国纷纷超负荷启动印钞机，大量的流动性注入市场仿佛是吃了一片片的止疼药。次贷危机的镇痛缓解了，但真实的病状却在不断恶化。金融体系不但没有变的更加稳健，反而摇摇欲坠！药性失效的时刻也是新一轮经济衰退的起点。从次贷危机至今，各国政府解决危机的手段本质上无一例外的采用了政府债务掩盖私人债务的手段。国有经济占经济总量的比例人为提高的结果是降低了经济运行的整体活力。

     回顾2008年危机以来，基本上符合这样一个节奏：从次贷危机到全球金融危机，到全球经济危机，到主权债务危机，再到政治危机。从雷曼破产到两房事件。从美国金融危机演化为全球金融危机。从2009年的希腊主权债务危机到西班牙主权债务危机，再到意大利主权债务危机。从英国骚乱到占领华尔街，再到占领美国。从日本四年观马灯似的的五任首相，到意大利下课的总理贝卢斯科尼，再到希腊总理帕潘德里。一步步、一幕幕演变到现在，其情形就好似“温水煮青蛙”！

     这场危机具体什么时间结束，可以说没有人知道。邻国日本从九十年代经济泡沫破裂到现在，二十多年的苦苦探寻都没有真正走出那场危机！当前全球经济“二次探底”已经不再是一种可能，而是必然。

中国经济将进入十年最低点

     过去三十年中国经济的增长模式是依托全球化基础上的外需依赖型增长。最近一轮较长时间的增长是从2003年到现在，GDP维持了近于二位数的增速。快速行进中的中国经济列车如果说2008年由于次贷危机踩了刹车，但油箱里还是有油的，但到今天的2011年年底，十年高歌猛进之后油箱里可能真的没油了。如果不作政策调整，则如王建先生所言，今后三年将进入下行期，2011年尚能保九，明年保八，后年可能要保七。

     人口红利、出口红利以及楼市红利作为中国经济增长中的三大动力正在消失或消退。好似一个家庭，孩子的抚养由毛时代完成，而过去的30年我们享受了这个孩子的壮劳力时期。但由于计划生育政策，我们并没有给下一代培养出足够的劳动力。人口红利的消退使得人力成本不断趋高。而工资的增长又具有刚性特征，这对中国民营经济，尤其是进出口企业，的冲击无疑是巨大的。再加上人民币升值和外需自身的弱化，2011年前两个季度净出口对经济增长的拉动为负。此外，由于限购、限贷等政策，房地产调控大网不断收紧。不动产投资也进入降温通道。三大引擎同时熄火的结果是中国经济可能进入“增长的黄昏”！

     基于上述境况，发展的转型已经成为必然！目前政府亮出的主要思路有以下几种：第一、发展新兴战略产业。继四万亿投资和十大产业振兴规划之后，2010年又出台战略性新兴产业发展规划，这将构成中国在金融危机后的新一轮刺激经济，给新兴战略产业带来巨大发展机遇；第二、区域发展带动增长，如海南国际旅游岛、海西经济区等；第三、增加分配再由消费拉动增长，即把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力。

     除此之外，去年我们还提出过中国经济的根本出路在于“城市化基础上的内需增长”，即从“全球化-外需增长模式”转向“城市化-内需增长模式”。一个很重要的原因是50%的城市化是当前中国经济木桶中最短的一块板。我们的城市化率甚至低于印尼、波兰以及马拉西亚等国家。工业更多的是创造供给，而城市化才是真正创造需求的力量。

     我们认为，中国经济仍有潜力和机会成为全球走向萧条中的亮点，但要让潜力变成现实，却不是一件容易的事情。当前，庞大的政府成本和垄断成本构成了中国经济的两大成本，税收、土地财政、垄断榨取以及寻租等尤如四道绳索，捆绑着中国民营企业，并阻挡着中国经济美好前景的实现。

宏观政策须从“防通胀”转向“保增长”

     从统计局最新数据显示，10月份我国CPI已经从7月份的峰值6.5%回落至5.5%。预计今年全年中国的CPI增长率为5.5%，而明年将回落到4%左右。总体而言，前期的高通胀基本得到了有效的控制。同时也将不再是宏观调控关注的第一要点。从GDP增速来看，当前的GDP已由二位数调至9%左右。如果继续保持当前的紧缩政策的话，预计四季度将破9%，明年一季度末有可能破8%。如果经济进入萧条再回调，则最佳时间其实已经错过。

     近日国务院已确定多项金融财税政策以帮助处于生存危机中的广大中小企业，政策已开始呈现宽松。预计央行在11月（最迟12月）“被迫”下调存款准备金率，即使不明确下调存准率，也必然采用定向逆回购或其他手法向银行间市场注入基础货币，否则商业银行将无钱可贷。可喜的发现，央行11月11日公布的金融数据显示，10月份人民币贷款增加5868亿元，比9月份多增1168亿元。这与我们上述货币政策松动的大判断基本吻合，预计11月和12月信贷规模均超过6000亿元，全年新增信贷规模有望达7.5万亿，信贷增速将重新回升至16%以上的增幅。

     简单概括，我们判断政策转向乃是必然，将再度从防通胀转向保增长，在软着陆中推进转型！具体而言：第一、保持9%的GDP增速，以充分利用国际资源加快本国提升；第二、不松动物价控制也不被物价所控；第三、人民币可继续升值但比避免升值危机，关键在于节奏的把握；第四、宏观与楼市的调控政策需要精装修，避免一刀切的负面效应；第五、最关键的在于我们须重启改革，具体包括减税收、反垄断等方面，即由凯恩斯“烧钱式”调控转向邓小平式的改革。

     预计高企的通胀将在明年四月份才能回到国家调控目标范围之内。而政策拐点的节点有三个，即今年年底、明年四月和18大之后。

楼市运行最新态势

     房地产投资与保障房建设被数字化：2011年1-9月份，全国房地产开发投资44,225亿元，同比增长32.0%。新开工面积147,775万平方米，增长23.7%。在楼市调控寒冬的大背景下房地产投资没有出现大规模回调，很重要的原因是今年1000万条的保障性住房和棚户区改造开工率高达98%。从用地指标而言，今年我国保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%；从贷款资金而言，截止9月末全国保障性住房开发贷款余额2808亿元。前三季度累计增加1150亿元，占同期房地产开发贷款增量的52.3%。考虑保障房开工后的建设周期，目前的贷款实现量与需求量之间的巨大落差，显示保障房并没有完全进入实质建设阶段，资金需求或许仅满足三分之一。由此，房地产对投资的拉动并非如数字所显示的真实。

     商品房销售买房人观望色彩浓：往年的“金九银十”变为今年的“铜九铁十”。9月份万科的销售额125.1亿元，同比下降12%；保利67.36亿，同比下降26.21%；金地37.8亿，同比下降36%；中海销售额66亿，同比下降18%；绿城销售额17亿，同比下降76%；碧桂园销售额27亿，同比下降20.5%。整体而言，各大房企销售额大幅萎缩，库存增大。对应实际有效需求受政策限制未能得到释放，如果形象化描述就是“行业资金链枯竭，市场需求堰堵湖”。

     土地“流拍”成为关键词：在行业资金链紧张下，流拍成为主题词。从当前的土地溢价率看，底价成交成为常态，房企土地获取溢价能力提升。前9个月的全国土地出让金同比首次出现下滑2.24%。在财政压力和土地供应计划完成压力下，各城市土地供应均开始放量。9月全国一线城市土地挂牌价环比小幅回落至2461元/平米，同比降幅为34.29%；二线城市的土地挂牌价格1186元/平米，同比降幅为31.78％；三线城市的土地挂牌价为922元/平米，同比增幅为33.95％，主要集中在非限购区域。

经济下行的楼市政策须精装修

     如果我们判断寒冬将长时间的持续，那么冰激凌最好小心吃。

     鉴于高层对房地产的紧缩言之凿凿，我们不太相信楼市紧缩会很快转向。然而，政策的精装修却是必不可少的！就资金层面而言，预计会有以下几点：第一、存款准备金率急需下调，只有这样银行才有钱可贷，市场才能有足够的流动性；第二、开发贷与按揭贷的利率须差异化，对于首次购房的真实需求应给予一定的利率优惠，而对于多次购房的投机客则加大其购房成本。对于行业资质优、品牌好的开发商应优先发放开发贷；第三、货币政策应该从“聚焦增量”转向“增量与存量双关注”，之前我们更多的是关注直接向市场注入流动性，但随着“货币托媒”现象的加重，更值得关注的是如何增加货币的流动速度以及如何激活民间资本等存量货币。

     就小产权房而言，全国人大财经委发出的声音值得关注。与股市的“大小非”问题类似，楼市的“大小非问题”迟早是我们不可回避的问题之一。值得庆幸的是高层开始关注、研究和思考这个问题。小产权房的“阳光化”将是大的趋势。

     就保障房而言，在没彻底解决公平分配问题的前提下大规模建设低品质保障房，不仅对资金或是土地都是一种低效率。保障房建设货币化分配或许是一个更好的选择。

     就限购政策而言，如何突然取消势必引来报复性反弹，这不仅对政府公信力或是市场都将是极大的损害。更好的选择或许是限购令继续保持，但在执行层面适度放松，这是下一段完全可以想象的事情。

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

（文章为初稿，后期可能修改。而且尚未发表，转载须经同意。联系人李慧忠lihuizhong2004@sina.com）

（文章将刊于上海证券报）

                                 9月CPI6.1%与楼市解读

                           ——（2011.10---房地产7号报告）

                               【作者：赵晓  李慧忠】

楔子

     9月14日国家统计局公布了9月份CPI数据为6.1%，这也是从2009年11月开始的这一轮CPI上行波段中在2011年7月达到峰值（6.5%）之后的连续第二个月下降。CPI作为货币政策的风向标，CPI的持续回落是否也意味着紧缩货币政策的尾声呢？另一方面，从每况愈下的欧债到风雨飘零的美债，从“英国骚乱”到“占领华尔街”再到“占领美国”，从QE1到QEN系列，从全球大环境来看，全球经济二次探底视乎已不再是大家怀疑的问题。在这样的大背景下，中国是否会特立独行继续紧缩货币政策？上一轮次贷危机时我们的货币政策已经犯过一次错误，好在及时收手！第二次经济探底是否还会重复同样地错误呢？

     温州和鄂尔多斯是两个民间资本比较密集的地区。截止到目前，已有228个温州老板跑路！而鄂尔多斯呢？9月24日鄂尔多斯开发商王福金因资金链断裂而自杀，这也是自政府楼市调控以来首例开发商自杀事件！与温州老板跑路不同，鄂尔多斯老板选择自杀主要是由于鄂尔多斯更是一个“熟人社会”。对于王福金而言，根本不是可以一走了之的。他的债权人包括以前在法院的同事和大批离退休干部、中福公司员工亲属等，他祖宗八代的“坟”债权人都能找到。为了不过多的波及妻儿老小，或许自杀对他而言是最好的选择。如果继续紧缩，王福金是自身的开始还是自杀的终结呢？

     如果说以前高利贷的巨大风险是夜幕下行进的大军，那么它现在越来越清晰的浮出水面。说起高利贷就不得不说房地产，因为二者有着千丝万缕的联系！如何解读楼市不仅关系着购房人，更关系着中国的民间资本生态，甚至是关系着中国民间金融生态！

当前楼市为何低迷？

     未来三个月将是楼市“多空双方博弈”的关键期！双方各自有各自的理由：多方认为，货币政策的紧缩已经走向末端，只要货币政策逆转，楼市势必反弹。往年的“金九银十”也并未全部沦为“铜九铁十”。以成都为例，9月和10月上旬许多楼盘成交依然火爆。客户主要包括外地到成都的游客和成都的本地客户。空方认为，限购带来的成交量持续萎缩以及开发商资金链日趋绷紧等原因使得价格下行的预期越来越浓重。

     从楼市博弈主体---开发商、购房人和政府这三方来看，到底什么结果是最后的博弈均衡点？现在做出最终判断还为时过早，但我们可以通过各方面临的境况做一个初步的梳理。

     就开发商资金层面而言，以前开发商主要有银行、资本市场和高利贷市场三大资金来源。第一、就银行而言，银根紧缩之前开发商拿地、建设工程达到正负零、取得预售证，按揭贷基本可以下来。但银根紧缩之后，按揭贷迟迟下不来，王福金的资金链断裂很大程度上是按揭贷批不下来造成的。第二、就资本市场而言，对于上市房企以前可以通过增发股票或是发行债券的方式从资本市场中圈钱。但随着楼市每况愈下，资本市场越来越不买房企的帐！随着绿城爆出负债率高达163.2%，最近股票市场表现最不好的就是房地产板块。正是在这样的大背景下，各大房企都在探索新的融资模式，与第三方理财机构（如诺亚、恒天等）合作是大家都在探索的一种方式。如万科、泛海、世茂等，即使是品牌开发商融资成本也高达13%左右。第三、就高利贷市场而言，由于我国利率还没有实现市场化，信贷市场的“价格双轨制”从制度层面就给了高利贷生存的温床。其实高利贷自古有之，并不是最可怕的。最可怕的是“钱炒钱”，从高利贷市场融钱的目的不是直接投资，而是贷给下家！这样就照成恶性循环的险境！

     从客户角度而言，对于中小户型的刚需客户，一方面随着限购具备购房资格的刚需客户越来越少，而且随着按揭贷款的收紧，银行政策、开发商资金链收紧等诸多原因使得隐形的首付比例在提高，这使得刚需客户的需求得不到充分的释放。另一方面，许多刚需客户也在观望，预期价格下降后再出手；对于投资客而言，以望京SOHO为例，以前SOHO推出新产品第一轮销售期时场面往往非常火爆，但望京SOHO推出已近1个月，累计销售额也仅仅40亿左右。从客户分布而言，以前大的投资客主要集中在山西、鄂尔多斯、陕北等北方能源区。但这一轮山西和鄂尔多斯成交量十分有限，只是陕北客户在开盘前一天大客户认购成交了7个亿。这主要由于陕北客户属于新富，投资相对不成熟；而山西和鄂尔多斯属于旧贵，多年的投资经验让他们越来越谨慎。此外，随着市场的趋冷，各大房企推出了许多附加服务，比如带租约销售等，这也在一定程度上说明客户越来越注重投资不动产的安全性问题。

     从政府的角度而言，一方面限购使得土地市场极不活跃，只有个别现金流充裕的品牌开发商出手低价拿地，大多数开发商现金流压力较大。土地市场趋冷使得土地财政难以为继，地方政府的钱袋子亦越来越瘪。另一方面，大规模保障房建设，地方政府又急需货币补充。这犹如一个蓄水池，进水口的水龙头被关紧，出水口的水龙头却大开！这样的状况势必不具有持续性。换言之，限购在经济层面绝对是错误的，它严重扰乱了房地产市场的价格信号。但从政治层面又是正确的，不断高企的房价使得老百姓怨声载道。同时又面临换届的关键节点，毫无疑问，稳定的政治诉求是压倒一切的。在今天的中国，“政治”还是骑在“经济”头上的贵族。

房价将上行还是下降？

     住宅市场第四季度将何去何从？第一、从开发商角度思考：一方面他们愿意死扛，而且部分开发商认为即使是降价也未必见得能卖出去，因为在限购的大背景下具备买房资格的人越来越少。另一方面，他们能不能扛住？年底前财务报表要求、银行贷款还款要求、施工单位的垫资款和工程款这三座大山将会压得开发商喘不过起来！预计今年年末将会出现试探性跳水，到“多米诺骨牌效应”，再到价格普降20-30%的境况。第二、从开发产品角度思考，什么样的产品即使在冬天也还有市场？那便是万科早在2008年就开始布局的中小户型刚需产品。这种需求随着城市化的不断推进，不可能短时期内消褪。而主打改善性产品的开发商将受到较大的冲击。

     但长期来看，房价仍处于上升的通道。只不过短期政府通过限购等行政手段极大的干扰了价格信号。长期看涨主要由于以下大三需求：第一、从城市化进程来看，我国目前城市化率约为50%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1400万人口进入城市，按人均35平米计算，这部分需求约4.9亿平米；第二、从房屋折旧来看，我国目前存量住房超过180亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.6亿平米；第三、从改善性需求来看，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米。如此众多的市场需求，由于土地市场的饥饿营销使得我国房地产市场供给又有限，2007-2009年的竣工量只有6-8亿平米。

开发商、购房人和政府该做什么？

     面对上述境况，各相关方该如何应对：

     就政府而言，第一、严厉打击“钱炒钱”的现象。随着我国“货币脱媒”现象越来越深化，直接融资和表外业务占融资总额和银行业整体业务的比例越来越大。如果“钱炒钱”的现象得不到有效遏制，这种病毒可能会感染整个金融体系；第二、紧缩性的货币政策应该更有针对性，对于中小户型的刚性客户与大户型的改善型客户的按揭政策应该有所差别，通过市场化手段实现政策性引导，努力打造“低端有保障、中端有调控、高端有市场”的住宅市场格局；第三、随着CPI的不断高企，对于庞大的民间资本应该是“疏导”的态度，而非“堵”的方法，必须寻找合适的“货币沉淀池”。一个大的前提是它不能和老百姓日常生活相关性太大，即货币把价格炒得多么高，也不影响民生。或许商业地产和不动产证券化产品是一种选择，即打造“大富豪买基金、中产阶级买信托、老百姓买REITs”。

     就开发商而言，第一、加速降低企业的负债率，即去杠杆化，降低企业风险。第二、调整产品结构，认真分析什么样的产品真正是市场最大的需求。第三、寻找多元化的融资模式，房地产信托和不动产基金是未来房企融资的重要途径之一。

     就购房人而言，一方面继续观望市场，价格下降的预期越来越强，今年年底或是明年年初也许是出手的好时机，但不要奢望房价会一路直下。另一方面是学会理财，如此高的CPI，或许今天你可以买一个卧室，而明天可能只够买卫生间了。

结束语

     一句话：深秋来了，冬天还远吗？天冷了，各位请添衣。

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

（文章为初稿，后期可能修改。而且本文尚未发表，转载须经同意。联系人李慧忠lihuizhong2004@sina.com）

                              从“堆沙效应”看温州跑路

                                 【作者：赵晓  李慧忠】

楔子

     什么是堆沙效应？如果你一粒一粒地把沙粒推起来，直到能垒起大约像拳头大小的沙堆，你怎么才能知道，什么时候这个小小的金字塔会突然倒塌。沙滩慢慢地越堆越高，也就变得越来越陡峭，最后沙粒一定会滑下来。我们能预期什么时候会发生这种情况吗？问题很简单，但回答起来极其困难！系统的运行是一个复杂的动态的过程，从一个短暂平衡到临界态，越过临界态，平衡即被打破。

     面对楼市的调控、货币的紧缩、物价的打压等一系列问题，关键的问题不是方向性的问题，而是“度”的拿捏。原本正确的方向，在坚持到一定程度后，随着经济形势的逆转便可能发生毁灭性的错误，犹如最后一粒落地的沙粒使得整个沙堆倒塌！

压房价与保增长的平衡点

     温州跑路问题出现的大背景是楼市调控，而楼市调控的大背景是房价高企、民怨沸腾，民怨沸腾的背后是社会的不稳定因子增加，而在2012年十八大换届之年显然是不合时宜的。但经济急速下滑十八大也同样开不好，如何在压房价与保增长之间寻求有效的平衡便成为一个重要的问题！

     从最新统计局公布的宏观数据来看9月份CPI为6.1%，自7月份的峰值以来已实现连续两个月下降；2011年第三季度的GDP为9.1%，同比增速较二季度回落0.4%。再考虑到调控效果的滞后效应，CPI见顶回落后宏观政策应进入政策效果观察期，而不是一味的加药。经济增长放慢，物价增长也放慢。应该说中国经济在朝着软着陆的方向走。原来大家最担心的2009年后放出天量货币可能导致的恶性通胀现在来看不会出现，而经济过热亦不用担心。现在需要稍稍考虑的一点是，紧缩不要紧过头，不要重蹈08年的教训。如果继续保持紧缩的调控政策，预计第四季度末GDP增速将破9%、2012年第一季度末将破8%，那个时候如果再想回调，最好的机会可能已经错过，甚至可能已没有机会！

     当然，如果楼市调控在关键时期松动，势必迎来报复性反弹。所以这一轮调控中央的态度空前坚决，10月11日中午佛山出台宽限政策后，当晚23点左右又紧急叫停。其实楼市调控的矛头并非是彻底压垮房地产行业，而是挤掉炒楼的毒瘤，对于那些随着中国城市化进程而带来的真实住房需求应该是鼓励的。所以下一步可通过利率等市场化手段对于首次置业的购房人给予一定的倾斜。

     从宏观政策转换时点来看，主要有三个重要时间节点：本年年底前、明年4月以及十八大之后；从调控方式来看，主要有两种：微调和剧调，早调则微调，晚调则剧调。

温州人该做什么

     再回到温州跑路问题，温州跑路问题的表象原因是投机逐取暴利使得温州商人偏离了发家时的实体经济，转而投资房地产等暴利行业，并且有一些还渐渐沾染上了赌博等恶习。深层原因是中国式的金融抑制，也就是金融改革的不彻底，金融业垄断而衍生出来的资金价格双轨制等问题。这些都不是本文论述的重点，笔者更关心温州人该做什么？与鄂尔多斯这样的资源型城市不同，温州是一个一无所有、唯信用至上的社会资本的中国商业城市。而目前来看，温州的根基——“信用”发生了动摇。

不妨我们回顾一下温州发展的几个片段：

     上世纪80年代温州人推崇的是“四千精神”，即走遍千山万水、历尽千辛万苦、说了千言万语、想出千方百计；90年代为“四自精神”，即自力更生、自担风险、自强不息、自求发展。以温州大虎打火机公司为例，董事长周大虎1992年以5000元下岗工人安置费起步，创办工厂生产打火机，两口子白天当老板，晚上睡地板，义无反顾打拼天下，到1997年获中国最强打火机企业称号。或许这才是真正的温州精髓！

这期间温州也出过信用问题，上世纪80年代温州鞋成为温州人和温州经济阶段性的代名词，那时温州鞋企业已经发展到了6000余家。部分技术落后、工艺水平地下的温州企业试图在邪道上一夜暴富，大量假冒伪劣的“星期鞋”、“晨昏鞋”进入市场。信用的沦丧使得温州商人在市场中的口碑极差，根基的丧失使得温州人到处碰壁。1987年8月8日在杭州市中心的武林广场5000多双温州劣质鞋皮鞋被熊熊大火吞噬，这个火深深的灼伤了温州人的神经。

     再回顾一下韩国的危机处理方式：1997年东亚金融危机，几乎所有东亚国家的经济受到重创，唯有韩国半年之内就进入复苏通道。而这背后的力量是：在民间团体的发动下，韩国全民自觉的捐献金银首饰帮助国家度过难关。这也是韩国民众赢得世界尊重的重要原因！

     对于温州跑路问题，一部分人以落井下石的口吻说温州当前的困境正是温州人咎由自取过度投机楼市的恶果，坚决反对政府救市；另一部分人担心由于温州高利贷链条断裂，引发连锁反应，即其他地区也发生民间借贷的信用问题，进而冲击金融业的整体稳定。因此主张政府救温州。

     如何正确认知这一问题？一方面，信用作为温州经济大厦的基石。基石的破坏意味着大厦有整体垮塌的风险。政府可通过信用输入等手段稳定金融形势，一者可以防止温州问题自身进一步恶化，二者可防止高利贷问题向全国蔓延；另一方面，温州跑路问题真正的解决之道在于重建信用、重树形象，这才是治本之策！这需要温州商人的大智大勇，来一场类似当年武林门烧鞋的标志性事件！

政府需正视民间资本问题

     随着中国“货币脱媒”现象的深化，民间资本在经济运行体系中的影响越来越大。从民间资本的拥有者来看，有相当部分是中小企业主。他们基本上分享了改革开放以来的制度红利，也深知过度投机所面临的极高风险。部分资金量级较大的民间富豪其实对资金安全性的考虑远高于收益性，我们称这部分资金为“安全性资本”。

     其实商业机构对民间资本的嗅觉远高于政府。目前许多商业组织把目光聚焦在民间资本身上，他们被称为“高净值人群”。包括银行的私人银行部、信托公司、基金公司，尤其是第三方理财机构。正是由于民间资本有如此强大的需求，才演绎出如此多的理财服务。

     而从国家层面一直没有正视这股力量。部分原因是由于他们是对当前金融垄断冲击较大的“体制外力量”。没有合理的疏导便演化出楼市投机、高利贷泛滥、大豆等农产品投机、药材投机等异象。当前对民间资本更多是“堵”的态度，通过限购令把民间资本堵在楼市之外。而更明智的方法是疏导，通过组建合理的投资渠道，使这批钱真正的沉淀下来。什么是合理的投资渠道？即与民生不是息息相关的投资标的，不是像住宅、农产品等这样日常生活不可或缺的消费品。中国人对不动产投资有着固有的偏好，这种几千年形成的偏好不可能仅仅由于限购令而发生根本性的逆转。从产品属性而来，商业地产既不与民生息息相关，又迎合不动产投资偏好。但商业地产的核心在于运营能力，脱离了运营能力其很难真正激活。同时，商业地产的投资门槛较好，一般资金量级在1000万以上。而目前市场中有大量从住宅市场挤出的1000万以下的投资客。从这个角度分析，把真正有运营能力的核心地段的商业地产证券化便有了广大的市场需求。其实今年年中李嘉诚在香港发行的“汇贤产业信托基金”便是一种尝试。

结束语

     随着中国改革的深入，宏观经济运行体系的复杂性也在不断升级。正如开篇所提到的堆沙效应，不要试图去无限靠近压垮沙堆的最后一粒。

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

（文章为初稿，后期可能修改。而且本文尚未发表，转载须经同意。联系人李慧忠lihuizhong2004@sina.com）

从数量导向到质量导向

——2011保障房建设的回顾与前瞻

                                                    【作者：赵晓  李慧忠】

      在当前中国这个“高经济增长+高通货膨胀”的时代，建设保障房的意义似乎是不言而喻的，但它真正的意义何在呢？本文认为，保障房最重要的意义是避免百姓心中的那杆秤过度倾斜，更直白的说是稳定，并以此促进中国经济、社会的可持续发展！

    数据来源：中国指数研究院

                图1 1997-2010年全国经济适用房与商品房投资增长率变动

      经济适用房开发投资增长了从1999年开始大幅下降。在2002年和2004年出现两次负增长，2005年达到最大降幅14%。2006年虽然大幅回升至34.2%，但之后再次下降。到2010年经济适用房开发投资额同比下降5.9%。与之相反的是商品房，从1998年至2010年商品住宅开发投资额基本在25%左右保持稳定增长。

      从施工、新开工、竣工面积的占比来看，经适房占商品住宅的比重在2000年达到最高，分别为20.2%、21.8%、26.1%。从2000年至2005年持续下降，2005年分别为6.3%、6.4%、7.4%，2005年至2010年基本保持在6%左右。

      从全国经适房销售面积占总体的比例来看，2000年为22.7%。从2001年开始逐年下降，2004年下降到9.6%。2010年仅为2.9%。

     数据来源：中国指数研究院

                  图21997-2010年全国经济适用房与商品房销售面积占比

      从图二不难发现，保障房销售面积占比明显减少，再结合图一，保障房投资额占商品房投资额的比例不断降低，表明保障房建设远落后于商品住宅。进而导致2004年至2009年我国住宅市场供给过度市场化，这也是商品住宅价格迅速上涨的重要原因之一。

      正是在这样的大背景下，国家提出了在“十二五”期间开工建设3600万套保障房。有人指出这是大跃进，与前几年的增长率相比这种说法有一定道理。但另一方面，现在之所以急转弯，是因为之前我们该转弯的时候没转弯，欠账太多的缘故！

      就土地而言：上半年全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷，与去年同期（13316.80公顷）相比增加24%，完成全年任务的21％左右。

      就资金而言：粗线条的划分1.3-1.4万亿的保障房建设资金，其中8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集、中央财政预算拟安排补助资金1210亿元、地方政府筹集4000多亿元。一方面，中央财政不断提高用于保障房的支出，2011年安排支出1030亿元，同比增长34．7％。另一方面，地方政府也不断加大资金投入力度，提高土地出让净收益的比例。

      就政策而言：由于上半年各省开工率普遍偏低，为了确保完成全年任务，中央在5、6月份密集出台了一系列措施（见表一）。

表1 中央近期推进保障房建设政策举措一览

邓氏改革初衷的回潮

      小平同志主推的改革开放成就了中国经济30年的腾飞。当时提出的“一部分地区、一部分人可以先富起来，带动和帮助其他地区、其他的人，逐步达到共同富裕”。现在来看，先半句实现了，后半句还有待我们新一代人去努力实现。当时我们用“市场”取代了“计划”，改善了民生。现在呢？民生问题遇到了新的障碍，我们需要重新回到“民生”这一政策之根本，尽可能的实现小平同志的后半句话。

      中国的房地产改革大概可以分为三个阶段：第一阶段是从福利分房到商品房买卖，即市场化改革，1991年开始国务院先后批复了24个省市的房改总体方案，这标志着中国有了房地产行业；第二个阶段是现在，房价飞涨的同时收入分配不均，社会矛盾日趋激烈！为了改善民生、维稳，我们需要有选择的走“新加坡模式”，即大力建设保障房；第三阶段是变革土地制度，发展“欧美模式”，彻底打破土地市场垄断的境况！

      为什么我们需要有选择的走“新加坡模式”呢？因为中国和新加坡的国情完全不同。新加坡是全世界著名的廉政制度，而中国则不同。脱离了廉政制度的保障房建设好似一块唐僧肉掉进了妖怪的口中，所以我们的房地产格局一定是保障房为辅、商品房为主。如果保障房分配实现不了公平，那么3600万套保障房就解决不了民生问题！

政策建议和结束语：以一颗平和的心态去看待不完美的世界

      政策建议主要有以下三点：

      第一、建立保障房质量责任到人、终身负责制。据住建部消息：2011年前7个月全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工建设721.8万套，开工率72%（不含西藏自治区）。各地区截至7月底的开工量比6月底均有较大幅度增长。全国1000万套保障房计划有望在11月底前完成。由此可见，在当前的政治机器大背景下中央的政令仍有一定的执行力。但另一方面，保障房质量远比没有数量问题严峻！“墙脆脆”、“瘦身钢筋”、“纸墙”等现象屡有发生。如何保证建设质量是下一阶段保障房建设工作的重中之重！我们的一个建议就是，在官僚系统尚难以完善到位的情况下，可建立保障房质量责任到人、终身负责制的办法来加以保证！

      回顾四大国有银行的发展历程不难发现，贷款质量落实到个人之前坏账率总是在高位运行，因为各行信贷主任不需要对是否回款负责。实施责任到人后银行的坏账率明显下降了许多，这其中的道理可供保障房建设如汲取。

      第二、地方政府官员的政绩考核标准进行调整：由原先的“GDP为纲”转变为“民生为纲”。具体而言，考核的重要标准之一是保障房分配的公平、公正性！比如应明确公布入住人口中有多少是公务员、有多少是低收入者等指标。

      第三、保障房的资金难题通过进一步打开直接融资的闭门解决。物价如此上涨很重要的一个原因是社会上流动的钱太多。如果能把民间资本有效的吸引到保障房建设中，就既可以解决高通胀问题，又可以解决保障房资金难问题！当然，有人会问如何吸引？这便是我们需要进一步思考的问题。民间资本主要有两大诉求：安全性+较高收益。高利贷可以满足高收益，但安全性很低；市政证券目前来看安全性较高，但收益率较低。如果我们通过税收等技术手段直接或者变相提高收益率，民间资本未必不投市政债券。

      面对洪水时，比建坝抗洪更好的方法是疏导。在这个不完美的世界中，中央如何在地方财政压力与民生、社会稳定的压力中寻找平衡，仍然是一个急需思考的问题！

 （作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

（文章已投寄上证报，转载须经同意。联系人李慧忠15101102653，lihuizhong2004@sina.com）

数据来源：CRIC

图5            2010年1月-2011年6月北京写字楼成交量及同比和环比

     成交量：上半年北京写字楼成交量出现一定萎缩，6月份有较大反弹；同比和环比数据显示成交量趋于理性。从供给来看，据第一太平戴维斯测算，2011年第一季度没有新增供应交付入市，预计截止今年年底，北京写字楼新增供应仅为39.9万平米。主要楼盘是望京SOHO和丹棱SOHO等等。随着SOHO中国的新产品推出，下半年北京写字楼的成交价格和成交量可能有一定幅度的上升。从需求来看，2011年第一季度北京净吸纳量26.1万平米，市场的主要吸纳依旧来自大型国有企业、跨国公司，由于这些企业的大幅扩张带动市场需求上升，吸纳量连续6个月超过供给量。

     租金：据仲量联行数据，北京甲级写字楼租金整体上涨17.3%，优质商铺租金上涨14.7%创下至2000年以来的价格高峰。租金最贵的国贸3期已突破1000元/月/平米，CBD区域的租金均价为286元/月/平米。全市甲级写字楼空置率降至7.9%，环比下降2.9%，创历史新低。

结论：写字楼市场依然处于供不应求的状况，但价格已处于高位运行，主要得益于租金上涨速度较快。

3、政策分析与预判

     房地产政策的分析离不开大的政治背景！2011年注定是多事之秋，温州动车相撞特大事故、京沪高铁事故频发、北京奥的斯电梯事故、南方洪涝灾害、食品安全问题等越演越烈。每一件事都关系着民生、每一件事都考验着政府的公信力！而且在政府换届的不稳定时期，如果楼市问题再处理不好，那么社会的不和谐因素必定骤升乃至爆发。为了保稳定政府也必须使房价有明显下降。在这个特殊阶段，纵使有人疾呼“一旦出现房地产投资下滑的幅度超出保障房可以对冲的范围以及县级融资平台风险的暴露等现象，中国可能已进入政策超调的风险。”也无济于事，尽管有一定道理。

     换言之，当前的楼市政策已经越来越脱离经济层面的思考，政治性调控的声音越来越大！在这个时候奢望限购放水显示是不合时宜的，下半年楼市政策只能继续保持紧缩的大基调，甚至会趋紧！

     就具体政策而言，以前部分城市偷奸耍滑的只限购成交量不密集的部分城区，下半年可能会进一步扩大限购范围，把整个城区以及部分郊区纳入。对于二三线城市，很可能会被添加入限购地图，尤其是从一二线城市挤出的民间资本又流入的二三城市，这些城市过去几个月里房价上涨太快，进而成为政策打击对象。从信贷政策而言，收紧的按揭政策基本不会有大的变化。

4、当前金融市场的大背景

     房地产问题的关键有二点：资金+土地。有土地就可以创造供给，有资金就可以保障需求。

数据来源：中国指数研究院

图6            2010年1月-2011年6月全国CPI和利息变动走势

     2011年已经6次上调存款准备金率、3次加息。如果加上去年的调整，一共上调了12次存款准备金率、5次加息！如此频繁的调整存准率在世界金融史上都是罕见的。2008年以来，为了应对全球次贷危机而启动的“4万亿经济刺激方案”，4万亿中的90%以上都被国有企业拿走，民营经济连钱的味道都没闻到！由于过去钱发多了，现在又启动紧缩的货币政策，而紧缩的对象是银行的钱，银行缺钱首先选择的是不给中小企业贷款。换言之，货币政策紧缩实际上民营经济的钱紧缩了！“一来一往”，许多民营企业被干掉了！当前的“国进民退”是加强版的“国进民退”！

     另一个问题：当前中国社会中流通的钱到底有多少？按照央行的“社会融资总量”概念，即“一定时期内（每月、每季或每年）实体经济从金融体系获得的全部资金总额”。

数据来源：高通智库

图7            2002年-2011年中国社会融资总量余额和增速（单位：亿元）

     预计2011年社会融资总量余额将达到82万亿，余额增速将下降至21%左右，与M2增速的下降基本同步。7月13日惠誉发布报告称：估计2011年中国的净新融资总量可能占到GDP的38%，虽然低于2009年-2010年42%GDP的平均水平，但仍然大大高于国际金融危机之前22%的平均水平。预计2011年的新增融资总量将为18万亿元，比其此前估计的8万亿元新增贷款总额高出一倍多。多出来的10万亿元将从国内银行贷款之外的渠道产生，差不多三倍于2006年的水平。

     高货币发行量推高物价，高物价招来紧缩的货币政策，货币政策紧缩使得民营经济资金休克，民营经济未激活使得整体经济缺乏活力，宏观经济不振需要多发行货币予以刺激---就这样进入了恶性循环的轨道！

5、民间资本的生态分析

     据高和投资与住建部政策研究中心联合发布的民间资本调研报告：

     一方面，如此庞大的民间资本“遭遇”不断高企的CPI，每时每刻的财富缩水让这些富豪急需寻找资金出口；另一方面民营企业饱受“资金之渴”，银行拒千里之外。对于广大中小民营企业而言，唯一可行的资金来源便是高利贷。温州有三十六万家中小企业，能从金融机构弄到钱的不到10%。温州典当行的年利率一般为30%多、寄售行一般是50%、投资公司是72%。

     民间资本除了不动产投资，也曾转战多个领域。在2011中国嘉德春季拍卖会上，齐白石的松柏高立图以3.7亿加15%佣金总共4.25亿元成交；橘皮红田黄石雕件，2000年每克3000-5000元，5年前涨至7000-8000，2010年已经飙升至2万-3万；满绿翡翠手镯，10年前每克8000-10000元，5年前涨至3万-5万元，2010年达到20-30万元。涨幅达到10倍甚至100倍以上；太子参的价格从2009年的20-30公斤，涨到450元/公斤，涨了近十倍。当地的商人说，自2009年起就不断有资金涌入中药材市场，其中不乏山西煤场主。

6、房地产信托

     截至2011年5月末，全国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，1-5月投向房地产的信托产品规模总计1168.17亿元，占信托总规模的45.12%，5月集合信托市场成立的房地产信托规模达256.46亿元，占信托总规模的44.98%，高于4月份的248亿元和3月份的194亿元。此外，5月份房地产信托产品的平均预期年收益率为9.85%，收益率在各信托投资领域中为最高。6月房地产信托高位运营势头不减。

数据来源：中信建投

图8            2008年-2011年中国房地产信托规模

     从房地产信托的业务模式来看，当前“明股暗债”仍是主流，先找到资金需求方再落实资金来源。但随着投资理念的发展，未来的趋势可能会发生逆转，信托公司未来可能先融到一定量的资金，再寻找优质项目，真正从融资服务转向投资服务！

结束语

     地产金融，无论从行业规模或是产业关联度，都是我国当前最大的产业之一！地产金融的发展趋势很大程度上可以折射出中国经济的发展思考。尤其是对于当前中国的富豪阶层，如何使自己的财富得到有效的增值和可靠的保值，都让我们不得不思考和关注这个行业。同时，我们也必须关注中国的政治生态，“毛之不存、皮之焉附”，从政策制定者的角度去思考，进而提升商业决策能力。只有这样才能确保面对中国经济飞速行驶的财富快车从身边驶过时，自己手中有一张车票，而且不是D301的车票！

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

（文章已投寄21世纪地产，转载须经同意。联系人李慧忠15101102653，lihuizhong2004@sina.com）

保障房资金有“保障”吗？（2011.6---房地产3号报告）

（作者：赵晓、李慧忠）

      在过去的20年里，中国人均GDP从1991年的1892.8元增长到2010年的29762元，增长了15.71倍。当人们解决了温饱、满足了基本的物资需求时，便有可能把一部分注意力转移到“公平”等非物质层面。同时，当前中国经济的突出问题是“结构性问题”，产业结构有问题、投资与储蓄结构有问题、财富分配结构有问题，而最突出的问题是住房结构！而保障房问题又恰恰是“公平问题”和“住房结构问题”的交集，我们不能不对其关注！保障房建设的关键是资金问题，但保障房建设的资金有保障吗？

1、专题报告研究背景

      本报告的研究背景主要是保障房建设直接融资的闭门打开！

      2011年6月9日，国家发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》。指出：地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设；支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资；企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续；强化中介机构服务，加强信息披露和募集资金用途监管，切实防范风险。

      从发改委文件不难发现，此次直接融资的载体还是地方融资平台。对于地方融资平台，中央对其态度确实比较复杂。2011年6月路透社指出，中国当局准备清理2-3万亿可能违约的地方政府债务！而当前地方政府债务到底有多少？2011年6月1日央行发布《2010中国区域金融运行报告》显示，截止2010年年底全国共有地方政府融资平台1万余家，同时央行称平台贷款在人民币各项贷款中占比不超过30%，而央行此前公布的统计数据显示2010年年底人民币各项贷款47.92亿元，由此可以粗略推出一个上限值，平台贷款占比不超过30%意味着平台贷款规模的上限约为14.4万亿元！而2年前的今天又是什么情况呢？2009年5月底央行公布信息显示：全国共有地方政府投融资平台3800家左右，总资产规模约9万亿元，总负债规模升至5.26万亿元，平均负债率为60%。5.26万亿元的负债相当于2009年全国GDP的15.7%、相当于全国财政收入的76.8%、相当于地方财政收入的161.35%。短短2年时间，地方政府债务竟然膨胀的如此之快！

      正是在地方融资平台日益成为中国经济发展的“定时炸弹”时，中央相继在2010年6月10日发布《关于加强地方融资平台公司管理有关问题的通知》（国发[2010]19号）；在2010年11月20日发布《关于进一步规范地方政府投融资平台公司发现债券行为有关问题的通知》，以此加强对地方政府融资平台的监控！

      然而，在清理地方政府债务的号角刚刚吹响时，对地方融资平台的围猎便放开了一个大口子！没有真正开始便已宣告结束！

      究其原因：一方面，年初李克强副总理就曾直言“千万套保障房是硬任务”，今年的保障房建设有两个重要的任务。其一，从根本上陆续调整中国的住房供应结构，由当下的“商品房”单轨制向“商品房+保障房”的双轨制转变，只有真正使住宅市场去投资化，回归消费属性，才能实实在在的解决民生问题；其二，当前的保障房建设项目是我国今年最确定而且最可控的拉动经济增长的项目，1.4万亿的保障房项目为维持中国GDP的高增长保驾护航！另一方面，地方财政的财力又捉襟见肘，许多保障房项目需要地方政府配备大量的建设资金，而地方又拿不出钱。缺钱的原因主要有两点，其一，中央对地方政府官员的考核以“GDP为纲”，这在一定程度上使得地方政府把本来有限的财力花费在不必要的“新兴园区建设”、“形象工程”等方面，过度投资透支了大量的地方财力；其二，随着中央对房地产市场的调控，土地市场趋冷，各个地方政府的卖地收入锐减！

2、保障房资金来源

2.1 当前保障房建设的现状

      截止2011年5月底，我国保障房建设整体开工率较低。具体而言，东部省份的广东、江苏、浙江保障房开工率均在30%左右，河北和辽宁相对较高，分别为70%和84%。

表1 截止5月底部分省市保障房开工情况统计

数据来源：中国指数研究院

      开工率较低的主要原因是资金不足，而资金不足主要有以下几个原因：第一、保障房利润率较低，很难有效吸引社会民间资本参与其中；第二、保障房建设资金需求量大，地方政府财力有限，而且对于建设用地地方政府本可以出让，这也变相减少了土地出让收入，缩减了土地财政；第三、从今年年初，中央对楼市的调控力度明显加强，楼市的趋冷使得开发商对拿地更加谨慎和犹豫，进而使得土地出让的溢价率大幅下降。诸多因素使得保障房建设资金缺乏“保障”！

2.2 当前的保障房建设是大跃进吗？

      简单回顾一下我国的保障房建设历程：1998年房改之前，以单位福利分房为主流，称之为集资合作建房、安居房、统建房等；1998年7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着住房实物分配的彻底停止，逐步推行住房分配货币化。作为房改的核心文件，也是历史上第一次从制度层面提出“高端有市场、中端有调控、低端有保障”的楼市调控格局思想！

      住房分配货币化的结果是楼价的不断高企，高楼价必然推高地价，而最为关键的是土地出让收入又是地方预算外收入的主要来源！从制度设计的层面，就注定了中央与地方的楼市博弈格局，土地财政使得地方政府划拨土地建设保障房的积极性逐年降低！从图一不难发现，经济适用房开发投资占比从1999年的17%左右，下降到2009年的4%左右；经济适用房竣工面积占比从2000年的26%左右下降到6%，两个指标占比一路下行！

数据来源：瑞银证券

图1            1996-2009年全国经济适用房占比逐年降低

      当下许多媒体都在讨论1000万套保障房建设是新时期的大跃进，其实这样的言论“对也不对”！说其对，是因为2010年580万套的保障房安居工程，而2011年一下子就飙升至1000万套，环比增长72.4%！这种爆发式的增长往往需要政府通过非市场化的手段调配大量资源，无论从数量上或是方式上难免有些许大跃进的味道。说其不对，主要是从历史的中长期看待这个问题，一个简单的道理：住房结构调整现在之所以急转弯，是因为过去该转弯的时候没有转弯，历史欠账太多！结合图一，从1998年的房改以后保障房的发展速度和商品房呈现明显的两极分化。

      从可行性角度分析，1000万套保障房建设现在来看依然是可行的。第一、1000万套保障房中有近700万套是卖向市场的经济适用房和限价房。由于较低的土地成本，开发商的销售价格与其2000多元的建筑成本相比，还是有较大的利润空间！这使得大型房企参与的积极性较强，而地方政府表面上损失一部分土地出让收入，但不仅得到了政绩，而且也并非无利可图。其余300万套的保障房资金是真正的难点，一方面中央政府提供的专项资金可以解决一部分；另一方面地方融资平台直接融资、信托、银行信贷等方式也可以解决一部分。

2.3 保障房的资金来源及资金缺口到底有多大？

      粗线条的划分1.3-1.4万亿的保障房建设资金，其中8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集、中央财政预算拟安排补助资金1210亿元、地方政府筹集4000多亿元。

      从支出和收入项目来看：经济适用房只需政府划拨土地，建设资金可通过市场化手段解决，政府并不需要投入太多的资金。真正需要政府投入的费用主要是小区外基础设施建设资金，而且廉租房和公租房也将为政策提供稳定的租金收益。保障性住房一定程度上是地方政府所持有的不动产，并具有保值与增值功能。稳定的资产收益不仅可能帮助地方政府部分对冲掉建设资金所需要支付的银行利息，还可将剩余部分用作维护等费用。

      地方政府承担的4000多亿元，现实的来源主要还是土地出让收入。从图二、三可知，全国土地出让收入从绝对值而言，近几年基本保障上行态势。但进入2011年，在房地产打压的大背景下，土地市场也趋冷。正是由于趋冷的土地财政“巧遇”大规模的保障房建设，才会把地方政府直接融资的闭门打开！

数据来源：瑞银证券

图2            2005-2010年全国土地出让收入

数据来源：瑞银证券

图3            部分城市卖地财政收入

3、风险分析

      从政策风险角度分析，主要有两个风险：一方面诚如李克强副总理指出，公平分配是保障性安居工程的“生命线”。严格防范某些部门和地方政府打着保障性住房的幌子，以各种名义为公务员分房，严防“福利分房”卷土重来！4月28日福建龙岩经过摇号产生了初始入围申请经济适用房的951户名单，名单包括龙岩市检察院、教育局、财政局、公路局、市医院、中小学校等国家机关、事业单位的工作人员100多人，15%申购者系公职人员，有“团购”嫌疑。这一事件也给我们敲响了公平的警钟！

      另一方面，地方融资平台涉水直接融资。如果管理不善，可能使地方债务危机进一步膨胀！当前急需从严把控批准发行企业债券的地方融资平台的准入门槛，同时充分发挥中介服务机构的作用，增加信息的透明度，保证地方融资平台真正在阳光下发行企业债券！

4、趋势预判

      主要有以下四点：

      第一、从当前的政治氛围分析，中央如此高调的表示“1000万套保障房是硬任务”，到年底从表面的保障房建设数量而言，完成该“硬任务”的可能性非常大，但实际的保障房投资可能会打折扣。打折扣的环节可能是保障房建设资金不能有效供应，而资金链最可能出问题的环节或是地方政府承担的部分；

      第二、当前全国保障房建设整体开工率较低，但从第三季度开始，保障房建设将迎来高潮！只要资金有渠道，开工率问题相对容易解决；

      第三、“土地财政”与“保障房大规模建设”可能对地方财政形成恶心循环的怪圈！二三线城市的基础设施建设仍是拉动地方经济的发动机。保障房建设规模越大，完善基础设计建设的资金缺口越大，对土地财政的依赖也越大。而保障房投放市场的数量越大，对住宅市场的冲击也越大，这使得土地出让的溢价率越来越低！

      第四、2011年土地市场价格下行的压力较大！限购、限贷、限外、限价等一系列政策使得住宅市场横盘振荡，开发商也在一定程度上放慢了拿地的节奏！中央需要在地方财政压力与民生、社会稳定的压力中寻找平衡。在2011年年底前取消限购的可能性较小，但如果政府财政确实难以为继，在实际执行的层面可能会有选择的网开一面。

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

（文章尚未发表，转载须经同意。联系人李慧忠15101102653，lihuizhong2004@sina.com）

陕北：民间资本新沃土

（文章来源：苏鑫--高和投资,供参考）

     大柳塔距康巴什仅半小时车程，但这里的气候明显偏暖，绿树明显增多。这几乎是一个围绕中国最大的能源集团——神华集团兴起的小镇。围绕已经干涸的河床是绵延至远方一眼望不到边的露天煤矿。沿河床颠簸的县道向西便是神府煤田——世界八大煤田之一。煤炭预测储量达到2800亿吨，天然气预测储量达5万亿立方米，是迄今我国陆上探明最大整装气田的核心部分。此外，还有约6万亿吨的岩盐，约占全国已探明总量的26%，以及6亿吨石油。

     从外表上看，在行政规划上隶属于陕西的榆林，还是一个经济欠发达的区域。没有像鄂尔多斯一样宽敞的高速公路，更没有康巴什一样宏伟现代的城市建设。榆林下属的两个百强县神木与府谷看上去仍是嘈杂而有些破落的小县城，跟中国其他地区的普通县城没有什么两样。但实际上，其资产过亿的富豪人数并不比鄂尔多斯少。神木是全国排名第44位的百强县。而府谷在百强县中排名第91位。

     不久以前，神木在全民医疗上的一个创举，令其成为全国关注焦点，即凡神木县籍人口，均可享受每年30万元以内的免费医疗，短短五年时间，煤炭令原本一穷二白的陕北仿佛一夜间跨入共产主义社会。这当然只是一个表象，或是外界对此的揶揄。2007年，当北京某些高档楼盘首次发现，居然有来自不知名的陕北客户，斥资数千万购置豪宅或写字楼的时候，大多数北京人对陕北的了解可能还停留在高亢嘹亮的民歌和头戴白巾赶车放羊的老乡那个阶段。

     如今，北京的房地产销售精英把随煤层脉络不断扩展的客户线戏称为李四光财富线，而随着这条李四光财富线绵延下来，则是中国民间资本的最新沃土——陕北。

     据榆林市政府工作报告数据显示，2010年，榆林完成生产总值1756.67亿元，增长18.3%。全社会固定资产投资达到1105.46亿元，增长30%。财政总收入达到400亿元，增长33.3%。能源产业强势崛起，无疑是榆林快速发展的主要动力。2010年，榆林原煤产量达到2.57亿吨，原油983万吨，天然气110亿立方米。能源折合油气当量，占全国比例达到6.68%。2011年，榆林市发展的主要预期目标是，地区生产总值增长14%，达到2100亿元。财政总收入增长25%，达到500亿元。其财政收入紧追鄂尔多斯。

     榆林快速发展最重要的动力来自神木与府谷两大产煤重镇。

     神木总人口达39万人，总面积7635平方公里。共辖14镇5乡。其储煤面积4500平方公里，占总面积2/3，储量达到500亿吨。其煤层不仅地质构造简单，埋藏浅，易开采，而且煤质优良。

     府谷最早实际与神木为同一区域，原名神府县，后独立为府谷县。其煤炭储藏面积仅为神木1/4，为950平方公里。但其探明储量达到200亿吨，是神木的2/5。其中侏罗纪煤占150亿吨，煤炭质量极高，且与神木相似，皆宜于露天平峒开采。

     尽管，无论从煤炭产量还是财政收入，神木与府谷都在不断追赶与其为邻的鄂尔多斯的步伐，但在城市建设，房地产开发方面，却显得远远滞后。这当然有地方政府执政理念不同的主观因素，但客观上，也源自神木、府谷地处山区，可开发土地面积原本有限。

     GDP的快速发展和稀缺的建设用地资源，造成神木府谷房价地价，近两年均出现快速上涨。

     如2010年，府谷土地最高价已至1600万元/亩，折合楼面价格已近万元。神木土地价格也进阶800万元/亩。府谷沿黄河居民住宅价格已超过1万元/平米，普通新建商品房价格也均在5000元/平米以上，2010年神木许多新建商品房价格则上涨了2倍。

     自2007年，神木开始启动新城建设，提出“一城两区三大组团”旧城改造及新城建设计划。新城建设重点围绕大柳塔、电塔和禁戒三大产业重任。并在紧邻神木老城区畔建设以神木新村为核心的新城区。目前新村建设已初具规模，规划将建成4个五星级及超五星级酒店。总面积达到11.3平方公里，令城镇化率超过80%。

     尽管如此，城市改造的相对滞后，和有限的房地产供应量仍旧造成大量闲置资本开始涌向西安、北京，甚至自然条件更为恶劣的鄂尔多斯楼市。

     与中国一般小县城不同，神木与府谷最繁华的街道两侧密布的不是小型超市或者小发廊之类的小商业，而是鳞次栉比的投资公司。在神木县城最主要的街道密布着50多家银行及上千家挂牌和未挂牌的投资公司。正是这些机构构成了陕北独特的民间金融系统。

     如此众多的投资公司令神木县与府谷县主要街道出现一铺难求、一铺万金的现象。其商铺租金售价已逼近北京繁华街道。如神木县写字楼售价均在1万元/平米以上。写字楼底商售价则近3万元/平米。写字楼和商铺的主要需求均来自民间金融机构。而此类开门即客式的经营方式在如今的鄂尔多斯十分罕见。证明陕北民间金融系统还处在初步发展阶段。尽管繁荣但并未出现整合。由于当地房地产开发欠发达。民间借贷的循环往来亦较为简约。资金主要来自煤炭行业。而借贷方向亦集中在新兴煤矿及煤矿产业升级。

     与鄂尔多斯相近，发达的民间金融系统对当地银行储蓄形成较大冲击。如神木县农村商业银行存款额在200亿元以上，其他各大银行存款总额也在200多亿元。民间金融机构保守估计沉淀资金可与前者三分天下。甚至超出银行规模。保守估计，神木县资产过亿元富豪人数可达2000人左右。府谷县亦与此水平相当。榆林地区所有资产过亿富豪人数可能并不亚于鄂尔多斯。而据保守估计，鄂尔多斯这个数值已超过7000人。

     但陕北地区资产在千万以上的投资者，数量却远不及鄂尔多斯。鄂尔多斯资产千万的投资者数量达到几万人之多。其主要原因是由于鄂尔多斯近年来通过大规模的城市拆迁改造，以高补偿的方式将财富有效的分配到贫民阶层。而陕北显然没有这一渠道。陕北地区的民间资本仍在能源与民间金融机构之间封闭循环。而能够进入这一系统的往往是少数人。这种情形与山西更为相似。

     贫富差距的拉大也造成陕北富豪缺乏安全感，在神木、府谷的街道上很难看到像鄂尔多斯那么多的豪车，也没有那么多气派的豪宅。陕北富豪明显低调。

     不过，民营资本在经济发展中起到的主流作用，令陕北民间投资依然显得十分活跃。榆林地区民营企业贡献生产总值能在70%以上。预计三年内，民间资本的活跃度仍将相当高。陕北如今正向五年前的山西或者三年前的鄂尔多斯一样，成为中国最活跃的民间投资市场之一。

                     “土地财政”究竟谁之过？

                                                              ----------再谈中央和地方的事权与财权

                                     【作者:赵晓  李慧忠】

      6月13日笔者在上证报发表《清理地方债务警惕“中等收入陷阱”》一文，文章重点阐述了清理地方债务问题，也涉及了中央与地方的事权和财权均衡问题。赞同者居多，但也有部分读者对中央与地方的财权和事权均衡问题提出不同观点。基于此原因，我们认为有必要再专门针对中央与地方的关系撰写一文。智慧的火花源于不断深入的交流，在此对所有关注我们文章的朋友表示感谢！说到底，中央与地方的事权和财权不协调问题，根源于游戏规则的缺陷，即地方政府的政绩考核标准！而且这种规则残缺的问题在当前经济运行的各个方面都有所体现！

中国经济蛋糕如何切分：国富名穷

      从个人与国家财富划分层面而言：改革开放30年社会物质财富急速增加，但如此庞大的物质财富却并没有进行合理的分配！一个不争的事实是当前的中国人“看不起病、买不起房、上不起学、死不起人”。伴随着社会财富的增加，民众反而整日生活在焦灼之中，幸福感丝毫没有提升！以个税起征点为例，众所周知，当前中国个税税收的贡献主体主要集中在中低收入人群，高收入人群反而通过各种“技术”实现了所谓的合理避税！面对如此众多提高个税起征点的呼声，3000元仿佛成了天花板，这不免让人痛心疾首！此外，在过去20年我国的人均GDP从1991年的1892.8元增长到2010年的29762元，增长了15.71倍；而中央财政收入呢？同期增长了近45.27倍。可见国富民穷严峻到什么程度！

      从中央与地方财政划分层面而言：就表层原因来说，分税制使得中央把桌面上的阳光收入（即税收收入）的大部分拿走，而地方政府则“另辟蹊径”大搞土地财政，虽说中央会通过税收返还等形式把相当一部分财政收入返还给地方，但这种随机性可想而知，就某个地方政府而言，税收返还不易看作是长期稳定的财政收入；就深层原因来说，中央政府对地方政府官员的考核机制一直是以“GDP为纲”，如此引导的结果必然是投资冲动极强，因为它“立竿见影”（只要领导来了就可以看见高楼大厦林立）；如果再往深入探寻，就有可能把视野转向中国的政治传统，中国自古以来是一个集权社会，集权就意味着地方政府只有“跑部”，才能“钱进”！

历年来中央与地方的蛋糕如何切分？

      根据国家统计局公布的数据，从1991年到2010年近20年的时间里，中央财政收入从1991年938.25亿元，增长到2010年42470.52亿元，20年的时间里增长了45.27倍，平均每年涨幅超过2倍！这个数据也从侧面反映出中国经济在过去20年所取得的辉煌成就。尤其是在1994年的分税制改革以后，中央财政收入增长明显提速，分税制实施的前三年中央财政收入分别是938.25、979.51和957.51亿元，实施的后三年该数据分别是2906.5、3256.62和3661.07亿元。而中央财政收入占总财政收入的比重也从前三年的29.8%、28.1%和22%，增长到后三年的55.7%、52.2%和49.4%。

      从地方财政收入来看，从1991年的2211.23亿元，增长到2010年40609.8亿元。20年的时间里增长了18.37倍，其增速也相对较快。1994年分税制改革的前三年地方财政收入分别是2211.23、2503.86和3391.44亿元，后三年分别是2311.6、2985.58和3746.92亿元。地方财政收入占总财政收入的比重也从前三年的70.2%、71.9%和78%，下降到44.3%、47.8%和50.5%。

      中央转移支付是国家为了实现区域间各项社会经济事业的协调发展而采取的财政政策。在过去的20年里，我国的中央转移支付从1991年585亿元增长到2010年的32350亿元，增长了55.3倍！实施分税制的前三年，中央转移支付分别是585、559和597亿元，后三年的数据分别是2389、2543和2723亿元！转移支付虽说是中央收上去的税最后再返还到地方投资上，但这笔财政收入返还给谁？返还的标准是什么？等等一系列问题没有得到妥善解决，其结果是由“诸侯问题”转变成了“王爷问题”，地方政府的财权确实得到了有效的控制，但中央财政和中直部门的权利却过分膨胀！此外，工商、公路、税务、公安、检验检疫、国土、检察、法院、烟草、司法、人事等部门都实行垂直管理，权力部门越来越条条化，地方政府直接管理的部门越来越少！收入上，大量的预算外、制度外收入、国有垄断集团税后利润等游离于政府预算之外，以“部门”利益的方式“自主”运行。

财政收入到底用到了何处？

      比中央与地方的财政蛋糕如何切分更值得关注的问题是我国的财政收入到底用到了什么地方？

      先从中央财政支出的数据来看，1991年中央财政决算支出为1090.81亿元，2010年增长到15972.89亿元，20年增长了14.64倍。中央财政占总财政支出的比重从1991年的32.2%减少到2010年的17.8%。

      就地方财政支出而言，1991年地方财政决算支出为2295.81亿元，到2010年增长为73602.49亿元，20年增长了32.06倍。地方财政占总财政支出的比重从1991年的67.8%增加到2010年的82.2%。

      从支出项目来看，据财政部统计数据，2010年我国财政支出大项包括：教育支出12450亿元，比上年增加2012亿元，增长19.3%；医疗卫生支出4745亿元，比上年增加751亿元，增长18.8%；社会保障和就业支出9081亿元，比上年增加1475亿元，增长19.4%；住房保障支出2358亿元，比上年增加553亿元，增长30.7%；农林水事务支出8052亿元，比上年增加1331亿元，增长19.8%；交通运输支出5488亿元，比上年增加840亿元，增长18.1%；城乡社区事务支出5980亿元，比上年增加1046亿元，增长21.2%；资源勘探电力信息等事务支出3497亿元，比上年增加617亿元，增长21.4%；公共安全支出5486亿元，比上年增加742亿元，增长15.6%；科学技术支出3227亿元，比上年增加482亿元，增长17.6%；一般公共服务支出9353亿元，比上年增加1191亿元，增长14.6%。

      从财政支出的增长率来看，排名前三的是住房保障支出30.7%、资源勘探电力信息等事务支出21.4%、城乡社区事务支出21.2%。过去很长一段时间我国财政支出大量用于基础设施和经济建设，再加上投资乘数的放大作用，使得地方政府过度投资，而教育、卫生、社保等支出偏低，使得百姓面临学费高、看病难等困局！居民从低微收入中筹集本来应该由财政负担的支出，导致中国预防性储蓄高企，从而严重打击了居民的即期消费水平和降低了消费预期，这是中国消费难以真正启动、投资消费严重失调的基本原因！

如何从历史观的角度看待分税制？

      若要客观、真实的了解一项政策或制度，并须充分了解其历史背景，并以历史观的视角去解读政策！

      1994年分税制出台之前，我国财政制度采用的是中央与地方政府一对一谈判的方式开展。如此制度安排一个明显的缺陷是稳定性差，在频繁的制度变迁和“契约修订”中损失了制度成本和效率。具体来看，在经济增长条件下，“定额分成”使得中央财政收入出现实质性的累退。为保持应有的宏观调控能力，中央政府必须时常与各地方政府对分成额度进行讨价还价，既有失中央政府的权威又加大了制度成本，还有可能损害地方政府发展经济、组织税收的积极性。正是在这样的大背景下出台了分税制。从上述统计数据不难发现，实施分税制后，无论是中央或是地方，其财政收入都得到了长足的增长，也正是分税制有效的抑制了中央财政下降的趋势，及时消除了税收结构中的扭曲因素，也增加了透明度！所以从这个角度看分税制，毫无疑问是一项利国利民的好政策！也正是分税制使得中央财力超过了50%，使得国家宏观调控、大规模基础建设、应对亚洲金融危机、1998年抗洪、汶川大地震乃至现在应对全球经济危机，都有了底气！

      但是分税制也存在着诸多弊端，也正是因为分税制使得我国财政体制进入“双轨制”，即中央与省级政府之间采取分税制，而地方政府之间仍然采取“承包制”或者采取具有承包制特征的财政体制。分税制的不彻底、公共事务的增多，造成地方政府间财权、事权不匹配的矛盾日益严重：财权大幅上收，事权层层下放，导致目前大部分县乡政府的财力对土地财政的依赖极强！

从税收体系改革到全面经济改革

      让我们重新梳理思路，分税制使得中央将预算内的财权牢牢收紧，包括转移支付部分的财政收入也基本取决于中央的态度！最为关键的是地方官员政绩考核的标准是“GDP为纲”，地方官员不在提高民生上下功夫，反而为了政绩工程肆意挥霍本来有限的地方财力！“缺钱”和“政绩压力”使得地方官员把目光转向了预算外的卖地收入！地方政府通过土地的“饥饿营销”使得低价飙升，高地价推升高房价，高房价又掏空了百姓的钱包。与此同时，房地产业的繁荣又拉高了GDP，只是苦了平头百姓！

      那么如何解决该问题呢？首先要把地方官员的政绩考核标准从只看GDP转向“重民生”！转型就意味着阵痛，缓解阵痛就需要舆论宣传，让民众都明白转型的必要性和紧迫性！此外，“重民生”的要点是聚焦就业、社会保障、医疗卫生、住房、交通、文化和社会公共安全等方面。我们不需要如此泛滥的钢筋水泥，我们需要的是有学上、有工作、有医保、有房住！

结束语

      当前中国经济的“野蛮生长”成就了GDP的两位数增长，却也让民众整日生活在焦灼之中，人们焦灼的原因是当我们看到飞驰而过的财富快车时，却发现自己手中没有上车的车票！如何有效平衡“国富民强”问题？如何妥善处理“诸侯问题”与“王爷问题”？如果恰当的以“GDP增长”换取更多的“社会和谐”？这些都是我们急需思考的问题！

（作者系北京科技大学教授赵晓  高和投资金融分析师李慧忠）

（文章已投寄南方都市报，转载须经同意。联系方式lihuizhong2004@sina.com、15101102653）

                      清理地方债务警惕“中等收入陷阱”

                                                      【作者:赵晓  李慧忠】

      地方债务一直是中国经济前行最大的不确定性之一！2010年3月笔者曾在南方都市报撰文《地方融资平台或是引爆中国泡沫经济的定时炸弹》，就对信贷盛宴之后地方融资平台的潜在风险表示过担忧！也曾提到2010年至2011年后续贷款约为2-3万亿元，如此至2011年末将达到10万亿元！10万亿元的地方债务相当于2009年GDP的三分之一、国家外汇储备的70%！

      2011年6月路透社指出，中国当局准备清理2-3万亿可能违约的地方政府债务！一石激起千层浪，地方政府债务再次成为大家关注的焦点！那么当前地方政府债务到底有多少？2011年6月1日央行发布《2010中国区域金融运行报告》显示，截止2010年年底全国共有地方政府融资平台1万余家，同时央行称平台贷款在人民币各项贷款中占比不超过30%，而央行此前公布的统计数据显示2010年年底人民币各项贷款47.92亿元，由此可以粗略推出一个上限值，平台贷款占比不超过30%意味着平台贷款规模的上限约为14.4万亿元！而2年前的今天又是什么情况呢？2009年5月底央行公布信息显示：全国共有地方政府投融资平台3800家左右，总资产规模约9万亿元，总负债规模升至5.26万亿元，平均负债率为60%。5.26万亿元的负债相当于2009年全国GDP的15.7%、相当于全国财政收入的76.8%、相当于地方财政收入的161.35%。短短2年时间，地方政府债务竟然膨胀的如此之快！

      说到底，地方债务问题就是“一双小脚穿了一双大鞋”的问题！地方政府财权过小，但事权又过大！

地方债务清理与房地产行业的隐忧！

      明眼人都不难发现，地方债务清理问题与房地产行业有着千丝万缕的联系！当前房价不断攀升，很重要的一个原因是地价不断高企！“高房价”与“高地价”好似一对犬牙交错的齿轮，就在这对齿轮不断运动中百姓的储蓄被掠去！2010年全国土地财政收入2.9万亿元，地方债务危机往往与土地市场密切相关，地方政府以土地财政为诱饵，大量获取了商业银行的低息贷款，而这些商业贷款本应该是流向民企，激活民企的“救命钱”！

      随着民怨的不断累积，再加上本届政府谢幕之年“树德”的需要，中央政府开始打压楼市，“限购令”、“限贷令”、甚至是直接控制预售证等一系列政策的实施，房价上行的态势得到一定程度的抑制！以北京为例：据北京房地产交易管理网显示，截至2011年5月31日，5月商品房期房住宅签约套数为6139套，环比4月下跌了1.3%；签约均价为19710元/平米，环比4月20480元/平米下跌3.8%，再次跌到2万元以下，往昔“红五月”的热闹场面未再现。楼市的趋冷势必影响土地市场！据统计，2011年前五个月北京共出让79宗土地，土地总收入达到264.7亿元，约为去年同期的43.7%。而2010年前五个月，北京公开出让土地96宗，成交额达到了603.4亿元。

土地是地方政府敢于大规模借贷的底气！“土地财政”的不给力势必加速地方债务危机的爆发！正如厉以宁先生所言“土地财政已经走到尽头了，不能老靠卖地来建设。”

      当前中国房地产问题已经成为国内、国外各个阶层都密切关注得话题！每个人对它的评价也各不相同，对冲基金投资人James S. Chanos说“中国地产泡沫比迪拜严重1000倍以上”。暂且不说他是否危言耸听，但显然房地产问题已经成为经济体系的顽症！最近几年的房价是“越调越涨、越长越调”，很大程度上是由于政府一直在各方利益中寻求平衡以及再平衡，而不是痛下决心彻底洗牌！地方政府债务问题也是一样的道理，如何彻底解决而不是暂时吃 “止疼片”？是我们急需思考的问题！

中央与地方的“财权”和“事权”急需彻底洗牌！

      地方政府债务危机的累积与中央政府和地方政府“财权”和“事权”的划分不对称有很大的关系！中国一直是单一制国家，与多数大国的联邦制完全不同！换言之，中国政府的中央与地方更像是总公司和分公司的关系，而邦联制体系下中央和地方更像是母公司与子公司的关系！其区别在于地方政府是不是独立法人？分公司不是独立法人，而总公司需要对分公司的债务承担无限连带责任。在现实中的表象是中国的中央政府拥有对地方政府绝对的设立和任命权，其合法性来自中央的背书，债务自然也有中央承担！所以我国地方政府投资冲动，很大程度上源于其权力和义务的不对等，及中央管理地方时的信息不对称。

      就“财权”而言，增值税、消费税、营业说和所得税是我国最重要的四大税源，其中增值税的75%归中央、25%归地方；消费税全归中央；所得税的60%归中央、40%归地方；营业税中铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余归地方。不难发现，摆在台面上的“肥肉”基本被中央拿走，地方政府得到的“军饷”有限！

      就“事权”而言，地方政府承担着本地区大部分建设任务！进而演变出跑“部”“钱”进的现象，地方政府承担的大型建设项目，需要到中央各大部委去要资金！会哭的孩子有奶喝，不哭的孩子干受穷！这在某种程度上也符合中国传统“官本位”的思维方式！此外，一些胆大的地方官员开始自谋“钱”路，其手中掌管的土地资源变浮出水面！进而有了土地财政的故事！

      那么如何解决这个问题呢？有2个方向：第一、增加中央的事权；第二增加地方的财权！就第一个方法而言，中央增加事权就意味着集权的“加强版”，这种方法也是中央某些官员翘首以盼的，但从经济学的效率理论而言，显示是不妥的！行政化色彩过浓的市场往往是低效的！就第二个方法而言，地方政府增加“财权”。财权的划分就是税收体系的变革！消费税具有特殊性，必须由中央统一控制，否则全国各省到处开烟厂、酒厂了！增值税则不同，当前国家大力提倡产业升级，如果地方政府分享的25%比例有所上升，一者可以缓解地方政府对土地财政的依赖，二者可以有效的激励地方政府提升产业结构、促进产业升级。

      让我们再重新梳理思路：房价攀升的遏制使得土地市场趋冷，土地财政的难以为继使得地方债务危机凸显！如果不能为地方政府真正找到一条取代土地财政的出来，地方债务危机的清理很可能不了了之！地方债和房产税或许是个不错的选择。使地方政府从之前的银行间接融资转为直接融资，其融资的标的便是地方财政收入，增加融资信息的透明度，同时辅助强有力的监管！

地方债务清理反映出中国经济改革的“摇摆和犹豫”！

      何为“中等收入陷阱”？即当一个国家的人均收入达到中等水平后，由于不能顺利实现经济发展方式的转变，导致经济增长动力不足，最终出现经济停滞的一种状态。按照世界银行的标准，2010年我国人均GDP达到4400美元，已经进入中等收入偏上国家的行列。当今世界，绝大多数国家是发展中国家，存在所谓的“中等收入陷阱”问题。像巴西、阿根廷、墨西哥、智利、马来西亚等，在20世纪70年代均进入了中等收入国家行列，但当前仍挣扎在人均GDP3000至5000美元的发展阶段，见不到长期增长的动力和希望。

      或者叫“中国式金融危机”、“中国陷阱”！说到底，这个问题的核心是中国经济长期增长的动力在哪里？

      过去30年中国经济的高速发展，得益于小平同志锐意果决的改革开放！一次大经济体制改革为中国经济腾飞保驾护航了30年，也成就了中华复兴！但今天的中国，再一次站在了改革的十字路口！人口红利的衰退、进出口的持续恶化、食品安全的人心惶惶，甚至是边疆稳定也增加了新的不稳定因素，建国以来内蒙古一直安泰祥和，但今天也有了不和谐声音！

      从地方债务清理推向全面改革是我们的不得不面对的问题！从经济结构的转型，到税收体系的重构，从土地财政的退出，到中央与地方事权和财权的重塑！这一切改革成败的关键在于中央政府的决心是否决绝！再优秀的平衡大师也有需要重新洗牌的时候！

结束语

      面对2008年的次贷危机，政府果断的推出经济刺激方案，也确实使中国经济成功的实现了V型反转，其贡献是任何人也不能忘却的！但也有一定的副作用，巨额地方政府债务随之而来！若要彻底清理地方债务，中央没有坚定的决心和巨大的政治能量是断然不能完成的！本届政府即将谢幕，这个任务可能要留个下界政府了。下届政府若要治之，全面的经济改革是必经之路！

（作者系北京科技大学教授赵晓  高和投资金融分析师李慧忠）

（本文已投寄上证报，转载须经同意。联系方式lihuizhong2004@sina.com、15101102653）

2011年4月房地产行业分析报告

（作者 北京物资学院研究生杨伟）

一、相关经济数据解读

      国家统计局数据显示：

      4月，中国制造业采购经理指数（PMI）为52.9%，低于上月0.5个百分点。自2009年3月以来，该指数已连续二十六个月位于临界点——50%以上的扩张区间，表明中国制造经济总体处于增长态势，虽然增速有所减缓，但经济总体下行风险不大，在此种情况下政府可以对房地产市场进行大手笔调控。

      4月份，居民消费价格同比上涨5.3%，涨幅比3月份回落0.1个百分点，环比上涨0.1%，其中食品价格下降0.4%，居住价格环比上涨0.4%。虽然政府持续提高存款准备金率、提高利率等紧缩信贷等措施所彰显的抑通胀的决心坚定，前期CPI重要推手蔬菜等农产品季节性供应短缺有所改善，但应看到在全球流动性继续充裕，国际原油价格不断攀升，日本电子产品零配件供应紧张等的因素的影响下，预计通胀将会继续高位盘横，通胀形势依然严峻。通胀高企一方面导致地产投资成本的增加，而这些成本最终必然需要消费者买单。另外，高通胀使得民间巨额资本为寻求保值增值纷纷涌向楼市，这些都会对房价产生上行的压力。房价要回归理性，房地产需要回归其最基础的功能与需求，即自住需求与改善需求，而保值特别是增值投资功能应该有所降低，这一方面需要给民间资本更丰富的投资渠道选择，另一方面需要区域发展不平衡现状得到充分改善，从而降低区位房产的吸引力和稀缺性。

     1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中，住宅投资9497亿元，增长38.6%，比去年同期增幅4.6%。1-4月份，全国房地产开发企业房屋施工面积352472万平方米，同比增长33.2%；房屋新开工面积56841万平方米，增长24.4%，比去年同期回落40个百分点。房地产开投资增长好于预期，依然较快。房屋投资快速增长中，包含通胀带来的投资成本的提高，同时保障房快速推进也对投资的高速增长有所贡献。这一方面说明开发商对未来房地产市场的长远信心和预期仍然平稳，这是考虑到随着中国城市化进程的持续推进，土地资源稀缺矛盾的存在，房地产刚性需求依然强劲，考虑到房地产市场健康发展对于国民经济的重要影响等因素对是房地产投资的长期支撑作用。另一方面也应该看到短期内，由于政府频频出手的调控政策、销售萎缩和信贷的紧缩导致的资金缺乏，也使得开发商出手开始犹豫。

      1-4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。4月单月商品房销售面积大幅下降23.6%，同比下降9.9%。1-4月商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。4月商品房平均售价5411元/平方米，单月环比增速4.7%，单月同比增速-2.1%，其中住宅单月销售均价5012，环比增速3.8%，同比增速-5.6%；办公楼销售均价13364，环比增速2.0%，同比增速11.6%；商业营业用房均价9292，环比增速8.8%，同比增速28.4%（销售均价数据来源于中金公司1-4月房地产数据点评）。由此可见，4月份销售面积增速大幅回落，但价格较3月份有所回升，同时由于对住宅的限购和租金的持续上涨使得商业地产成为住宅投资的替代选择，总体而言，市场呈现出量跌价涨的形势。一方面严厉的调控带来房价向下调控的预期，市场的观望气氛浓厚，造成销售面积回落，但另一方面刚性和抗通胀保值需求的硬支撑以及政策的滞后性与抗体，继续支撑价格原来的上涨趋势，但涨幅略有收窄。不理性的房价是长期市场和错误调控共同扭曲的结果，冰冻三尺非一日之寒，不可能期待一朝一夕或者政府的一个两个调控政策就能使其回归理性。在市场机制主导的商品房市场，调控很难改变价格的趋势，顶多可以使得趋势变得平缓一些。

      1-4月份，房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。其中，国内贷款4800亿元，增长5.4%；利用外资222亿元，增长62.3%；自筹资金9486亿元，增长27.2%；其他资金10853亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款6449亿元，增长23.1%；个人按揭贷款2753亿元，下降6.8%。相比3月，房地产资金来源更加紧缩（1-3月，资金来源同比增长18.6%），4月份的加息和存准率的进一步上调显示了银行对地产资金支持力度的审慎态度，主要依靠高负债经营的地产企业在销售下滑、预售资金监管严格、信贷支持紧缩、建安成本上升等因素影响下，对资金的需求、资金销售回笼的愿望更为迫切，以往“不差钱”的房地产企业如今却不得不减慢前进的步伐，或者加快利用外资，想方设法扩大其筹资渠道，或者减少拿地，缩减开支，如果未来资金压力继续恶化，房产商就不得不考虑将手中的存货割肉卖出回笼资金。严峻的资金形势也将加速房地产行业内的重新整合和洗牌，那些没有多元化充足资金保障的企业将很可能被资金拖垮，同时也有可能加速房地产资金来源渠道社会化的探索步伐。

      在土地市场上，1-4月统计显示，北京、上海、深圳等城市土地出让金收入同比均减少超过三成，北京更是大幅减少55%。中国房产信息集团发布的市场月报显示，15家大型房地产企业在今年的前4个月中，拿地总量基本呈逐月下降趋势。政策的不确定性和开发商面临的资金压力使得开发商拿地开始谨慎，拿地成本的降低客观上有利于房价向下调整。

二、相关政策分析

      2011年注定是楼市不平静的一年，从一开年就对房地产市场进行一系列密集调控袭击，国八条、营业税、上海重庆两地试点房产税、限贷、限购、规范农业用地征收工作、楼市调控专项调查到最近的一房一价、拟推行的房地产成本、利润、价格调查基础上的反暴利政策。政府对楼市的调控力度、广度和决心是前所未有的。近期的政策更多是落实前期国八条，并且进行行业规范。按道理来说楼市在高压调控下应该有明显的反应，但实际的效果却差强人意，公众大多数感受不到政策的果效，这也是政策一再加码深化的原因。

      房价屡调却收效甚微的原因是什么呢，一方面中国的房地产市场博弈已经相当复杂，不同利益群体之间的矛盾（中央调控和地方土地财政的矛盾，中央调控与房地产开发商利益的矛盾，有房族和无房族对房价的不同期待的矛盾）一时难以调和，这些利益主体对调控的态度也不尽相同。其中地方政府和开发商往往有意愿，也有能力对调控进行抵制和稀释，以期最大限度地实现自身利益的最大化。这就使得政策调控落实困难或者大打折扣。地方政府需要用钱的地方越来越多，但在现行财税体制下，地方财政收入有限，且以往的灰色收入随着中央的管控越来越少，土地财政和房地产企业税收自然成为地方收入的重要来源，地方政府已经成为房地产业非理性繁荣的极大受益者，如此看来地方政府在抑制房价上的不积极甚至变相稀释、抵制调控也就不足为怪了。如新的国八条责令地方政府上报调控目标并且实施问责制，比以往的国八条，国十条显然更技高一筹，但实际执行的结果是什么呢，地方政府一再推迟调控目标推出，随大溜不给兄弟省份压力同时也避免制定目标达不到被问责，制定的调控目标没有实际意义甚至一度成为涨价目标。比如房产税政策，原本被认为是楼市调控杀手锏，但如果执行不三心二意大打折扣，真的落下来可能也就一只鞋子的力量，既不疼也不痒。再比如最近的一房一价政策，一方面确实能够部分遏制房地产造势涨价、乱涨价的局面，但是在执行中却出现了开发商上报调涨价格预留涨价空间，然后再进行打折销售的情况，政策再一次成为摆设甚至是房价上涨的推手。

      因此，房价的居高不下不仅仅是政策力度不够的问题，更重要的是如何有效落实与执行的问题，而落实与执行光靠命令、问责等行政手段显然不够，而需要解决其背后的利益分配与平衡问题。为此需要继续完善财税改革，让利于地方政府，鼓励引导地方财政收入的多元化，同时加强对土地市场的监管，完善土地出让制度，保证土地的充足供给。对于开发商，政府不能搞一刀切，也不能过度打压和干预，挫伤其积极性，而要鼓励和支持开发商有合理投资回报，同时加强监管，尽量减少以行政命令式的方式介入市场，而要以法律、经济手段引导房地产市场健康发展。

      2011年4月保障房问题继续成为各方关注的焦点，全国1000万套保障建设相当于2010年全国商品住宅销售总套数，如此大规模的保障房建设无疑有效的增加了供给，但保障房是否能够真正起到保障作用还有待验证，首先保障房要起到保障作用，前提是对保障房的资源（土地和资金）供给不能以牺牲商品房的供给为代价，否则就会更加激化商品房市场的供需矛盾，使得房价继续高涨。其次，如此规模的的保障房建设所需的巨额资金似乎无法正常保证，保障房建设投入大，收益低，大规模的建设计划给地方政府带来的“资金缺口”很难弥补，同时保险等社会资金出于对风险的考虑，进入保障房的通道也并不容易打开。“巧妇难为无米之炊”，如果没有足够的资金支持，保障房将难以保障。再次保障房建成之后如何公平合理分配问题亟待解决，相关部门应该建立一套完善、严密的分配体系，真正保证让那些有保障需求的居民分到保障房，否则将会使有房的更加有房，没房的继续没房，起不到保障的作用和果效，甚至激化社会矛盾。

   酷6，你的残酷谁做主？

      5月18日，酷6网宣布，公司计划重组其销售部门。将减少酷6员工总数量的20%左右，但全部为销售部门员工，并且酷6将在两个星期内完成重组。也就是说要在酷6一百九十人的销售团队中裁至仅剩不到四十人。其中，酷6网销售副总裁郝志中被盛大集团免去了酷6副总裁职务，一并免去职务的还有酷6副总裁曾兴晔。

酷6裁员风波自此而起，短短几日，新管理层和被辞退员工间争斗不断、口水不断，甚至有人声称发生了“暴力事件”。一会儿是这方媒体会发表声明，一会儿又是那方致全体员工的一封信，颇有你方唱罢我登场的阵势。而这确实给酷6带来了不少“知名度”，一时间，酷6成为了大家茶余饭后的谈资，成为了媒体评论的焦点……

裁员：暴力了么？

      裁员，一个在企业里合乎常理又在情理之中的事情，为何能够引起如此大的风波呢？一是由于一次性裁员人数之众，且又只青睐了企业的一个部门；二是裁员的突然，或是说没有提前告知员工，遭到大家的抵触，引发了双发的对峙；三就是被大家诸多诟病的“上海暴力裁员事件”。

      但是，真的暴力了么？

      对此，双方争论不断，各执一词。被裁副总裁郝志中在其微博中大呼，“讲道理就这么难吗？请大家看看视频34秒处，被打手使用暴力的是酷6华东销售部的屠晨虓，请不要再说谎……”而酷6代理CEO朱海发却在其致员工的一封信中说：“在力量强大的酷六总部，我们不敢打人，但在两个女孩子面对着30个斗志昂扬的销售团队面前，她们……打人了！？”甚至在昨日，酷6称派出所已认定没有打人事件，而且酷6对此诽谤提起了侵犯名誉权之诉讼。

      孰是孰非、真理与谎言似乎就这么被淹没在了双方的吐沫星子之中。可我们不难想象，一群突然被公司辞退之人，面对着一个盛气凌人的新女高管的姗姗而来，会发生什么样的事情。口角？动手？但是，我们几乎被这种有噱头的事情给蒙蔽了，难道只有动手打人才属暴力么？没有经过多次上下的商讨，一次性裁员150人，这算不算暴力？要求“如不签协议，就直接辞退”，这算不算暴力？

好了，不管有没有“武僧”动武，我们大都会认同，酷6的裁员确实简单粗暴；不管暴力与否，你酷6的“员”还是“裁”了，这些都是既定的事实，谁都无法争辩。

酷6的三个缺失：管理艺术、企业责任与企业家精神的缺失

      微软裁过员、IBM裁过员，国内的联想、阿里巴巴也裁过员，可却为何只有酷6搞得如此不亦乐乎？

酷6此次裁员凸现了它的三个缺失：

      一是管理艺术的缺失。裁员简单粗暴。李开复先生在其微博中提了六点裁员建议，我们很认同，而酷6恰恰是都没有做到。老板没有亲自去和辞退员工一一约谈，使得那些曾经做着有面子工作的人丢了面子。而经理层又不懂得斡旋技巧，反而因批评和辩论引发了冲突。另一方面，企业没有顾及在职员工的感受，没有发现他们此时也受到了心理创伤，他们也同样觉得自己“不安全”，因此酷6把部分在职员工也推向了支持反裁员的方阵。

以致有网友戏称“用裁民工的手段裁精英，酷死了！”颇值得深思……

      我们不得不说，酷6裁员不是你的错，但如此裁员就是你的错！

      二是企业责任的缺失。酷6销售团队的大清洗，使得这些直接对接客户的服务团队瞬间垮塌，而企业的后续服务也便成了未知。虽然中国移动、宝马、可口可乐等许多大客户从酷6撤单并要求赔偿的传闻还未经确认，但是酷6的此次裁员，是否考虑了广告主和代理公司的权益？无论是对企业员工还是对客户，企业都没有承担起其应有的责任。

      而这些也恰恰由于酷6，甚至是盛大集团的企业家精神的缺失！

      我们不禁要问，如此的裁员，将置员工于何顾，置合作商于何顾，置企业于何顾？

幕后棋手：一言堂下的大家长陈天桥

      作为酷6母公司盛大集团当家人的陈天桥，素来倚重的是其同学甚或老乡，不管其他人如何表现不俗、能力超凡。他不相信任何人，更不允许任何人有不同的声音。这种大家长下的一言堂也正是盛大集团的企业文化，也正是其企业家精神的核心。这也是盛大多年来改变较少，被腾讯、优酷等越落越远的主要原因。

      一直以来陈天桥都有把盛大培养成网络迪斯尼的梦想，盛大业务线也从游戏扩展到游戏、文学、视频、版权、影视等众多领域，连福布斯杂志都在感叹陈天桥接近打造网络娱乐帝国的梦想。

      陈天桥麾下也曾有过由一批创业者和明星经理人组成的梦之队，比如酷6网创始人李善友、选秀教母龙丹妮等，这也拉近了他与实现梦想的距离。

      可因为意见不和，战略不同等原因。不到一年时间，盛大旗下离职高管者就包括盛大游戏CEO李瑜、盛越广告CEO张雨、华影盛世CEO龙丹妮、边锋总裁许朝军、酷6CEO李善友、盛大在线COO边江、盛世骄阳CEO徐蕾蕾、盛大在线助总李顺顺、酷6副总郝志中、曾兴晔……

      创始人被清场，创始股权被稀释，创始团队被踢出局。许多公司都有着如同酷6一样的命运。

      每个公司的管理者都应该追求业绩，并对它负有责任。虽然陈天桥事无巨细，处处插手，但却一直身居幕后，躲开了质疑，逃避了责任，而这些下属却成为了经营不善责任的唯一承担者。

      推卸责任、一言堂、不珍惜团队似乎成了我们给陈天桥扣的一顶大帽子。

      不过，陈天桥对资本的连环运作以及大视野的布局可谓颇有行业领袖风范，但这只能说明他是一个很好的赌徒，而不能说明他是一个优秀的企业家。

      古语云：“为臣之道在于知事，为君之道在于知人”。知人善用，建立良好的管理团队，这必然是一个企业家的第一份作业。企业发展成为大型集团，企业家必会将权力下放，是对下属团队的信任，也是给自己释放更多的精力与空间去为全局谋划，信任与适度分权是企业家需要做的第二份作业。一个企业想要长久发展，也便自然需要主动承担企业责任，对内对员工的责任，对外对社会的责任等等，这是企业家需要做好的最重的一份作业。但很可惜的是，陈天桥的这三份作业都没有做好，交了白卷……

      如此，陈天桥执掌的盛大集团下属公司出现这样的裁员事件，也便不属偶然了。

      但，我们仍需知道一点：你对待别人是残酷的，那么别人对你也终将是残酷的！

（作者：赵晓、何志勇）

（文章尚未发表，转载须经同意。联系方式lihuizhong2004@sina.com）

        预售资金监管专题报告（2011.5---房地产2号报告）

                                                        （作者：赵晓、李慧忠）

      房地产调控政策大致可以分为三大类别：供给层面、需求层面和资金层面。供给层面主要涉及土地供给政策、预售证等问题；需求层面主要涉及限购令等问题；资金层面主要涉及购房者的房贷问题、房企信贷问题、利率问题、预售资金监管等。2010年10月25日北京出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，到现在为止已近半年时间，本文将针对预售资金监管政策实施效果及相关问题进行简要分析。

报告摘要

相关政策梳理

      2010年4月20日住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”此外，未取得预售许可项目，开发商不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式先买受人收取或变相收入定金、预售款等性质的费用。

      2010年10月25日出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下称《预售资金监管办法》），从2010年的12月1日起，北京商品房预售资金应当全部存入专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁开发商直接收存商品房预售资金。事实上，商品房预售资金监管政策已在天津、石家庄等地实行。

相关数据统计

      就全国房地产开发商资金来源而言，2011年前三个月与去年同期相比有所增加，绝对数从28500.43亿元增加到35965.53亿元。但资金增速一直呈下降趋势，这表明全国各个行业、各个角落的资金都涌入房地产业的狂热趋冷！

数据来源：中经数据

图1            2010.3-2011.3全国房地产开发资金来源总额和增速

      就房地产开发资金中定金及预收款而言，2011年前三个月的绝对值高于往年，且2010年全年的绝对值高出2009年3000亿元左右。从增速来看，2009年其增速一直保持上行态势，而2010年从年初到年末一直在下降，从2011年重新回到增速轨道。

数据来源：中经数据

图2            2009.3-2011.3全国房地产开发投资订金及预收款总额和增速

      从定金和预收款占总资金的比重而言，整体变化不是很明显。

数据来源：中经数据

图3            2009.4-2011.3全国房地产开发资金来源订金及预收款总额和占比

数据来源：中经数据

图4            2009.4-2011.3北京房地产开发资金来源订金及预收款为主的其他资金

数据来源：中经数据

图5            2009.4-2011.3天津房地产开发资金来源订金及预收款为主的其他资金

数据来源：中经数据

图6            2009.4-2011.3上海房地产开发资金来源订金及预收款为主的其他资金

政策分析

      官方文件中对于预售资金监管政策出台目的表述的非常清楚，主要为了防止开发商资金断裂影响到房地产项目的开发进度，进而给购房者、银行等利益方带来损失，以及防止“烂尾楼”的出现；其次，实施专款专用，防止开发商携款外逃等现象的出现。这样或有意或无意产生一种效果：开发商降价销售可能起不到快速回流资金的作用。开发商可调配的资金额度不是取决于产品的销售速度，而是取决于工程进度。在竣工之前，销售款中的相当部分仍是死钱，开发商只能加快施工进度。此次，预售资金监管打击捂盘惜售的作用也有限。捂盘惜售一般出现在两种情况：房价猛涨之时和调控初起之日。当前住宅市场政策调控的不确定性和价格的下行通道，理性的开发商面对中央政府强硬的调控决心，加快销售才是首选。但加快销售又得不到钱，开发商也面临着困局！

      该政策的出台，或者说如果严格执行的话，对房地产市场的格局会有新一轮的洗牌。对于中小开发商而言，其自有资金有限，融资渠道相对又狭窄，很大程度上依赖预售款再进行开发，“八个油瓶七个盖”的现象严重，所有预售资金监管制度若严格执行，中小开发商受到的冲击最为明显，被淘汰的可能性不是没有；对于大的开发商而言，自有资金雄厚，融资渠道也比较多，它们将更倾向于建成现房后再销售，再把损失的利润增加到现房售价中。对于全国范围内的房企而言，以前可以在全国范围内调配资金，监管以后这种现象将受到一定的限制；对于地方政府而言，土地出让金（约占房企资金总数的一半）需要开发商一次性支付、营业税要提前支付、土地增值税和所得税要预征，而开发商的预售资金又是死钱，诸多因素使得开发商拿地的节奏势必放缓，这势必使得地方政府的土地财政收入下滑！地方政府若想维持过去地价款的收入，就需要加大土地供应。

政策预判

      从国家统计局最新公布数据来看，2011年4月份新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，持平的城市有5个；与去年同期相比价格下降的城市有3个，比3月增加了1个，价格涨幅回落的而城市有52个，比3月增加了6个。二手房市场中，与3月相比，4月份70个大中城市中价格下降的城市有16个，持平的城市有13个。与去年4月相比，70个大中城市中价格下降的城市有8个，比3月增加了3个，价格涨幅回落的城市有45个，与3月份持平。

      从上述数据来看，当前房地长走势仍以横盘振荡为主线，以微降为趋势！这与政府调控目标仍有距离，不排除进一步加码调控的可能性！加码调控有两个方向，一者出台新的政策，二者从严执行现有政策。与其他现有政策相比较，从严执行预售资金监管有一定的便捷和长久益处！

      当前我国商品房销售制度包括预售制度和现房销售制度。预售制度实行的初衷是为了解决房地产开发企业开发资金不足的问题，鼓励商品房市场的发展。但现在来看，中央政府这种鼓励的初衷已经不在，更多的是缩紧房企的“钱袋子”！总体而言，商品房销售制度从“双轨制”转向“单轨制”将成为一种趋势！就北京市场目前在售项目而言，大部分是在2010年12月1日之前拿到的预售证，所以暂时对监管政策反映不是十分敏感，但后期这种影响将越来越明显。

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

（文章尚未发表，转载须经同意。联系人李慧忠15101102653）

                             北京房产税的“进退之困”

（作者：赵晓、李慧忠）

      近日房产税问题再度成为大家关注的焦点，相关人士称北京市委为跟进推行房产税改革在领导干部层面举行了吹风会，要求领导干部如实申报财产。同时，传言北京市最快将于2011年下半年推行房产税改革。针对房产税问题，笔者曾在4月底发表文章《2011年调整完善房地产相关税收政策的政策空间》，指出“上海和重庆的房地产税试点经验还远未成熟，年内在其他省市推广（房产税）的可能性极小”。针对笔者的判断与最新传言不符，中国建设报记者前几日对此曾发出质疑。前日，北京市房协副秘书长陈志表示尚未听说这一消息，北京暂无房产税试点时间表。在此，我们无意讨论谁的判断正确或者错误，关键是要搞清楚房产税现象背后的本质，深刻理解博弈各方的心态！

      退一万步讲，即使北京市出台房产税，如何有效解读北京房产税的“进退之困”，笔者从三个方面阐述该问题：

      第一：北京市为什么推出房产税？5月18日国家统计局公布上月全国楼市运行态势，全国70个大中城市中8成新建商品住宅价格上涨，56个城市房价继续上扬，5个城市横盘，只有9个城市房价微降！此外，近日中海在深圳推出1300多套房子降价促销被5000名购房者一抢而空，南京碧桂园开盘首日销售接近2000套。不难发现，以“国八条”为代表的上一轮调控基本上被“反调控力量”化解，楼市“冰冻期”趋向解冻，地方政府和开发商又重新把房价导入了上行轨道。中央政府费时费力、苦心经营、周密布局的调控大网，结果与“满意”二字仍有距离！在这种境况下，中央政府势必再度向地方政府施压，要求其进一步出台打压政策。而北京作为首都，一个具有高度政治敏感的城市。从中央层面而言，急需树立一个典范城市，以示调控之决心不可动摇，而北京是众城市之代表；从北京地方政府层面而言，一者需要迎合中央的政策，二者需要思考“什么样的调控政策既可以做足了姿态，又对土地财政冲击最小？”

      从目前重庆和上海房产税试点情况来看，极窄的征税范围和极低的征税税率使得房产税的调控力度微乎其微！在征税对象上，重庆房产税只针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。据重庆官方预计，重庆在开征房产税的第一年预期可征得2亿元左右的税收。上海则是对居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别为0.6%和0.4%。就连重庆市市长也坦言房产税试点基本以失败告终。或许正是因为“效果微乎其微”，北京市政府才动了房产税的念头！

      第二：北京的房产税如何推出？

房产税推出的关键点主要集中在“征税范围”和“税率”，北京出台的房产税政策或许也逃不脱“窄范围+低税率”。不妨我们预判一下征税范围，如果参照重庆的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房”标准，北京很可能重点突出“无户籍”这一项。一者可以缓解北京城市人口过度密集、交通超负荷等大城市病状，使得北京城市人口得到有效控制。二者可以保护既得利益集团，强化“外地人”的概念，使外地人不可过度挤占北京的教育、医疗等资源。从征税地域来看，如果以四环以内为标准，房产税的影响将更加微乎其微，四环以内住房的稀缺性使其价格具有较强的刚性，这种刚性不是百分之零点几的房产税可以撼动的！如果只对所谓的“独栋商品住宅”征税，一种滑稽的现象不是不可能出现：被征税的别墅价格不跌反涨！理由是该栋别墅是经过政府认证的高档别墅！北京住宅市场房价泡沫最集中的地域主要是郊区，以通州为代表，经过前两年的超常规增长，目前虽较峰值有所回落，但仍在高位运行！如果把房产税的重拳落在四环以外，房价下降的效果肯定不是“效果初现”。

      第三：房产税的长久影响！

长久来看，住宅市场去投资化是必然的趋势！这也意味着“土地财政”不是地方政府长期的“钱袋子”。当然，这里所言不包括商业地产的土地出让收入，主要指商品房住宅用地。如果中央政府真的把地方财政的“半壁江山”砍掉后，用什么来填补这个窟窿？笔者认为主要包括三部分：房产税、地方债和保障房。以前地方政府对保障房避而不及，但现在它成为地方政府与中央政府利益的共同点，地方政府高举保障房大旗，无论是变相拆迁收入，还是便捷融资绿灯，都让地方政府欢喜雀跃！同时，房产税也将向质变的方向靠拢，通过扩大征税范围和提高税率，覆盖城市将从点状到区域，再推向全国，使其有足够的能量来支撑土地财政塌下的半边天！

      房产税和限购令属于两种不同性质的调控政策，限购令更多是各相关利益方短期博弈平衡的产物，而房产税则是新一届政府施行的一项平抑房价的长效政策！但如何合理的布局、如何有效的实施都是我们急需思考的问题！

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

（文章尚未发表，转载须经同意。联系人李慧忠15101102653）

                            关于中国经济的五个判断

                                                    ——在国家统计局把脉中国经济高层研讨会上的发言

                                                   赵晓（北京科技大学经济管理学院教授）

      非常感谢国家统计局让我来参加这个会，每一次都学习到非常多的东西。这一次潘建成主任的报告做的尤其好，个人评价，是我听的几次中最好的。因为事关一些重大判断，而目前中国经济又正处于重新把脉的时期，我将回应建成主任的观点，其中几个主要判断我都非常赞成。

一、中国已经告别国际金融危机

      我想讲五点：第一点，中国已经告别本轮国际金融危机，或者，我们应该可以宣布，金融危机跟中国已经没有什么关系了。大家普遍认为，美国还没有走出危机，可能还会出事，欧洲也有事，日本事更多，但基本上发达市场的问题跟中国没有什么关系了。从2009年3月份到目前的3月份，两年多的时间已经过去，中国的增长始终相当稳定。

      这是因为，在过去的两年，中国经济已经进入到以内需为主导的增长，而且这个增长可望稳定、持续。换句话说，就算欧洲和美国，这些发达市场出问题，但是跟中国不会有太大关系，因为中国经济可以不靠外需，而是依靠内需，基本上仍可以稳定9%以上的高速增长。所以，我非常支持建成讲到的，中国不会有滞胀，担心是可以的，但从现在数据和过去两年多走势来看，滞胀不可能出现。事实上，我的判断是，中国经济非但不会出现滞胀，其实还可以乐观地宣告，中国已经告别金融危机，金融危机已经跟我们没有什么关系了，中国正在走向一个新的内需为主导的增长周期！事实上，许多重要的信心类指数包括PMI指数，从2009年3月份一直到现在都是在50%以上，中国企业的利润增长、投资回报也都在历史高位，这显示出当前的增长跟2009年其实很不一样，2009年基本上是政府制造型的增长，但现在市场的活力，内生增长活力在明显的增强，中国经济的未来将更加光明。

二、中国以城市化为基础的内需主导型增长具有可持续性

      关于内需增长，可能大家会比较关注是消费性的内需增长还是投资性的内需增长？我个人觉得这个事情不是很重要，重要的是内需增长是怎样的一个内生动力？这个内生的动力是否可以持续？我个人的判断，是可以持续的，最重要的一件事就是中国的城市化。中国的城市化明显的滞后于中国的工业化，更滞后于中国的国民经济增长，大约滞后于国际标准的水平20-30个百分点。这等于说，过去我们在中国经济中留下了一个非常非常大的坑，这本来是一件坏事情，说明我们在经济发展中没有注意平衡，但在今天，外需动力下行，特别是发达市场中长期仍不太看好时，中国居然有着一个可以挖掘内需潜力的大坑是非常幸运的一件事情。中国依靠填挖城市化的大坑，足以让中国经济保持内生性、可持续的中长期的增长。王建和我都相信，中国经济将保持15年左右，平均每年9%以上的增长。

      近两年来种种的迹象都显示中国正在走向这样一个城市化为基础的内需主导型增长，包括高铁的修建、基础设施的改善、一些地方户籍制度的取消、 “十二五”规划中对保障房建设的重视等等，都在激发这样一轮新型的增长。我还特别注意到，“十二五”规划将让很多进城农民也可以享受到保障房，如此农民进城的成本，将大大下降，这会带来城市化进程的加快，并足以驱动中国经济在目前全球经济还不太确定的情况下走向一个比较确定的城市化－内需主导的增长。因此，关键其实并不在于很快的转向消费性的内需增长，还是依然维持在投资性的内需增长，关键是这种内生的动力是否能够持续，而城市化为基础的内需性增长是完全可以持续的。

三、中国经济的转型

      所以，中国经济其实已经在快速转型。同时，伴随着城市化－内需增长的转型，我个人想指出的第三个判断就是，中国制造经济的黄金时代已经过去，资产经济目前正当其时，未来将会走向服务经济和创新经济时代。制造业是供应外需，但伴随中国经济向内需转型，产业形态会发生变化，中国的产业结构在这个过程中必然会有一个转型。现在很多的制造业企业逐渐地出现一些问题，即便销售额很高，利润也不是很高，所以制造业企业纷纷开始转向资产经济，特别是房地产投资。这里面有一定的合理性。可以预计，未来中国进一步转向是现代服务经济，以及创新经济或者叫知识经济，围绕着创业板，资本市场已经产生这样的新的经济导向。

四、加快中国城市化进程以释放社会压力

      当前，影响中国经济稳定的一个问题其实是非经济的或者说社会性的，也就是大家担心愈来愈严重的收入两极分化会使得中国断裂，从而中断经济增长进程。这里，我想提出第四个判断就是，解决收入分配差距的关键是加快中国的城市化进程。大家都在讲收入差距问题，两极分化的确存在，但是仔细看，我们会发现收入分配主要是城乡收入差距大，而且改革开放以来不断在加大。而在农村内部和城市内部收入差距并没有那么大。因此中国如果要真正解决收入差距问题，同样要加速城市化进程。事实上，包括想要转向以消费为主导的内生性增长，也跟城市化进程联系在一起，因为我们要提升消费，主要是要提升农村家庭的消费，其消费不到城市家庭的一半，所以要提高消费，主要是提高农村家庭的消费，然而提高农村家庭消费的关键是让农村城市化，这个过程将伴随着收入增长和消费增长。因此，解决收入差距的一个关键，也是加快中国的城市化进程。

      当然，中国现在还有另外一个问题，跟收入分配差距相伴随但不太一样的问题，就是日益增长的社的不公平感，这个社会不公平感跟收入差距有关系，但跟腐败、跟很多不公正的现象更有关系。所以我们要把这两个问题分开，解决社会不公平感的关键是反腐败、建构社会公正，有时候老百姓不是对收入分配本身有多大意见，而是对腐败有意见。这可以与城市化并行不悖。

      姚景源：还是要解决反腐败和反垄断，你刚才说的非常正确，我们主要的差距还是城乡收入差距，城里人是农村人收入的三倍，消费也是三倍。一个农民成为市民，收入增长三倍，解决收入问题后，消费也增大三倍，这就解决扩大消费问题。作为城里人，我觉得大家不满的还是垄断行业和非垄断行业，竞争性行业收入很低，但是垄断性行业收入很高，垄断性行业之所以收入高是起点和过程不公平造成的。

      赵晓：完全同意姚总讲的以上的补充，反垄断，反腐败的确重要。现在大家不满就是垄断和腐败现象，比如说中石化买茅台酒，买了20多万，有人说油价中居然包含了酒价。常常是这些现象和这样的问题引发社会不满，网上骂大都也是这些。因此，要把这两个问题分开，有的时候是收入分配问题，有的时候是腐败问题。

五、转变国富民穷方向

      第五，我觉得还有一个比较重要的问题，就是我们国富民穷的方向应该改变，这个已经持续好多年了，到现在为止没有任何改变。今年一季度以来财政收入又增长30%多，这相当于城镇居民收入增长4倍，农村居民收入增长3倍，这样一个方向，绝对应该主动进行调整。这个问题跟我们今天所提倡的包容性增长的理念，可以说完全不合拍，甚至正好是背道而驰的，这很容易引发社会断裂的危机，这个问题应该得到重视。大家对此的谈论已很多，我这里就不作展开。

      最后我有两个建议，第一个建议，我也同意刚才前面连仲所讲的，今天中国的现代服务业的发展是远远不足的，这远远不足里面跟政府导向是非常有关系的。中国在转向内需增长，这将是以城市化为基础的内需增长，制造经济的黄金时代逐渐过去，资产经济正当其时，未来应该是现代服务经济和创新经济的时代。但是政府在这方面的导向和建构是远远不够的，由此引发问题。刚才讲到居民和民营企业在外汇使用上没有足够的权利，没有足够的自由权，导致我们国内的流动性过剩。那么大家都要到哪投资呢？都投到房地产，之后政府又不断的打压，但始终没有疏导。中国的股市为什么不可以有很好的发展？这跟政府的导向有很大关系。为什么大家愿投资房地产？因为投资房地产从来都是赚钱的，由此制造了一个神话，投资房地产永远是赚钱的，一直到今天还是这样。但是投资股市从来没有人赚到钱，大家总体上是亏钱的，当然就没有人追逐了。所以房地产市场的赚钱效益让这个市场成为中国唯一的热钱市场，但是中国政府在资本市场的政策导向，却让大家不愿意把资金投入到资本市场，这必然会延缓未来的中国产业结构向服务经济的转型，同时也会带来一系列的流动性的过剩，包括宏观调控等等一系列问题。所以在这些大的政策导向上，我觉得中国政府应该有一个改变。

      再一个，政府应该加大力气转向以城市化为主导的内需的增长。很多人都在谈内需增长，但如果没有城市化基础，那么我们谈内需增长是没有意义的。所以，无论如何政府要抓住城市化的关键，而且要采取各个方面的措施来加快这个进程。

      时间关系我就说这些，谢谢大家。

                           中国经济改革：向左？向右？

                                                    【作者: 赵晓、李慧忠】

      2011年年初，国家副总理李克强在《金融时报》发表《中国同世界共成长》一文，再次强调中国经济改革的方向是坚持市场化。即将到来的换届年使我们不可不考虑各种声音，1978年12月中共十一届三中全会开启了中国的改革开放，途中虽有这样那样的反复，但总体而言，市场化的不断深化是大的基调。然而，近些年经济改革进入“深水期+海啸期”，尤其是次贷危机以后，改革方向又面临岔路口，政府“名正言顺”的实施量化宽松货币政策，各种资源的配比已然不是完全由市场发挥基础性调节作用，甚至市场游戏规则也受到一定程度的颠覆！4万亿经济刺激资金尽数被国企收入囊中、楼市调控行政化色彩越涂越浓、发改委约见日化企业、不断恶化的食品安全危机等等一系列事件使我们不得不思考：中国经济改革向左？还是向右？向右则面临“三座大山”问题；向左则变为“加强版”的国进民退！如何实现既要形成有序的民主监督机制，又可以维持商人的道德底线，这是我们需要解决的问题！

“计划”与“市场”的博弈

      近期，中国经济调控中出现许多奇怪的动态。例如，4月13日，全国工商联下属24家商会联合发出“保供应、稳物价、促和谐”倡议书，倡议不跟风搭车涨价；不捏造、散布涨价信息，不囤积居奇，不哄抬物价。行业商会领导表示“有责任有义务响应政府部署”。而在此之前，国家发改委已经先后约见了康师傅、联合利华、宝洁等企业，结果3月31日晚，联合利华率先发表声明，称“根据国家发改委的要求”，已决定暂缓原定4月1日执行的价格调整，并向消费者表示歉意云云。

      与外企、民企行政限价相反的另一道“风景”是油价的不断攀升！国家发改委4月7日宣布再次调整汽柴油价格的通知，其中汽油每吨上涨500元；柴油每吨上涨400元。这也是发改委今年以来的第二次上调成品油价格，国内成品油价格创出历史新高，成为国内日用品价格上涨的重要推手。

      面对上述诡异而费解的现象，我们很想发问：这一波的价格上涨根源是货币超量发行，发改委为什么不去约见央行而去约见企业？此外，这一波日用品价格上涨是因为石油等上游价格的上涨，那么发改委为什么不约见中石油、中石化等垄断国企，而去约见相对弱势的民营企业和外企？

      我们想讨论问题：第一、面对商品价格普涨的境况，行政命令限价是否可行？第二、在泡沫化生存的今天各种性质的企业能否享受到相同的“政策生态”，各种限价政策是否会沦为“加强版”的国进民退？我们更想求问，在经过了30余年的市场化改革之后，今天中国的经济改革究竟是要向“左”还是向“右”？

      首先行政命令限价是否是解决问题的坦途？毫无疑问，这将是一条不归路！政府好似一位看护婴儿的保姆，面对孩子不停的哭啼声，首先需要思考的是为什么孩子哭以及相应的解决方法，而不是给孩子吃安眠药！如果这种野蛮而粗暴的行政干预恣意生长，那么好似温水煮青蛙，一夜退回改革开放前的计划经济体制，中国体制的复归势必是中国经济的最大悲哀！改革开放三十年中国经济取得了举世瞩目的成就，其动力源泉便是小平同志力推的制度创新，任何简单、野蛮而粗暴的解决方式都是缺乏智慧的表现。从蔬菜的限价、车市的排号，到楼市的限购、限贷和限外，再到日用品的限价，如果生活中的每一个细节可以用“限制”来抚平它的忧伤，那该是多好的一件事，关键这些“限制”都是短期的、治标不治本的手段，数千年前大禹就明白治水光靠堵是行不通的，但几千年后的今天，我们的思考力不进反退！

      每一次通货膨胀或多或少都有一些相似性，普遍的现象都是过多的货币追逐过少的商品。解决之法也就有两个角度，即有效回笼货币和有效增加商品供给，其中这二者又有着千丝万缕的联系。从次贷危机以来，各国政府（包括中国）名正言顺的实施量化宽松的货币政策，大量的货币犹如脱缰的野马，一方面是为国内刺激经济而超发的货币，另一方面是由于中国特殊的汇率制度而诱发的输入性通货膨胀。由于货币政策的时滞效应，前期种的“恶果”陆续显现！有效回笼货币的方式又分为两个层面：第一、央行对商业银行的层面，央行可以通过调整存款准备金率和再贴现率以及央行票据等方式冻结商业银行的可贷资金；第二、通过加息的方式，提高银行存款的实际利率，有效吸引民间资本回流储蓄账户。当然，政府已经打出了一些“组合拳”，但力度可以再大一些，步子可以迈的更宽一些！所谓有效增加商品供给，其实质还是激活民营经济！经济的“真实增长”容不得半点偷懒的杂念！实体经济和虚拟经济往往是“跷跷板”的关系，如果股市和楼市异常火爆，那么实体经济必然已经受到重创！在经济形势最糟糕的阶段，许多实体老板的名片由某某实体企业的董事长变为某某投资公司的董事长。如果炒楼的利润超过100%，那还有谁愿意挣实体经济那点儿辛苦钱！如何激活民营企业，那便是让利！通过降低原材料的采购成本，例如石油等原材料，增加民营经济的利润空间，而当前的政策导向恰恰相反！

      如果继续实施当前行政限价的政策，其后果可能两个方面。一者，限价使得实体企业的高成本无法转嫁，微薄的利润使得实体经济进一步恶化，更对的资金会从实体经济转入楼市、股市、黄金投资市场以及艺术品投资市场；二者，限价使得实体企业变相转嫁成本，偷工减料、以次充好的现象会更多！康师傅方便面、饮料“瘦身”变相涨价便是范例。

“效率”与“公平”的博弈

      效率与公平一直是经济改革这枚硬币的两面，各届领导人在不同经济发展期也会有不同的侧重点。邓小平时期由于是改革开放的初期，基本执行了“效率优先、兼顾公平”的政策，提出允许一部分人先富起来，最终实现共同富裕。江泽民同志指出“社会主义应当创造比资本主义更高的生产力，也应当实现资本主义难以达到的社会公正。”针对我国经济生活中出现的收入差距不断扩大的问题，胡锦涛同志在十七大报告中“把提高效率同促进社会公平结合起来”作为中国改革开放的一个重要的经验。

      单从效率高低的角度分析，什么样的组织最有效率呢？那当然是“蜜蜂世界”或者“蚂蚁王国”，蜂王或蚁王拥有绝对的权威，其他组织成员对其言听计从。也正是因为力量的集中，蚂蚁才能吃掉体重数倍于自己的昆虫。集权使得力量集中，但如果被集中的力量打向错误的方向呢？其结果必然是灾难性的！此外，蜂王如何树立自己绝对的权威呢？舆论的严格控制或许是一种手段，焚书坑儒的始皇和文化大革命的主席或许当时有过这样的考虑。但把一个国家的命运集中在一小撮人甚至是一个人的手中，显然是逆时代潮流的，这种高度集权带来的所谓的“高效率”显然不是我们所需的。换言之，经济改革的方向必然是多元化，多元化的前提便是信息透明化。效率由市场来解读，公平由政府来协调！

      以当前房地产住宅市场为例，政府花费大力气调整住宅市场格局，努力打造“低端有保障、中端有调控、高端有市场”的房地产格局。政府通过保障房解决公平问题，通过中、高端市场保证高效率。2011年全国预计建设1000万套保障房，该计划从大的方向上是对的，但细节上仍有一些问题。比如说1000万套保障房相当于2010年全国商品房销售套数，如何把握好开工节奏和投放市场的节奏？把握不好可能变为“砸场”而不是“救场”。保障房建设贷款资金最后由谁好买单？是否为沦为下一轮银行不良贷款？此外，当前房地产市场存在的3000万套空置房如何处理？从调控艺术而言，或许有更恰当的调控手段，比如“允许买房、限制卖房、鼓励租房、闲置罚款”政策，不可简单的从需求方面拦截，限购犹如洪水面前的一条堤坝，虽然实施简单，但非长久之计！真正需要做的是疏导工作，从需求的源头着手！通过“限制卖房”，超过额的税负使得投机住宅市场无利可图，住宅市场去投资化将是楼市的新趋势！投资收益下降了需求自然会下降！

资本限制与资本促进的错位平衡

      在泡沫化生存的今天各种性质的企业能否享受到相同的“政策生态”？答案是否定的。根据2010年中石油的年报显示，中石油2010年净利润达1398.7亿元，每日净赚3.83亿元！与此同时，中石油2010年前三季度就获得政府补贴132亿元，如此高利润、如此高补贴也挡不住它涨价的步伐！也许有一天有人会发问，中石油的血管中是否流淌着道德的血液？小型民企创造中国经济总量65%，创造就业85%，但信贷只占10%，其他各方面也受歧视！国进民退无疑是经济改革的一条伤疤，也是国家资本主义复归的表现！

      另一方面，从内资和外资的维度分析，过去几十年外资企业在华一直享受超国民待遇。近些年来，该政策的负面影响日益显现，例如东南沿海一线城市大卖场90%已经被外资占领，外资长期享受特殊待遇，对国内企业而言极其不公平，抑制了企业竞争力，破坏了市场环境。可喜的是，去年年底政府取消了外企享受的暂免城建税和教育税附加的优惠政策，进而使得内外资企业面临相同的政策生态！

      除了企业性质角度的分析，对于资本账户的监管也是一个重要的问题！我国一直对资本账户施行严格的监管，在通胀经济来临的今天，泡沫化生存成为常态，从亚洲金融危机、次贷危机等事件来看，对于资本账户的监管十分有必要，尤其是大规模热钱的流入流出。

经济改革从单一导向转变为多重导向

      从历年中国人均GDP来看，从1978年的400美元增长到2000年的800多美元，中国用了20多年的时间。而2000年政府制定2020年全面建设小康社会目标时，计划再用20年的时间实现人均GDP翻两番的目标，也就是在2020年GDP达到3000多美元。然而，2003年中国的人均GDP超过1000美元。仅仅三年之后，2006年人均GDP超过2000美元，2008年就超过了3000美元，提前12年完成了2000年制定的计划。而现在中国的人均GDP4000美元左右！简单从数字来看，中国经济无疑在过去几十年取得了骄人的成绩，这是任何人都不可视而不见的！而这种超常规增长源于三大动力：中国人口的滚滚红利、欧美过度消费对中国出口的拉动、中国房地产业这一剂海洛因对中国经济的刺激！

      4000美元的人均GDP表明我国整体已进入中等收入国家的行业，但我国的贫富分化差距越来越大，据新华社消息，2010年我国基尼系数接近5%，大大超过了4%的国际警戒线！经济学中有个名词叫“中等收入陷阱”，即一个国家在进入中等收入阶段后，由于分配不公等原因而导致经济和社会发展陷于停滞，无法继续发展至高收入国家。“中等收入陷阱”或许也是中国经济改革需要迈过的一道坎儿！

结束语

      改革就意味着破旧立新，立新就意味着摸索与试错！“卑鄙是卑鄙者的通行证，高尚是高尚者的墓志铭，看吧，在那镀金的天空中，飘满了死者弯曲的倒影。”市场在哭泣，但不知市场的眼泪能否唤醒春天里的花花草草？从体制层面而言，如何有效的平衡“计划”与“市场”的关系一直是政府调控的艺术！当前显然“计划”的声音太高，“计划”的领域太广！中国经济改革：向左？向右？显然这已成为当前急需思考的问题！人均GDP进入4000美元时代，中国经济改革或许会从单一导向进入多元导向时代！

（作者系北京科技大学教授赵晓  高和投资金融分析师李慧忠）

（文章尚未发表，转载须经同意。联系方式lihuizhong2004@sina.com）

从商业地产赚钱的本质看商业地产基金的运作

高和投资 苏鑫

商业地产的火热

      今年3月参加在青岛召开的商业地产论坛，现场人潮涌动，气氛热烈。一位投行的朋友评价说，由此想到了十年前参加IT峰会的情景。我自己2009年10月从SOHO中国出来创业时，选择了商业地产，只是觉得住宅市场的政策风险大，商业地产的价值被低估，但绝没想到商业地产会迎来今天的热潮！

商业地产的风险

      论坛席间也有泼冷水的，万达地产总裁王健林先生在演讲中诚恳的告诫刚刚投身商业地产的同仁：不要认为商业地产是淘金桶，最初很可能是花钱池。商业地产不是简单的盖房子，核心是要运营，商业地产运营的好坏，决定了其未来的资产价值。

      我在会上也提出了商业地产可能面临的风险，首先是二三线城市的供给风险：由于这些城市的建设充斥着形象工程，且规划刚性较弱，大量的商业中心一拥而上，供给过剩，最终会造成租金下跌惨烈。其次一线城市的需求泡沫：以北京为例，由于前两年大量写字楼变为住宅（即商改住），使得近期商办物业供应出现紧缩，在商办物业供给减少且住宅开发受到限制的同时，大量资金涌向商业地产，此现象可用五龙戏珠来概括，分别是民间资本、境外热钱、保险资金、转投商业的开发商以及以基金形式进入的社会资本。

商业地产赚钱的核心是运营能力和销售能力

      与住宅不同，开发商建成的空壳子是不值钱的。比如我们看到王府井大街人流攒动，但大街两侧的各大商场的效益确是天壤之别。东方新天地赚得个锅满瓢满，而世都百货则是关门大吉，最大的差别就是运营能力。所以我们说商业地产的价值是租金决定的，而租金的高低直接取决于商业运营能力。

目前中国商业地产相对于住宅落后与“出口缺乏”有很大关系。国外有各类基金等机构投资者大量持有商业，自然可持续的蓬勃发展。而国内的商业地产卖给谁呢？屈指算来不外乎大型企业、上市公司、保险资本以及证券化的REITS等。所以在二线城市的商业地产出现了大量的散售也是无奈的选择。散售是出口的下策，因为不利于未来资产的管理，但如果能找到一些原则，在资产管理时去运营，反而能占到商机。

      我们可以把商业地产赚钱做个比喻：设想有一些台阶，每个台阶对应不同的资金池，将风险与收益偏好相似的钱汇集在一起构成同一等级的台阶，台阶由下而上对应的风险偏好由高到低的资金池。如果将商业不动产从低台阶“提升”到高台阶就能赚到钱。也就是将短期投资者（即风险偏好高的资金）持有的商业不动产转卖给长期投资者（风险偏好低的资金），靠的就是商业运作能力及资产管理能力，服务商通过“做功”提升商业地产的价值，这就是其赚钱的本质。

商业地产基金发展的尝试

      参照以上的讨论，商业地产基金要解决三个问题：钱从哪儿出、如何提高商业运营能力以及怎样找到商业不动产的销售出口。以下是高和投资作为中国首支人民币商业地产基金的运作思考，愿与大家分享，希望能够抛砖引玉，有更多的基金同仁投身于商业地产领域来。

1、融资与商业不动产出口均选择了民间资本

      从目前资本市场看，企业资本与机构投资者（如险资等）被更多的基金作为融资选择，但高和坚信民间资本一定是基金融资渠道的重要力量。资本如人一样有个性，只有了解不同民间资本的属性才能取得他们的信任。为此，高和与研究机构合作，以温州、太原、鄂尔多斯、陕北等地民间资本进行研究。最终的成果《中国民间资本生态环境报告》将为同行认识民间资本提供参考。

2、与安全性资本的结合将成为高和资本运营能力的核心

      目前商业地产的销售出口很少，与其寄托于险资，盼望着REITS的放开，不如充分利用国内独有的类机构投资者-------安全性资本。安全性资本就是不在意短期的租金回报更看重长期的资本升值，更关注资本的安全性。我们可以把商业不动产经过改造，提升价值后卖给安全性资产，但是这些资产必须是“精装修”的资本。因为安全性资本要求给予额外的服务，如统一出租、品牌物业管理、未来资产的转让等。从高和近年来成功运作的中莎广场、凯德华玺、金澳国际等项目上看，安全性资本成为商业地产的出口将大有作为。

      转载网址：http://blog.soufun.com/31100280/11719978/articledetail.htm

从“反暴利税”和督查小组“收官”看各方博弈的再平衡

                                                       【作者：赵晓 李慧忠】

                                                           楔子

      4月21日国务院八大房地产督查组已结束十六省份的实地督查返回北京。一个直接的成果是督查组结束陕西督查工作当日，西安宣布2011年新建住房价格涨幅下调3.5%至11.5%。近日督查组将向国务院作专门汇报。4月26日晚间国家发改委透露，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格保持在合理水平。《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施，官方还将陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，其中反暴利法规定是最重要的措施之一。

      新一轮的调控何时出台？调控的第一剑又指向何处？本文将作简要分析，新一轮调控后如何实现“再平衡”值得大家思考！

                                 新一轮调调控的“首脚”便是“乌龙球”

      以上述两件事为楔子，再观察近期房地产市场的运行数据：仅4月18日至4月24日全国35个城市中有17个城市量价齐升，21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨10大重点城市成交，上海成交涨幅也超过30%。从上述数据不难发现，以“国八条”为代表的上一轮调控基本上被“反调控力量”化解，地方政府和开发商又重新把房价导入了上行的轨道，这也正是国务院派督查组下访的原因，督查组的返京也意味着新一轮调控的开始！然而，首先传出的反暴利税无疑是一脚臭球。

      一方面，当前的房地产市场是非常典型的卖方市场，许多购房者为了买一套房子不惜一整夜的排队。此外，商品房的价格（即使执行了明码标价）是由市场决定的，开发商把暴利税转嫁给购房人轻而易举。如果说为了抑制房价过快上涨而征收暴利税，这显然是南辕北辙。如果说为了增加政府财政收入，开征暴利税倒是一步妙棋。

      另一方面，暴利税和土地增值税存在很多相识之处，其设计思路完全一样，存在明显的重复征税问题。当前关键的问题不是增加新的税种，而是如何合理的设计现有税种！目前土地增值税属于地税税种，也就是属于地方财政收入的一部分。此外，卖地收入也是地方财政的支柱力量。如果地方政府从严、从重征收土地增值税，房地产开发商的投资热情势必受到打压，开发商不开发就意味着没有GDP的高增长和巨额的土地出让收入。基于上述原因，地方政府没有足够的动力严格执行土地增值税法，对他们而言，舍小取大是上策！所以土地增值税应该从地税变为国税，由中央统一控制，这样才能对高房价进行“釜底抽薪”！此外，目前税法规定增值税作为中央、地方共享税，75%归中央、25%归地方。当前国家大力提倡产业升级，如果地方政府分享的25%比例有所上升，一者可以缓解地方政府对土地财政的依赖，二者可以有效的激励地方政府提升产业结构、促进产业升级。

如果能对现存税种的结构和归属进行有效的微调，完全可以起到逆转乾坤的效果！简单的开征暴利税让人不免觉得调控手段笨拙！

                     “有恃无恐”的中央政府和“考验政治智慧”的地方政府

      一季度9.7%的GDP增长率让中央政府对房地产调控心里有了底儿！此外，据住建部估算，2011年1000万套保障房投资约1.4万亿元。即便新增普通商品房开发投资零增长，全部商品房开发投资仍可增长8%，对投资增速贡献1.6个百分点，虽比2010年6.1个百分点回落4.5个百分点，但影响整体投资有限。这意味着政府楼市调控在当前几乎可肆无忌惮！

      此外，另一个现象也值得大家关注，3月份以来我国多地出现淡季“电荒”现象。浙江、湖南、江西、重庆、贵州等地均不同程度的呈现用电紧张态势，各地相继采取限电和让电措施。比如，浙江绍兴三月份就出现了接近夏天最大的用电负荷，这是最近七八年没有出现过的。而从下图来看，发电产量在绝对值上大幅增加。供给量大幅增加的情况下发生电荒，可见需求量多么的强烈！为何有如此多的用电需要呢？答案只有一个：民营经济复活！换言之，经济的增长对房地产行业的依赖有所减缓，现在根本不存在“房地产绑架中国经济的问题”。这也在一定程度上增强了中央调控房价的决心。

      与此同时，地方政府官员的“政治智慧”面临较大的考验！如果一味的执行或迎合中央对房地产的调控政策，在没有有效替代土地财政的收入渠道时发力痛击了房地产行业！政治任务是完成了，但地方财政却垮掉了。如果太过直接的不执行中央的调控政令，政治任务都没完成，乌纱帽也就别戴了！如何有效而巧妙的游离于二者之间，将是地方官员面临的主要问题！相信并不是每个官员都可以做到，“海口拟取消限购令”的消息便是一个例子，虽然最后辟谣，仍值得地方政府引以为戒。

                          “保障房”成为中央政府与地方政府的利益共同点

      从当前中央决策层的声音判断，并不是每位领导都专注于打压房价。一些领导反复强调稳定，一些领导只关注保障房，当然也有一些领导坚决打压房价。这三种声音相比较，保障房是折中的一种。同时，保障房可以兼顾中央和地方的利益！

      从中央层面而言，本届政府的谢幕无疑需要通过房地产的有效调控来赢得掌声，而下届政府的升帐无疑也需要借房地产的有效调控来立威！所以，中央整体而言都会想解决好高房价问题。大力发展保障房，从根本上改变房地产的供给格局也是一个治根儿的手段，由以前“价高者得”的格局驶入双轨制，即“保障房+商品房”，使高端市场由市场说了算，低端市场由政府说了算！

从地方政府而言，以前之所以十分排斥保障房，主要因为地方政府建设保障房，一者占用土地，二者占用土地不但没有土地出让收入，反而需要地方财政自己掏腰包。但现在保障房建设备受追捧，地方政府把保障房视为招商引资的新舞台，土地、资金、政策优惠，以及其他资源纷纷汇集而来，银行和开发商的积极性也大为改观。以重庆为例，重庆公租房和廉租房的租金可以结合通胀水平涨价，并可在五年后出售给租房者。开发商可以通过销售较快回收资金，政府也能在未来顺利“脱身”。因此，重庆模式也得到了当地商业银行的青睐，融资渠道较为畅通。重庆保障房选址不偏，大片区成批建，周边配套较完善，有利于房子后期升值。

                                              结束语

      既然是博弈，肯定面临着博弈与反博弈的拉锯！从“不平衡”走向“平衡”，再回归“不平衡”。但有一点非常关键，监管者的智慧一定要高于被监管者，只有这样才有得玩儿！

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

（本文为将刊于《新京报》，转载须经同意，联系方式lihuizhong2004@sina.com。）

              2011年一季度房地产行业分析报告（房地产1号报告）

北科大经管学院中国经济研究组（执笔人：赵晓、李慧忠）

      想要读懂中国的房地产市场，有两个声音必须关注：一个是土地市场的声音，另一个便是银行的声音。银监会近日对银行金融机构开展新一轮房贷压力测试，把房价下跌50%纳入新一轮房贷压力测试，这是一个不可忽视的信号！从国际视角来看，强势货币源源不断的从发行国流向世界，全球化的通胀海啸在“洗劫”了新兴市场后又奔向欧美；从国内市场来看，输入型通货膨胀遭遇国内货币超发，高通胀“巧遇”换届年的高房价，在“信贷冰点”的2011年楼市注定命运多舛、充满变数！本文从一季度房地产运行数据及解读、政策分析、体制分析和趋势预判四个方面对一季度房地产行业进行解读！

                                      运行数据及相关解读

      国家统计局数据显示：

      一季度按国内生产总值96311亿元，同比增长9.7%，环比上季度增长2.1%。政府对房地产调控一直采取“相机决策”的调控政策，即宏观经济向好的时期打压房地产行业、宏观经济下滑的时期鼓励房地产行业。9.7%的GDP增长让政府有足够的底气和决心对房地产进行“大手术”。

      从消费价格指数来看，一季度居民消费价格指数（CPI）同比上涨5.0%，其中食品上涨11.0%、居住上涨6.5%。采用新权重计算的3月份CPI同比涨幅为5.383%，环比下降0.207%；如果按照旧权重计算，3月份的CPI同比涨幅为5.415%、环比下降0.225%。从历史数据来看，3月份的CPI创32个月的新高。此外，一季度工业生产者出厂价（PPI）同比上涨7.1%，采购经理指数（PMI）同比上涨10.2%。鉴于PPI和PMI快于CPI，由于价格传导二季度CPI仍然缺乏回落迹象。通胀高企的直接结果是民间资本急需投资的资金出口，CPI越高、资产缩水越快，而不动产作为许多家庭资产的“蓄水池”，这种投资的冲动在住宅限购的境况下很可能流向商办物业。

      2011年3月份全国房地产国房景气指数为102.98，比2月份环比回升0.08%，同比回落2.91%。一季度全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%，其中，商品住宅投资6253亿元，增长37.4%，占房地产开发投资的比重为70.7%。与去3月份相比，今年3月的新开工速度有所下滑，而竣工速度有所加快。政策的不确定性和信贷资金的缩减使得开发商“出手”开始犹豫！2011年一季度全国商品房销售面积1.76亿㎡，同比增长14.9%。其中，商品住宅销售面积增长14.3%，办公楼增长15.6%，商业营业用房增长14.1%。单就3月份而言，全国商品房销售面积0.95亿㎡，同比增长15.8%。2011年一季度全国商品房销售金额1.02万亿元，同比增长27.3%，其中，商品住宅销售金额增长25.9%，办公楼增长42.7%，商业营业用房增长28.4%。无论从销售面积或是销售金额来看，写字楼市场越来越受到投资者的追捧！一方面是由于住宅限购挤出的一部分资金流入写字楼市场，另一方面写字楼的出租率和租金都不断上涨，进而有力的支撑了其投资价值。

      2011年一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下滑5.3%。从资金来源渠道不难发现，银行资金对房地产的支持力度急速下滑，不是商业银行自愿舍弃房地产这块蛋糕，而是迫于银监会的高压以及央行不断提高存款准备金率等原因。银行钱袋子缩紧的结果是开发商不得不依靠内源融资以及引进外资，恒大地产、雅居乐、合生创展、复地、华南城、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式来储备资金过冬。据统计，截至2月份，今年国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币，其中，单笔融资金额最高的恒大发债金额高达92.5亿元人民币。此外，在开发商“缺银子”、地产基金“不差钱”的处境下，地产基金的发展空间将越来越广阔。

      从北京房地产市场来看，北京市房地产交易管理网的统计数据显示：3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。一季度全市累计完成房地产开发投资415.7亿元，同比增加14%，占全社会投资比重为51.2%。其中，住宅完成投资252.5亿元，增长24.1%；写字楼完成投资28.9亿元，下降20.6%；商业及服务业等经营性用房完成投资58.8亿元，增长59.4%。一季度全市商品房新开工面积为577.2万平方米，同比增加21%。其中，住宅新开工面积为328.7万平方米，下降3.6%；写字楼为45.4万平方米，增长30.5%；商业及服务业等经营性用房为40.9万平方米，下降11.3%。与住宅相比，商办物业的供给将增加。一季度，全市商品房销售面积为264.9万平方米，比上年同期下降23.8%。其中，住宅销售面积为192.2万平方米，下降27.3%；写字楼为32.5万平方米，下降16.5%；商业及服务业等经营性用房为24.9万平方米，下降18.9%。

      从北京楼市降价的区域分布来看，3月份朝阳东南部、大兴、密云和房山均价环比2月份分别下降了9.5%、7.1%、4.2%和1.8%，其中成交量朝阳区东南部地区占24.0%、密云占22.2%、房山占18.1%，以上三区占北京总量近70%。而三环以内的核心区域，房价基本没有太大的变化，所以北京一季度的“量价齐跌”是一种“假摔”，通过结构性推盘而人为造成的均价下跌。北京市建委也承认，成交区域的“偏远化”是导致价格下降的主因。

                                                 政策分析

      从2010年到现在，一系列的房地产调控政府不断推出。从“国十条”、“国五条”到“国八条”，从限购、限贷、加息到房产税，房价基本上是越调越涨、越涨越调！整体而言，调控效果欠佳。2011年1月26日出台的“国八条”算是把楼市调控的行政化色彩推上了新高，尤其是“京12条”的出台。“国八条”一方面推进“促供应、抑需求、调结构、重监管”的调控思路，另一方面对地方政府施压，实行“问责制”。

      与2010年4月“国十条”推出后地方政府集体保持沉默不同，“国八条”要求地方政府量化目标、强化地方政府的执行效果。截止到目前共有60多个城市公布了地方房价调控目标，但许多城市的调控目标与GDP的增速相挂钩，楼市调控目标可能成为楼市上涨目标。4月开始国务院派出8个督查组对16个省房地产调控政策落实情况开展专项督查，赴上海督查组一位工作人员透露，各城市出台的与GDP增幅挂钩的房价调控目标，中央认为有所欠缺，督查的目的也是希望部分省市能有所调整。4月下旬就在督查组结束陕西考察的当天，一度被质疑调控目标偏高的西安正式宣布下调新建住房价格涨幅3.5%，从之前公布的15%调整为11.5%，预计继西安之后还将有城市调整房价调控目标。相比之前中央政府挖耳挠腮、地方政府冷眼旁观的境况，此次让地方政府自报房价调控目标、中央政府在根据情况推行大棒政策的方法，显然是技高一筹！

      如何构建“低端有保障、中端有调控、高端有市场”的房地产格局？一直是政府调控需要思考的问题。“促供应、抑需求、调结构、重监管”的“国八条”与其他调控政府相比，显然是摸准了脉门。2011年全国1000万套保障建设相当于2010年全国商品住宅销售总套数，如此大规模的保障房建设无疑有效的增加了供给，但推出的节奏是关键问题，如果推出的节奏把握不好，政府对房地产行业的调控很可能是“砸场”而不是“救场”。当前通过行政手段冻结市场，使成交量急剧萎缩，一方面为保障房建设赢得宝贵的时间，另一方面扭转房价过快上涨的预期。2011年1月7日全国国土资源工作会议上国土资源部部长徐绍史指出完善土地招拍挂制度，规范“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评价”等多种房地产用地出让模式。通过增加保障房和调整土地出让制度来“促供给”。所谓“抑需求”，主要通过限购令和提高房贷首付比例实现。

      当前的房地产市场犹如一座燃烧的房子，政策调控的短期目标主要是扑火，通过限购等政策冻结市场，防止短期内市场的非理性繁荣；长期的目标在于重新设计房子的结构，加大保障房建设，建立“商品房+保障房”双轨制，实现楼市长久的供求平衡！如果限购令等短期政策效果不明显，不排除中央政府层面启动新一轮的调控政策。后备政策包括收紧开发商融资渠道、土地出让制度进一步完善、加大闲置土地清理力度、购房者资质审查更加严格、进一步提高首付比例、提高契税税率等。

                                                   体制分析

      2011年楼市调控政策一个非常让人警觉的现象是政府的高度干预，正如开发商所言，当前的房价已经不是开发商说了，更不是市场说了算，而是政府说了算！在通胀压力不断攀升的今天，政府对市场直接干预的行为不仅仅是房地产行业，4月13日全国工商联下属24家商会联合发出《保供应、稳物价、促和谐》倡议书，倡议不跟风搭车涨价；不捏造、散布涨价信息，不囤积居奇，不哄抬物价。行业商会领导表示“有责任有义务响应政府部署”。在此之前国家发改委已经先后约见了康师傅、联合利华、宝洁等企业。3月31日晚，联合利华发表声明，称“根据国家发改委的要求”，已经决定暂缓原定4月1日执行的价格调整，并向消费者表示歉意。这一系列的行为让我们不免想起四个大字“计划经济”，莫非是计划经济体制的复归？

      从蔬菜的限价、车市的排号，到楼市的限购、限贷和限外，再到日用品的限价，政府作为球场上的裁判，面对当前房地产问题日益政治化的境况，必要的直接干预是可以的，但一定要注意干预周期的长短问题，干预到什么程度？何时推出？等问题都需要政府拿捏好分寸！如果这种直接的行政干预恣意生长，那么好似温水煮青蛙，一夜退回改革开放前的计划经济体制，中国体制的复归势必是中国经济的最大悲哀！

      一种相对理想的情况是当前政府通过限购等直接的政策干预，强势遏制房价上涨的态势，但这种新政干预的周期最多不应超过两年，两年之内政府加大保障房的供应力度，使得商品房在低端市场的供应占比降低，迫使开发商把产品结构集中定位在中高端住宅以及商业地产领域。这样一方面有效遏制了房价过快上涨的势头，房价的结构性下降才是真正的下降；另一方面在中高端房地产市场主要通过市场予以调节，使得市场调节的功能充分发挥！但这其中也存在许多问题，比如说保障房建设，极有可能使得寻租现象激增！如何有效、合理的分配保障房也是我们急需思考的问题。

      就房地产调控而言，除了需要思考计划经济体制与市场经济体制以外，还需要注意税收体制的问题。中央政府与地方政府关于房地产的博弈，其根源在于当前的税收制度。可以放在台面上的“阳光收入”基本上被中央拿走，地方政府往往以此为挡箭牌来维系“土地财政”。以海南为例，据2月20日公布的《2010年海南省经济和社会发展统计公报》，2010年海南省地方财政收入达到271.06亿元，增长52.1%，增速比全国财政收入增长的21.3%高30.8个百分点，增幅为全国第一，而海南省委书记称近六成财政收入来自房地产。正是由于财力的分配不均，地方政府“又要打鬼子、又不给军饷”，使其成为房地产市场中的重要参与者，球场的裁判直接下场踢球。上海和重庆作为中国一线城市和二线城市的代表，当前还处于试点区，只起到投石问路的作用，所以调控范围和力度都有限，但它是一个方向！限购更多的是政治平衡的产物，最直接的目的为了实时的全面的推出房产税，而房产税则是新一届政府施行的一项平抑房价的长效政策！

      就房地产今后发展的格局而言，中国的住宅市场很可能驶入“双轨制”，即计划主导的保障房轨道和市场主导的商品房轨道。它更多的是中国房地产改革各方力量制衡的一个怪胎，从中央角度而言，强大的民生压力以及巨大的政治风险客观上要求必须对高房价问题给老百姓一个说法；从地方政府角度而言，土地财政一直是地方政府主要的财政收入，短时间内不可能全部砍掉。

      2011年一季度从中央到地方都对GDP增速进行了下调，中央下调至7%，这些都是为经济政策调整做前期的准备工作。

                                             趋势预判

      就目前房地产博弈的各方而言，中央政府、地方政府、开发商、银行等都在观望、试探以及等待出击！当前是“说者有心、听者无意”，中央的调控政策屡屡发力，但地方政府执行时总是“闪转腾挪”，中央派往各地的督察小组前脚刚走，一些地方政府便逆势而为。例如天津的限购令在各种压力下不得不把郊县纳入限购范围后，政策解读时将办理纳税证明的期限延至从买房之日开始计算有一年证明即可，尤其是滨海新区，如果不折不扣的执行调控政策，滨海新区如此巨大的供应量将消费哪家？所以只能一边推行限购、另一边保留蓝印户口。海口市甚至传言要取消限购令，当然，该消息还有待核实。上周即（4.18-4.24）全国35个城市中有17个城市量价齐升，21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交，上海成交涨幅也超过30%。如此“调控答卷”的结果只有一个，那就是紧随疯狂市场之后的便是新一轮的更严厉的调控政策！

      我们可以从乐观、中性和悲观三个维度分析：所谓乐观即市场出现报复性反弹、悲观即楼市的彻底崩盘、中性即楼市横盘维稳。

      一些海外投资机构对赌中国楼市的崩盘，他们的观点相对悲观很多，某些外资机构投资人一年前都不知“China”如何拼写，现在“摇生一变”成为中国问题专家。从中国现阶段发展情况看，这种崩盘的可能性微乎其微！那会出现报复性反弹吗？从当前剑拔弩张的情况来看，可能性不大。中央政府已经屡屡表决心，在这样情况下再出现报复性反弹，中央政府将颜面何存？更何况在换届年份的敏感期！我们的判断是2011年的楼市将是“横盘维稳”的楼市，全年来看涨幅和降幅都不会超过10%太多，这样一方面满足了中央调控的需求，另一方面不至于让地方政府囊中太过羞涩！

      就全国市场而言：如果当前限购、限贷、锁紧房地产信托等一系列政策不折不扣的贯彻下去，2011年6-8月份可能是压倒楼市最后一根稻草的落地之时！当前开发商在观望，不断收紧的政策预期使得开发商在降与不降之间游离，之所以还有思考的时间，主要是因为开发商放缓投资的节奏来缓解调控的压力，但并不是每个开发商都可以持续很长时间。开发商资金链的紧绷可能是房价下降的导火索。但“不折不扣”四个字谈何容易！后期可能的结果是中央政府继续对调控政策加码，而地方政府将绞尽脑汁进行有效规避！楼市的走向将会在这二者中寻求平衡！

      就北京市场而言：一方面，住宅市场价格的深度下行可能性很小，北京的住宅市场与鄂尔多斯等二三线城市相比理性的多，尤其是核心区域，因为它的城市配套、区域特性等具有明显的稀缺性，所以三环以内的住宅市场横盘的周期相对较长。而以大兴等为代表的郊区地段，尤其是前期价格超常规增加的楼盘，其价格必然下降，下行幅度约为10%左右，甚至更多！另一方面，商业地产仍将保持上涨态势。住宅市场的资金由于政策的打压，必然流向价值洼地，商业地产虽然在前期有一定上涨，但目前仍有补涨的机会。说到底，商业地产的价值由租金来决定。据世邦魏理仕测算，2011年上半年北京商业地产租金涨幅约为8-10%。

（作者系北京科技大学教授赵晓、高和投资金融分析师李慧忠）

（文章尚未发表，转载须经同意。联系方式lihuizhong2004@sina.com）

                                   计划生育可以休矣！

                                                   【作者: 赵晓、李慧忠】

      1949年新中国成立的初期，当时的中国百废待兴，连年的战争使得人口锐减，面对那样的境况，国家提出鼓励生育的政策，尤其是在“英雄母亲”、“大锅饭”等政策的刺激下，百姓生孩子的成本由公家承担，收益却是自己的，进而使得百姓“多快好省”生孩子，最终导致公共产品的供应严重不足，其情形与“公共地悲剧”如出一辙。

      到1970年，全国总人口规模超过8亿，1971年国务院首次把控制人口增长的指标纳入国家经济发展计划；1973年计划生育全面展开；1980年实行独生子女政策。

      1980年邓小平同志指出，人口政策是带有战略性的大政策。党中央之所以实施严格的计划生育政策是有其特殊的历史背景，同时指出该政策是阶段性的政策，并非长久的、亘古不变的定律！当时的主要背景有两方面：一是人口的快速增长使全国人民在吃饭、穿衣、住房、交通、教育、卫生、就业等方面都遇到越来越大的困难，使整个国家很不容易在短时间内改变贫穷落后的面貌；二是当时30岁以下的人口占到总数的65%，之后每年平均将有大量的人口进入婚育期，因此必须要严格控制每对夫妇的生育数量。此外，1980年党中央《关于控制我国人口增长致全体共产党员共青团员的公开信》就富有远见地提出：“到30年以后，目前特别紧张的人口增长问题可以缓和，也就可以采取不同的人口政策了。”这表明，过去30年的人口政策是特殊时期的特殊政策，是阶段性的政策！

      当初的政策制定者殊不知：经济学中有一个术语叫“工资刚性”，无独有偶，在政府机构设置中也存在“机构设置刚性”，真是应了一句古话“请神容易送神难”！某市《人口与计划生育“村为主”工作机制》规定：“3000人口以下的村配备1名村计生专干，3000人口以上5000人口以下的村配备2名村专干，5000人口以上的村配备3名村专干”。此外，据国家人口计生委2010年5月25日公布的《2009年全国人口和计划生育事业发展公报》显示：2005年到2008年全国计划生育事业费从226.39亿元提高到364亿元，年均增长率为17.44%；人均人口计生事业费从17.31元提高到27.41元，年均增长3.37元。 

      花费如此多的人力和财力，并将继续花费更多的人力和财力，得到的结果是什么呢？下文将列举“计划生育”的六大罪状！

      罪状一：“民工荒”。从2004年2011年，“民工荒”便一浪高过一浪。据统计，2011年上海农民工缺口接近30万，北京、广州的缺口也都在15万以上，而深圳的缺口则高达80万人。与此同时，安徽、河南等传统劳务输出大省也存在“民工荒”现象，安徽当前缺工超过50人的企业达2300家，春节后企业计划招工总数达25万。据中国社科院发布的《经济蓝皮书：2011年中国经济形势分析与预测》指出，在2004到2011年期间，劳动年龄人口的增量以每年13.6%的速度减少，这一变化直接导致了劳动力不再无限供给，这是2005年以来不断出现民工荒的根本原因，而减少劳动人口的始作俑者便是计划生育！

      罪状二：“男女比例严重失衡”。据国家统计局数据，男女婴儿性别出生比接近120:100。这将意味着将有四千万的光棍将被判无妻徒刑，这会大大诱发买卖婚姻、拐卖妇女、强奸罪、婚外情等恶劣社会现象！生理的饥渴将驱使其走上犯罪之途，而心理的怨恨则会使他们变成绝望的阶级，这样的绝望阶级会有很大的可能会向社会宣泄绝望，并很容易被阴谋家利用成为群体暴力犯罪的潜在人群。由此引发中国的犯罪率更加上升、甚至引发社会的断裂（据说历史上农民起义就与男女比例失调有关）。

      罪状三：“人口老年化”。根据联合国人口署的预测，到2020年我国60岁以上人口将占到总人口的16.7%，2050年将进一步上升到31.1%，大大高于届时的世界平均水平(21.9%)。上世纪80年代初，中国的人口结构是金字塔形，老人少，年青人较多，小孩子比例最高。21世纪初，中国的人口结构已经演变成橄榄形，即年青人比例最高，老人和小孩都相对较少。中国人口结构由金字塔形变橄榄形的过程便是中国劳动力增长的过程，比如说上世纪80年代全世界每新增100个劳动力中国占了30个。价廉物美、无限供给的劳动力正是中国吸引全球投资的根本因素所在，也是中国的财富源泉所在。而当前的情况呢？据中国社科院人口与劳动经济研究所称，中国当前人口变化的最大特点是“未富先老”。2000年中国65岁以上老人占人口结构比重为6.8%，与世界平均水平一致；但到2009年，中国的老龄化比例已达8.3%，显著赶超世界平均水平7.5%。如果继续实行计划生育，那将来呢？

      罪状四：“人口素质逆淘汰”。计划生育政策的执行一直存在“城市紧、农村松”的现象。在广阔的农村以及困难家庭，生孩子的成本只是增添一双筷子，孩子上到初中便令其打工，因此生孩子的收益高于成本，再加上部门利益导致的“收钱放生”现象的普遍存在，致使农村地区生二胎、三胎甚至更多的现象比比皆是。然而，这些孩子被生下来后，其成长环境尤其是教育环境较差，接受高等教育的机会更是相对有限。相反，那些受过高等教育的高素质人才多生活在城市中，城市人群自身由于工作压力以及追求事业发展等原因，越来越不愿生育。由此，计划生育便使得中国社会事实上出现了一种精英淘汰式或者叫“逆淘汰”的生育机制，即知识和能力较高的人其生育率相对较低，知识和能力较低的人其生育率反而较高。

      罪状五：“对中国经济增长的危险”。总所周知，中国经济增长速度快是因为中国的投资率高，而投资率高则是因为中国的储蓄率高。中国这些年储蓄率很高，也有很多解释。比如说缺乏有效的投资渠道，或者干脆说相关政策对民营企业、对公民创业的阻碍，还有老百姓缺乏社会保障，中国文化喜欢储蓄，等等。然而，奇怪的是，中国的制度事实上有许多的变化，政府已经在鼓励投资和民营企业发展上采取了许多办法、中国的一些地方(如苏州)老百姓的社会保障也已经有了相当的基础，但全中国各地的储蓄率几乎没有变化，仍然高达30%以上，这说明上述解释能够解释中国的高储蓄率的成分其实是很小的。真正重要的解释是什么呢？是人口的变化。前边已经谈到，中国当前的人口结构是橄榄形，也就是说青壮年比例最高，而青壮年时期正是一生中赚最多的钱，储蓄也最多的时候。难怪中国的储蓄率居高不下了！为什么中国的经济增长全球最快？因为中国的投资增长全球最高。那为什么中国的投资增长高呢？答案是中国的储蓄率高，是高储蓄率支持了高投资。而高储蓄率的原因关键是我们前边提到的中国的人口结构。原来，今天中国改革开放的成就暗含着上个世纪鼓励人口生长政策的贡献。如果当前的计划生育政策继续执行，中国人口结构势必会加速从“橄榄型”变成“倒金字塔型”，那时中国的居民储蓄率一定会有明显的下降，投资率也将随之而下降，经济增长速度则必然一落千丈。

      罪状六：“对中华民族性格及未来的扭曲”。独生子女政策使得大多数家庭只有一个孩子，娇生惯养、人伦不全的新的一代如何能够承担中国大国崛起后的世界领袖使命？为什么中华文明历经磨难而未消失？原因是中国人口众多，没有人能够消灭，而人口是文明传承的载体，因此才成就中国在世界文明中的地位。今日中国的大国崛起，到目前为止也还不是因为人均水平的提升，而是因为人口数量大的基数效应。但如果中国继续奉行计划生育，印度的人口将在21世纪中叶超过中国，中华文明在世界上的影响力将因此下降，而印度文明，特别是伊斯兰文明将后来居上。尤其是伊斯兰文明，由于穆斯林始终保持高生育率，例如其欧洲的每对夫妇平均生孩子8.1个，因此欧洲20-30年将有一半以上的人口是穆斯林，而美国也将步欧洲兵法，21世纪实际上将成为伊斯兰文明的世纪。

      计划生育该退出历史舞台了！退出历史舞台可能会得到后人的两种评论，一者“功成身退”、一者“遗臭万年”！如果当前立即退出，犯下的错误还不至于无法弥补，但如果执迷不悟，它很可能成为中国五千年文明史中最深的一道伤疤！

（作者系北京科技大学教授赵晓  高和投资金融分析师李慧忠）

（文章尚未发表，转载须经同意。联系方式lihuizhong2004@sina.com）

                       2011版的楼市“博弈大戏”很给力

                                               【作者: 赵晓、李慧忠】

      为什么《三国》在华夏文明中脍炙人口、经久不衰呢？因为它讲制衡、重谋术，是复杂的三重博弈！从某种角度看，中国的房地产业也是很有“魅力”的？因为它是复杂的多重博弈，有“嚼头儿”！中央政府、地方政府、金融机构、购房人（包括投机者）、房地产中介公司等等，都是这场博弈大戏的“角儿”！当前，正上演的2011版的楼市博弈大戏，很是给力，值得关注！当前，不少判断认为新国八条后，楼市可能向下，价格已出现下行趋势，但透视房地产博弈的多方表现，未来中国房地产市场的走势也许并不会是一个简单的直线条，而仍将是复杂的波动。

                                重拳频出的中央政府和移花接木的地方政府

      房地产问题已经不仅仅是经济问题，现在或多或少涂上了政治的颜色！2012年将召开18大，本届政府的谢幕无疑需要通过房地产的有效调控来赢得掌声，而下届政府的升帐无疑也需要借房地产的有效调控来立威！这使得2011年没有选择，只有将调控进行到底。

      正是在这样的大背景下，中央政府在短短一年左右的时间密集出台了一系列调控政策。从2010年年初的“国十一条”到4月的“国十条”，以及9月底多部委联合调控房价，中央政府分别从提高首付比例、信贷政策、限购令、存款准备金率等多个角度加以调控，但结果仍不令人满意，房价不降反升。

      2011年一季度全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%；全国商品房销售面积1.76亿㎡，同比增长14.9%；全国商品房销售金额1.02万亿元，同比增长27.3%；房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。仅4月18日至4月24日全国35个城市中有17个城市量价齐升，21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交，上海成交涨幅也超过30%。如此“调控答卷”的结果只有一个，那就是紧随疯狂市场之后的便是新一轮的更严厉的调控政策！中央派往各地的督察小组前脚刚走，一些地方政府便逆势而为。例如天津的限购令在各种压力下不得不把郊县纳入限购范围后，政策解读时将办理纳税证明的期限延至从买房之日开始计算有一年证明即可，尤其是滨海新区，如果不折不扣的执行调控政策，滨海新区如此巨大的供应量将消费哪家？所以只能一边推行限购、另一边保留蓝印户口。

      说到底，中央政府与地方政府关于房地产的博弈，其根源在于当前的税收制度。增值税、消费税、营业说和所得税是我国最重要的四大税源，其中增值税的75%归中央、25%归地方；消费税全归中央；所得税的60%归中央、40%归地方；营业税中铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余归地方。换言之，可以放在台面上的“阳光收入”基本上被中央拿走，地方政府往往以此为挡箭牌来维系“土地财政”。正是由于财力的分配不均，地方政府“又要打鬼子、又不给军饷”，使其成为房地产市场中的重要参与者，球场的裁判直接下场踢球。所以，以往的调控政策总是雷声大、雨点小，地方政府总是耍小心眼！以天津为例，2010年10月份出台的“限购令”，其限购的范围仅仅是“本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房”，市内六区的成交量仅占全市成交量的30%左右，投机空间有限，加之政策所言“新购”并未提及目前已拥有房产数量，所以限购令的效果甚微！这样即响应了中央的号召，又不损害自身的利益。

      2011年的调控将不同以往！可以从两个维度展开分析：

      第一、从政治和经济的角度分析。从政治角度分析，新一届政府即将上任，所谓一朝天子一朝臣，为了防止“政令出不了中南海”的窘境，地方政府官员确实面临去留的问题，所以急于和中央拉关系。从调控政策而言，中央首令地方政府制订房价调控目标，同时国务院2月24日要求地方签订保障房建设军令状，“今年要求建设1000万套保障性住房时硬任务”，否则将进行约访问责！从经济角度，中央也切实为地方财政考虑，如果扔掉土地财政这条拐杖，地方政府钱从哪里来？房产税或许是中央正在摸索的一条路。上海和重庆作为中国一线城市和二线城市的代表，如果试点成功，房产税很可能在全国范围内推广。当前还处于试点区，只起到投石问路的作用，所以调控范围和力度都有限，但它是一个方向！

      第二、从供给与需求的角度分析。从供给角度而言，政府加大保障房建设，努力营造“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的格局。2011年1000万套保障房建设军令状的签订和重点针对高档别墅的房产税试点便是佐证！从需求而言，二套房贷比例调高到60%、加强版的限购令等对需求有一定的打压作用，而且力度较大。以天津为例，其2011年的限购令范围已经从“市内六区”扩大为全市范围；北京的纳税证明提高到5年等政策使得市场成交量急剧萎缩。

      那未来的楼市将如何发展呢？一种可能的结果是未来几个月楼市仍处于横盘震荡的状态，因为开发商以往积累的资金使其“不差钱”，但这只是短期的。几个月后很可能由大的房企牵头降价，中小型房企再跟进。退一万步讲，房地产真的沦为被最后一根稻草压倒的骆驼，那么一线城市和二三线城市相比，后者先倒掉；一线城市的城区与郊区相比，郊区先倒掉！

                                                 “曲线购房”的购房者

      加强版的限购令在各地不断出台，随之而来的是各种不同版本的曲线购房方式。基本上可以分为两大类：一类是“假结婚”等方式的小资金购房客、另一类是“成立公司方式”的大资金购房客。

借用他人身份证方式，有购房者借用没有购房记录的亲戚朋友的身份证贷款买房，享受低首付等政策，再私下签订一份财产所属证明；“假结婚”方式，以北京而言，没有北京户口的白领女性为了购房愿意与北京男性结婚，成功购房后再离婚，相传北京男可得购房客的1%的服务费，甚至有个别北京男“既餐了秀色、又得了银子”，还感慨都是政府的政策得力。

      与前者相比，通过成立公司购房则更有技术含量。据消息称，通过成立公司购房进而规避限购令的手段最初由北京的一家私募地产基金发现，该基金运作一个住宅立项的商业地产项目，其目标客户都是山西煤老板，限购令的出台使其目标客户无法购买，为了顺利销售才想到为客户成立公司，以公司的名义购买，购房者还可以以所购房产抵押，进而从银行取得贷款，实现杠杆化投资！

                                                 “迷茫观望”的开发商

      2010年12月火爆的销售业绩使得开发商着实过了一个好年，但过年的喜气刚刚散去，迎来的却是自己从业以来最为严峻的考验。是进是退、是升是降？成为每个开发商不得不考虑的问题。前几年在房地产市场中挣得盆丰钵满，使得开发商有时间犹豫、有时间思考。他们明白限购令不会是一朝一夕的事，当然也不是长期不变的政策。房地产行业遍地黄金的时代已经远去，这个行业需要洗牌，需要淘汰一部分垃圾开发商，使得市场得到进化、产品得到升级，最终使得价格回归理性。每个房地产商都需要给自己从新定位！

      2011年一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。在其他资金中，定金及预收款4825亿元，增长28.7%；个人按揭贷款2076亿元，下滑5.3%。从资金来源渠道不难发现，银行资金对房地产的支持力度急速下滑，不是商业银行自愿舍弃房地产这块蛋糕，而是迫于银监会的高压以及央行不断提高存款准备金率等原因。银行钱袋子缩紧的结果是开发商不得不依靠内源融资以及引进外资，恒大地产、雅居乐、合生创展、复地、华南城、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式来储备资金过冬。据统计，截至2月份，今年国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币，其中，单笔融资金额最高的恒大发债金额高达92.5亿元人民币。

      随着资金链的日益吃紧，开发商在降与不降之间徘徊和犹豫，高成本到手的土地在一定程度上让开发商骑虎难下，一方面调控的铡刀步步逼近，另一方面整个行业与中央政府形成的不和谐声音越来越大。这个时候从了中央政府或许是个不错的选择！

                                               “产品丰富”的中介公司

      限购令的推出使得许多中介公司不断开发新的业务，尤其是那些擅长黑色运作的中介公司。据某中介公司老板称，“京十五条”出台后，公司咨询业务收入提高近20%以上。代办非北京市民的购房者手续，包括纳税证明、社保证明甚至是北京市户口。根据客户的条件和代办难度的不同，收费也较大。普通的纳税证等收费约在3000元左右，而代办手续难度非常大的客户收费可能高达7万左右。

                                             成为“香饽饽”的商业地产

      按照“新国八条”的规定，二套房首付比例从原来的50%提高到60%，而商用地产购房贷款首付比例为50%，投资门槛相对较低。政策的不确定性和住宅价格的下行通道使得投资客将目光转向商业地产。

      商业地产的投资价值主要由租金和空置率反映。据仲量联行2011年第一季度“全球市场观察”指出，在中国的一些城市，如北京和广州，本地租户的强烈需求推动空置率大幅下降；北京和上海的租金已经回升到之前峰值的水平。此外，从写字楼空置率来看，CBD空置率也由去年最高时候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也创下历史新低。商业地产俨然成为投资者追捧的“香饽饽”！

      2011版的楼市博弈大戏刚刚开罗，必定精彩不断，结果难以预料！但有一点可以肯定：如果船长觉得在这条船已经不太听自己的号令，那他宁愿砸掉半条船也要保证船长的地位！请不要怀疑这种决心！ 

（作者系北京科技大学教授赵晓  高和投资金融分析师李慧忠）

（文章尚未发表，转载须经同意。联系方式lihuizhong2004@sina.com）

                           中国经济改革：向左？向右？

【作者: 赵晓、李慧忠】

      近期，中国经济调控中出现许多奇怪的动态。例如，4月13日，全国工商联下属24家商会联合发出“保供应、稳物价、促和谐”倡议书，倡议不跟风搭车涨价；不捏造、散布涨价信息，不囤积居奇，不哄抬物价。行业商会领导表示“有责任有义务响应政府部署”。而在此之前，国家发改委已经先后约见了康师傅、联合利华、宝洁等企业，结果3月31日晚，联合利华率先发表声明，称“根据国家发改委的要求”，已决定暂缓原定4月1日执行的价格调整，并向消费者表示歉意云云。

      与外企、民企行政限价相反的另一道“风景”是油价的不断攀升！国家发改委4月7日宣布再次调整汽柴油价格的通知，其中汽油每吨上涨500元；柴油每吨上涨400元。这也是发改委今年以来的第二次上调成品油价格，国内成品油价格创出历史新高，成为国内日用品价格上涨的重要推手。

      面对上述诡异而费解的现象，我们很想发问：这一波的价格上涨根源是货币超量发行，发改委为什么不去约见央行而去约见企业？此外，这一波日用品价格上涨是因为石油等上游价格的上涨，那么发改委为什么不约见中石油、中石化等垄断国企，而去约见相对弱势的民营企业和外企？

      我们想讨论问题：第一、面对商品价格普涨的境况，行政命令限价是否可行？第二、在泡沫化生存的今天各种性质的企业能否享受到相同的“政策生态”，各种限价政策是否会沦为“加强版”的国进民退？我们更想求问，在经过了30余年的市场化改革之后，今天中国的经济改革究竟是要向“左”还是向“右”？

                                        限价是给“哭泣的婴儿吃安眠药”

      首先从第一个层面思考，行政命令限价是否是解决问题的坦途？毫无疑问，这将是一条不归路！政府好似一位看护婴儿的保姆，面对孩子不停的哭啼声，首先需要思考的是为什么孩子哭以及相应的解决方法，而不是给孩子吃安眠药！如果这种野蛮而粗暴的行政干预恣意生长，那么好似温水煮青蛙，一夜退回改革开放前的计划经济体制，中国体制的复归势必是中国经济的最大悲哀！改革开放三十年中国经济取得了举世瞩目的成就，其动力源泉便是小平同志力推的制度创新，任何简单、野蛮而粗暴的解决方式都是缺乏智慧的表现。从蔬菜的限价、车市的排号，到楼市的限购、限贷和限外，再到日用品的限价，如果生活中的每一个细节可以用“限制”来抚平它的忧伤，那该是多好的一件事，关键这些“限制”都是短期的、治标不治本的手段，数千年前大禹就明白治水光靠堵是行不通的，但几千年后的今天，我们的思考力不进反退！

      每一次通货膨胀或多或少都有一些相似性，普遍的现象都是过多的货币追逐过少的商品。解决之法也就有两个角度，即有效回笼货币和有效增加商品供给，其中这二者又有着千丝万缕的联系。从次贷危机以来，各国政府（包括中国）名正言顺的实施量化宽松的货币政策，大量的货币犹如脱缰的野马，一方面是为国内刺激经济而超发的货币，另一方面是由于中国特殊的汇率制度而诱发的输入型通货膨胀。由于货币政策的时滞效应，前期种的“恶果”陆续显现！有效回笼货币的方式又分为两个层面：第一、央行对商业银行的层面，央行可以通过调整存款准备金率和再贴现率以及央行票据等方式冻结商业银行的可贷资金；第二、通过加息的方式，提高银行存款的实际利率，有效吸引民间资本回流储蓄账户。当然，政府已经打出了一些“组合拳”，但力度可以再大一些，步子可以迈的更宽一些！所谓有效增加商品供给，其实质还是激活民营经济！经济的“真实增长”容不得半点偷懒的杂念！实体经济和虚拟经济往往是“跷跷板”的关系，如果股市和楼市异常火爆，那么实体经济必然已经受到重创！在经济形势最糟糕的阶段，许多实体老板的名片由某某实体企业的董事长变为某某投资公司的董事长。如果炒楼的利润超过100%，那还有谁愿意挣实体经济那点儿辛苦钱！如何激活民营企业，那便是让利！通过降低原材料的采购成本，例如石油等原材料，增加民营经济的利润空间，而当前的政策导向恰恰相反！

      如果继续实施当前行政限价的政策，其后果可能两个方面。一者，限价使得实体企业的高成本无法转嫁，微薄的利润使得实体经济进一步恶化，更对的资金会从实体经济转入楼市、股市、黄金投资市场以及艺术品投资市场；二者，限价使得实体企业变相转嫁成本，偷工减料、以次充好的现象会更多！康师傅方便面、饮料“瘦身”变相涨价便是范例。

                                            限价是“加强版”的国进民退

      从第二个层面思考，在泡沫化生存的今天各种性质的企业能否享受到相同的“政策生态”？答案是否定的。根据2010年中石油的年报显示，中石油2010年净利润达1398.7亿元，每日净赚3.83亿元！与此同时，中石油2010年前三季度就获得政府补贴132亿元，如此高利润、如此高补贴也挡不住它涨价的步伐！也许有一天有人会发问，中石油的血管中是否流淌着道德的血液？小型民企创造中国经济总量65%，创造就业85%，但信贷只占10%，其他各方面也受歧视！

                                                   结束语

      “卑鄙是卑鄙者的通行证，高尚是高尚者的墓志铭，看吧，在那镀金的天空中，飘满了死者弯曲的倒影。”市场在哭泣，但不知市场的眼泪能否唤醒春天里的花花草草？从体制层面而言，如何有效的平衡“计划”与“市场”的关系一直是政府调控的艺术！当前显然“计划”的声音太高，“计划”的领域太广！中国：向左？向右？显然这已成为当前急需思考的问题！

（作者系北京科技大学教授赵晓  高和投资金融分析师李慧忠）

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            2011年调整完善房地产相关税收政策的政策空间

北京科技大学经济管理学院  中国经济研究组  (执笔：赵晓 陈金保)

      在国务院4月20日召开的研究部署2011年深化经济体制改革重点工作常务会议上，“调整完善房地产相关税收政策”成为了今年经济体制改革的重点工作之一。仔细比较之后，我们发现市场普遍预期的对于物业税或房产税的相关改革在此次会议中居然只字未提。那么，2011年接下来“调整完善房地产相关税收政策”的政策空间在哪里呢？

      房地产税收政策主要涉及房地产开发、房地产交易和房地产持有三个环节，主要税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税和契税。从这些税种的设计来看，房地产税收政策的本意是为财政收入提供稳定税源、调节收入差距和调控房地产投资行为，而调控房地产价格不是税收政策的主要目的和归宿。“税调”应该是房地产调控由“行政调控”转向“市场调控”的辅助手段。因此，今年房地产市场调控的主要着力点应该还是土地政策、信贷政策、保障性住房政策，以及这些政策的落实和问责。

      从去年中央出台“新国四条”和“新国十条”房地产调控新政至今一年来，我们研究组提出的一系列房地产税收调控政策建议陆续得到采纳或验证，主要包括三个方面：一是在上海和重庆试点房产税；二是大幅提升房地产开发项目的土地增值税预征率，并从严清算，土地增值税预征率已经由原先的1%提高到3%-5%。今年一季度全国土地增值税同比增收110%；三是逐步取消二手房交易的税收优惠，包括从严审核家庭唯一住房资格、提高契税实际征税税率、营业税由差额征收改为全额征收等等。

      从目前上海和重庆房产税试点情况来看，过窄的征税范围和过低的征税税率对房地产价格的调控作用已经受到普遍质疑。在征税对象上，重庆房产税只针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。据重庆官方预计，重庆在开征房产税的第一年预期可征得2亿元左右的税收。上海则是对居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别为0.6%和0.4%。房产税对房价的影响取决于最终税率，但从目前来看，上海和重庆出台的方案象征性和试验性意义更大，在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价的影响只有威慑价值。

      显然，上海和重庆的房地产税试点经验还远未成熟，年内在其他省市推广的可能性极小。

据此，我们推论，今年下一步“调整完善房地产相关税收政策”的政策空间并非体现于物业税或房产税的推广，而主要可能体现在如下三个方面：

      第一，进一步提高房地产开发项目的土地增值税预征率。按照土地增值税税法规定，如果严格对房地产项目进行土地增值税清算，则房地产项目超额利润的30％-60％将交税。关键是土地增值税清算在实际执行过程中存在诸多困难。目前，土地增值税的预征率是3%-5%，还有进一步提升的政策空间。根据我们的测算，土地增值税的预征率还可以提升到7%-8%。

      第二，大力打击二手房阴阳合同，大幅提高二手房市场指导价。为少缴税款，目前二手房交易过程中90%左右的交易合同都是阴阳合同。阴阳合同的存在导致二手房交易的税收政策对打击投资和投机性住房需求的作用大打折扣。因此，今年大幅提高二手房市场指导价，打击二手房阴阳合同签订的可能性极大。

      第三，取消或提高二手房交易过程中个人所得税的简易税率。按照规定，5年以内非家庭唯一住房转让的，要按照住房交易差额的20%征收个人所得税，这是打击投资和投机性住房的杀手锏。但是，在实际政策执行过程中，目前仍可以按住房交易合同的1%缴纳个人所得税，这就导致实际税负比理论税负低的多。因此，从调节收入分配和抑制房地产投机的角度看，取消或提高二手房交易过程中个人所得税的简易税率必将是今后的政策趋势。

      当然，以上政策是否真正推出或实施，很大程度上还要看中央现有房地产宏观调控政策的实际效果。然而，随着中共十八大的日益临近以及国务院8个督察组对16个省份房市调控政策落实情况调查结果的公布，2011年中央出台更加严厉的房地产税收调控政策未必没有可能！牌已经出了，这一局好呆得打完！

（文章尚未发表，转载须经同意。联系方式lihuizhong2004@sina.com）

近期，我们将就“成功至上还是诚信至上”在北京作一期思想力沙龙，共同探讨关于“唐骏造假门”与“诚信中国”的有关话题，有兴趣的朋友欢迎参加。届时还会有赞美诗演唱等。

近期，我们将就《一生的呼召》在北京作一期思想力沙龙。有兴趣的朋友欢迎参加。届时还会有赞美诗演唱以及出品人的现场签字赠书。

前段时间我曾写书序郑重推荐的西方思想大师葛尼斯《一生的呼召》书出来了，是今年乃至今生不容错过的好书！

郑重声明并敬请广而告之：最近网上流传本人在深圳梅林堂主讲“中国：有十字架的变革”影像，演讲者确为在下；但竟有介绍说演讲者是“某某领导秘书”者，则绝无此事、纯系误传、本人概不负责！——请谨记圣经 ：“万军之耶和华说，不是倚靠势力，不是倚靠才能，乃是倚靠我的灵，方能成事（亚4:6）。”

中国经济的突围之途：从楼市调控到全面改革

金融危机前五年，中国经济年均高速增长超过10%，主要得益于三大力量。一是中国人口的滚滚红利，劳动力丰富且“价廉物美”支撑“世界工厂”地位一路上冲，年青人买房置业消费狂潮支撑消费不断增长；二是美国房地产金融泡沫导致的消费泡沫对中国出口的拉动；三是中国房地产的疯狂对经济的强力拉动。

然而，“三大动力”的衰减乃至丧失也正同时发生于中国，使得中国经济面临三十年未见之大变局，搞得不好中国经济不仅可能出现二次触底，还可能陷于长期低速增长，从而辉煌不再。

一是金融危机后，美国的泡沫破灭、市场萧条从而导致中国出口狂跌，而今后一段时间即便恢复性反弹也很难象过去那样高速增长，如此出口的发动机将风光不再。这一点显而易见。

二是人口红利也正步入尾声，中国业已进入初步老龄化的时期，劳动力的国际竞争力正在成为过去。事实上，相比于越南等地，中国的劳动力已经越来越谈不上“价廉物美”。目前，90年后新劳工已开始登台亮相，但其工作态度远不及60、70年代，甚至比不上80后，而各种要求和毛病无疑比前辈们多得多。富士康近期为何事故频出，难道是其工作压力突然变大吗？不是，是因为90年代人群承受压力的能力已相比远逊矣！人口红利还未完全消失但正在快速消失，如近年来小学和中学招生招不到人就是一个信号；人口负债时代将逐渐来临。这不仅意味着中国制造已经面临挑战，红火的消费也将逐渐面临挑战。

第三当然就是房地产，过去这些年房地产行业犹如鸦片，中国房地产的泡沫成为经济的强力驱动，几令中国人疯狂，也几令中国经济也疯狂。然而，“天下没有不散的宴席”，近期，因为楼市问题日益政治化，成为动摇民众对于政府公信力信心的最大挑战，政府不得不断然调控。楼市的严厉调控再加货币与金融的收缩宛如铁腕一击，终于遏止了2010年可能继续上演的楼市疯狂，一线城市楼市交易量雪崩式地下降，楼价未来亦势必出现回调，中国政府正被迫走上“戒毒”的道路。

当前，楼市调控中各方面的博弈并未停止。开发商左顾右盼，期望出现奇迹；投机资本则伺机进入商业地产和二三线城市继续兴风作浪；买楼者则不相信楼市将真正进入平稳格局而只是抱短暂的观望态度；地方政府的楼市调控政策犹抱琵琶半遮面；银行开始测算楼价下降的承受能力；中央政府则显然密切观察市场表现及各方面的反应……

许多人预期，中国的楼市还将反弹，正如太阳必将升起？然而，中国房地产问题已经政治化，成为中国社会与政治不和谐的关键因素，这意味着政府已没有退路，也没有选择，甚至容不得商量和犹豫。中国政府再也不可能象过去那样依赖房地产来支撑经济增长，中国政府必须痛下决心象戒毒一样“quit（戒）”掉对房地产的依赖。因此，本轮楼市的铁腕调控只能算是万里长征走了第一步，接下来，政府应该尽最大的努力避免重演以往调控-放松的怪圈。

如何防止楼市再度反弹甚至是报复性反弹，如何巩固楼市调控来之不易的成果，特别重要的是，如何避免中国经济因“三大动力”消失而步入增长的黄昏呢？笔者以为，中国政府必须有极大的改革的紧迫感，趁着中国经济正从金融危机的衰退走向反弹的宝贵机会，从楼市调控走向全面改革，以改革来稳固房地产调控成果，并通过改革寻找到新的增长点，从而取代对房地产的依赖，实现中国经济的再次腾飞。

改革意味着利益分配边界的调整。很显然的是，政府必须重建各方面的利益关系。首先，要痛下决心让住房回归居住本质，为此要坚决抑制炒房行为，同时大力发展住房保障，让老百姓的购买力从住房上释放出来。其次，必须重建中央和地方的财权与事权关系，楼市调控的重拳出击是不够的，中央政府还必须给土地财政型的地方政府解套，为此要考虑启动地方发债权，更重要的是，在农村土地的流转以及耕地调剂等方面寻求突破，使得级差地租得以按市场方式重新配置，由此既平抑房价又增加百姓收入，从中设法寻找到新的经济增长点和纳税点。再次，要坚决中止“国进民退”的倒行逆施现象，让财富从垄断领域更多地进入到一般竞争性领域，并通过改革塑造新的增长点，既引领民间资本的新的流向，又为中国新一轮的发展创造机会。

无知的傲慢：一年谈掉5000亿

    近日，铁矿石谈判中方完败，最终接受的是180美元/吨的铁矿石价格，而一年前仅60美元/吨。这一年，中方表现出无知的傲慢，然而越谈越涨，最终涨多756亿美元或5000亿人民币，中国相当于损失4个半宝钢，并将使中国建材、汽车、基建、家电等行业毛利下降11-13%，滞胀预期隐现。

     最近，朋友通过“中欧地产同学会理事会”“地产久人”两个业内朋友圈对2010年新政后房地产趋势预测进行了调查。在问到“新政会对一二三线城市的住宅成交量影响如何？”时，认为一线城市住宅成交量会“大幅下降”的占80%，“小幅下降”的占20%。二线城市住宅成交量会“小幅下降”的占 80%，“大幅下降”的占20%，三线城市住宅成交量会平稳的占70%，小幅下降的占 20%，大幅下降的占10%。在问到“新政会对房价的影响如何？”时，判断一线城市高档住宅价格将“小幅下降20%以内”的占 50%，“大幅下降20%以上”的占 40%，平稳的占 10%，对一线城市普通住宅（五六环附近或之外区域）价格影响，判断“大幅下降20%以上”的占50%，“小幅下降20%以内”的占30%，平稳的占20%

在问到，“什么时候成交量会恢复价格会起稳”时，认为半年后的占60%，三个月至半年内的占40%。在问到“一线城市商业地产会不会补涨”时，认为小幅上升10%以内的占了60%，持平 的占30%，大幅上升10%以上的占10%。

论严格差别化住房信贷的政策选择及其效应

北科大经管学院中国经济研究组（执笔人：赵晓、岳安时）

摘要：2010年是房地产市场深度调控的一年。3月份两会后地王频出、房价再涨，政府下定决心坚决遏制房价过快上涨，政府当前已开始通过收紧信贷、严格差别化住房信贷政策来调控楼市。本文试通过对房价上涨的信贷原因分析，来寻求严格差别化住房信贷政策的选择和实施途径，并对近期政府出台的严格差别化住房信贷政策作简要评析。

关键词：银行信贷  差别化信贷政策  住房价格

2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。

很显然，是信贷的宽松导致了房地产的疯狂。

2009年年末至一二月份，政府未雨绸缪地推出多项楼市调控政策，本已取得一定的成果，但由于此期间一系列阴差阳错的情况，导致预期突变，两会后楼市再度强力升温。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。其中，深圳3月间二手房成交量环比大涨120%；3月29日上海单日签约量创31个月新高；而北京一季度新盘均价达到21880元/平方米，同比上涨90%。

面对失控的楼市，政府必须立即拿出强而有力的新调控政策，一为稳定预期、打压楼市泡沫，二为挽回信誉、维护政府的公信力。而短期最有效的政策当然是信贷政策。

由于紧缩需求可以产生最明显的短期楼市调控效果，因此，4月17日国务院“新国十条”发出了实行更为严格的差别化住房信贷政策的通知，住房信贷由此开始明显收紧。本文将分析房价上涨的信贷原因以及严格差别化住房信贷政策的选择和实施途径，进而对近期政府出台的严格差别化住房信贷政策做简要评析。

一、我国住房信贷政策的演变过程

我国住房信贷政策的演变是伴随经济体制改革和房地产业发展而不断进行调整完善的一个曲折过程。回顾历史，住房信贷政策在中国的实施可简单分为三个阶段。

(一) 1998年至2003年：积极鼓励住房信贷阶段

1998年之前，我国尚处于福利分房的制度之下，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是当时的典型特征。而当时基本没有住房信贷，房地产信贷的主要对象是房地产开发企业。1998年，突如其来的亚洲金融危机成为我国房改的助推器。1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕，其间个人住房信贷也开始试点推进。1998年4月7日，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、《个人住房贷款管理办法》，取消了对发放个人住房贷款的限制，规定个人住房贷款执行优惠利率，并在随后连续进行了5次降息。在低利率等因素的刺激下，我国的住宅信贷从无到有，迅速繁荣。

(二) 2004年至2008年：住房信贷逐步收缩阶段

1999年到2003年四年多的时间里，政府在宏观调控上放的相对较宽，正是由于住房信贷的拉动作用，房地产行业在此时经历了快速发展，并渐渐成为我国的支柱产业。此后，由于经济增长速度不断加快，投资规模不断扩大，加之有政策的保驾护航，共同导致房价快速飙涨。2003年的时候，房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。但很快，一些城市的房价就突破这一防线，甚至达到14-15倍。因此从2004年开始，政府开始把稳定房价作为政策制订的出发点，逐步收缩房贷，并先后颁布了“国八条”和“国六条”等通知。尤其是2007年出台的“9.27”差别化住房信贷政策，核心内容就是收紧“二套房贷”政策，由此造成了2008年市场的急转直下和大幅调整。

(三) 2008年底至2010年一季度：住房信贷再度放开阶段

突如其来的全球金融危机令世界经济陷入泥沼，也严重冲击了中国经济，房地产作为我国的支柱产业肩负着推动中国经济复苏的重任。2008年底《国务院放宽二套房贷限制政策》颁布，成为国家住房信贷再度放开的标志。为抗击金融危机，2009年我国实行一揽子经济刺激方案，全年9.59万亿的天量信贷中有近2万亿流入房地产领域。不论是对地产企业还是购房个人，政策上都给予了大量的支持和优惠，由此2009年楼市火爆，房价再度失控并成为全社会矛盾的焦点。

2009年底至今年3月两会的召开，可以看做是政府的首轮楼市调控，本来产生了一定的冷却效果，但由于此期间权威人物传出房价还将上涨的预期，以及“地王”的接连出现，导致楼市预期逆转。3月份全国房价再度上涨的事实，宣告了政府温和型调控的失败。因此，从3月底开始，政府不得不加强调控力度。在楼市的一片风声鹤唳中，住房信贷的收紧预示着新一轮更加猛烈的调控政策的出台。

二、房价上涨的信贷原因

(一)信贷与房价的一般关系

在供给层面上，目前的房地产市场是供给引领需求的格局。消费者作为价格接受者，在宽松的银行信贷面前被激发出了过量的需求；而开发商只要有足够的资金来垫付开发成本，最终都能够以自己合适的价格售出房屋并收回资金。因此，银行的信贷对住房价格的影响不仅表现为借助于信贷投向和投量影响住房供给总量和供给结构，更重要的是直接影响开发商的成本垫支能力，在现行市场格局下直接作用于房价。

在需求层面上，信贷活动影响开发商对生产要素和建筑材料的需求量和需求结构，从而影响要素价格和建材价格，进而影响住房的供给成本，并通过房价变化转嫁给消费者。同时，信贷也影响居民的住房需求量和需求结构，从而在供求关系影响下直接作用于房价。这是因为银行信贷支持下的住房需求有两类，一是以自住为目的的正常需求，二是以投资或投机为目的非正常需求。两种需求共同作用于房价，但是非正常需求的旺盛将会破坏正常的市场和价格，因此要通过差别化的信贷政策来遏制非正常需求，以形成真实合理的住房需求总量和需求结构。

(二)我国住房信贷存在的问题

1.信贷投向和投量不当导致房价上涨

（1）房企资金充裕，拿地有恃无恐。1997—2004年间，房地产开发投资对GDP增长速度的贡献率为11.6%；2007年，这一比率更是达到23.2%；2009年“保八”则有赖于房地产销售和价格达历史新高。作为我国的支柱产业，房地产被银行信贷过于偏爱，但问题也随之而来，那就是房地产企业有充裕的资金拿地、囤地，从而通过加剧市场供求矛盾来提高房价。另外，泛滥的资金导致需求膨胀、房价不断创出新高。

（2）大量贷款被占用在土地储备上。土地储备贷款的对象主要是政府，政府以土地作为抵押，取款开发，用出售土地的增值部分还贷，由此导致新的金融风险。而地方政府为了“土地财政”， 将大量土地“捂”起来，直接加剧了市场土地供求矛盾，拉动了土地价格上涨，提升了住房开发的成本，必然引起“成本推动型”房价上涨。

（3）大量贷款支持商品房建设，经济适用房和保障性住房建设贷款明显不足。相对于商品房的暴利，经济适用房和保障性住房明显无人问津。从1998年到2006年的8年间，我国廉租房建设资金投入的总额仅为70多亿元，与每年需求500亿的资金相去甚远，全国累计廉租住房实物配租也只有20万套上下。高档住房偏多，而与绝大多数居民的消费能力相适应的经济适用房和保障房的供应明显不足，从而在高档住房的“成本推动”和中低档住房的“需求拉上”的共同作用下，引起房价的全面上涨。

2.房地产生活消费需求和投资投机需求界定不明，导致贷款对象筛选依据不充分，助长了投资投机性需求，引发房价泡沫。

当前我国房地产价格过度上涨主要是投资性和投机性消费的极度膨胀造成的，因此，国家在制定政策时一定要严格划定房地产生活消费需求和投资投机需求之间的界限。国家调控限制的重点是房地产的投资性和投机性消费行为，而目前我国的很多政策尚未在这方面严格区分。对此，国家和地方政府应对原有的政策进行重新的调整和完善，实行差别对策。不能因此而影响了房地产正常的生活性消费需求。而目前我国银行的住房信贷审批不够严格，且政策上对许多概念界定模糊，差别化不明显，从而使得相当多的投机者有空可钻。

由此可见，住房涨价预期的上升和价格泡沫的产生都与银行的信贷尤其是贷款对象筛选失误有着密切的联系，住房信贷的差别化不明的确是房价上涨的重要因素。

三、差别化住房信贷的政策选择

（一）“9.27”房贷新政的启示

2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，收紧信贷政策。其“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的政策。

此政策的核心思想就是针对第二套购房和多次置业的首付比例和利率进行差别化对待。虽然对首次利用房贷置业和一次性付款购房没有影响，但对于利用房贷多次购房的限制则更加严格了。07年底后续的政策更加严厉，二套房被明确认定为以家庭为单位，将许多曾经可以走位的空隙和疏漏、原来可以变通的渠道和途径都堵死了。

此次政策的威力是空前的。截至2008年4月，全国有40幅土地流拍，而到9月份，流拍、流标或未成交土地激增至120幅；08年上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%；9月初上海中心楼盘每平米狂降8500元跌幅达40%……

以收紧信贷、差别化住房信贷政策来打击投资确实受到了良好的效果，对房价暴涨、投机泛滥现象起到了十分有效的抑制和限制作用，扭转了房地产市场的发展态势，使市场朝向理性健康的方向发展。

但在“9.27”一周年之后，房地产市场的过度低迷则令人始料未及，一时间批评该政策过于猛烈和呼吁政府放松“二套房”的声音不绝于耳。这其中有许多外部因素，譬如金融危机来袭令各国措手不及，但就政策本身而言还是有一定缺陷的。

“9.27”房贷新政一大不足是没有分清对“二套房”改善型和投资型需求的差异，这使得该政策明显过于严厉。改善型需求购房者需要先购买第二套甚至第三套住房，然后才把原来的住房卖掉，或者把房子租出去。其实这些都是正常的消费行为，并且能活跃二手房市场和住宅租赁市场，满足人们对住房的多层次需求。但这部分人的刚性需求被政策所大大抑制，无法正常消费，这是导致楼市过度低迷的重要原因。

“9.27”房贷新政已经用事实说明了通过金融手段可以在短期内对楼市产生最明显的效果。但也由于该政策效果强烈，需要政府在出台政策时更加审慎，力求做到政策的完善性和周密性，在打压投资的同时不损害正常需求的释放。这就需要更加严格差别化住房信贷政策。

（二）严格差别化住房信贷政策

差别化住房信贷政策的更加严格意味着信贷的进一步收紧，规范银行信贷的投向和投量，使得信贷的投放更加健康，同时也降低了银行的风险性。另外，对需求差别化更加清晰的界定将消除过去“一刀切”的现象，“有保有压”令政策不至于一竿子打翻全船的人。

1.差别化的利率手段

房价的高企已经证明在有限的幅度内通过上调房贷利率来遏制住房需求进而稳定房价的效果是有限的，要使利率在稳定房价过程中发挥应有的作用，应把重点从单一的利率水平调控转到水平调控和结构调控相结合的轨道上来。单纯调高房贷利率水平，而不增加房贷利率的种类，在竞争激烈的房贷市场上会使得各个银行都选择利率下限，这就制约了利率杠杆的作用。因此，央行需要在适当调高房贷利率总水平的同时，增加与住房档次相对应的利率种类，从而形成多类别、多层次的房贷利率。

具体来说，即对首套房、二套房、三套及三套以上以及商品房、经济适用房、保障房分别设置不同的利率种类，并对每一类利率规定不同的浮动幅度。在执行时，由贷款银行根据楼盘的具体情况以及借款人的信用状况和偿还能力确定具体的执行利率。以此来引导居民的住房需求，形成合理的住房需求结构。

2.差别化的信贷使用范围

商业性贷款和公积金贷款要严格差别。前者应按商业化模式运作，而后者属于政策性住房金融的范畴，实行优惠利率政策，是国家为适应住房制度改革，推动房地产市场健康发展的一种制度安排。目前我国对公积金贷款使用和监管不严使得其成为拉动房价上涨的一股重要资金力量。因此，有必要明确界定各类住房贷款的使用范围，住房公积金贷款只能用于购置保障性住房和经济适用房，购买高档住房的资金缺口只能以商业性贷款解决。

3.差别化的首付款比例制度

提高住房贷款的首付款比例是遏制住房需求过快增长、平抑房价的有效方法。“9.27”房贷新政中规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％”，更加严格的差别化首付比例应划分得更为细致。其一，引入面积的概念，例如首套房可以面积为界限划分首付比例；其二，将“二套房以上”细化为“二套房”和“三套房及以上”；其三，对商品房、经济适用房、保障性住房采取不同的首付比例。

4.严格、清晰地界定和划分正常消费需求和非正常消费需求

这是从“9.27”房贷新政中吸取的教训，必须从“二套房”中剔除投资性需求，从而保留正常的消费性需求。这里亟需解决的问题就是对“二套房”的界定问题，二套房等多套房界定标准，向来是房产新政的模糊地带，若要执行更为严格的信贷政策，应规定不以贷款次数，而是以家庭名下的房产套数来界定。

四、对“新国十条”严格差别化住房信贷政策的评析

4月17日，国务院发布“新国十条”，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。同时规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

 “新国十条”中的“4.17”新政可谓是“9.27”新政的翻版，调控政策如出一辙，但相比之下，不论外部环境还是政策本身，还是有很多不同之处的。其一，宏观经济形势发生了实质性的改变。2007年末经济危机初露端倪，而2010年我国已基本摆脱经济危机，经济仍将强劲复苏。其二，2008年股票市场低迷，出口市场不振，内需乏力，而2010年股票市场已经过2009年的上涨，出口恢复。其三，开发商情况发生大转变。2008年许多开发商资金捉襟见肘，举步维艰，有些企业速动比率已经低于1，甚至拖欠拍卖的地价款和税款。而2010年开发商尤其是央企，经过信贷盛宴后已经没有资金之忧。其四，现今政策更加严厉，贷款首付比例由40%上升至50%。其五，现今政策更加完善，人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

       本次严格差别化住房信贷政策的威力同样不容质疑。在新政出台后，一些城市已经开始出现抛售的苗头。在北京北三环一个楼盘，一浙江炒客一次抛出20余套房源，总价近1.3亿元；在深圳，目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况；三亚甚至出现全民卖房的景象。

随着政策的进一步完善，可以预见的是未来对房地产市场投资和投机的打击将愈加严厉，房价将在本轮调控中应声下降。对未来市场的影响可能有以下几点：（1）二手房交易将会停滞，从3月开始上涨的房价飙升将会停止，市场很可能恢复今年1-2月的冷淡。（2）市场可能出现断供潮，因为首付的突然增加，将可能影响50%以上的购房者出现观望，市场已经难以避免出现房价下跌。（3）改善性需求无力再改善，很多居住在90平米以下住房的家庭可能因为这一政策无力再重新购房，1.1倍的利率将停止90%以上居住升级客户的改善性需求。这需要政策的尽快完善来改观。（4）违约有可能大量出现。如果政策立刻实施，现在已经签约的商品房及二手房因为贷款购买者难以支付首付或将会出现违约。如何认定交易的有效性也是政策需要尽快认定的。

我们以为，国务院近期的楼市信贷紧缩令如同一盆凉水，适逢其时，最重要的是在近期成功地扭转了楼价上涨的预期。严格差别化住房信贷的政策将有效平抑房价并挤出房地产泡沫，在政策的选择上政府应保持审慎的态度和坚定的决心，再加上扩大土地供应的“供应管理”和箭在弦上的税收新政，相信2010年楼市疯狂定将不再。而楼市短期调控的政策到位后，如制度创新如果也能尽快到位，那么中国的房地产市场就可能从现在的“问题市场”真正进入“正常市场”。这是我们所格外期待的。

（文章尚未正式发表，转载须经同意）

【参考文献】

[1]吴龙龙、黄丽明：试析银行信贷对住房价格的调控作用[J].商业研究，2006(14).

[2]张琦：关于我国住房消费信贷政策调整的分析与建议[J].消费经济，2007(23).

《崛起的中国管理模式》序言

中国企业未来30年：依托管理创新从优秀迈向卓越

赵  晓

北京科技大学经济管理学院教授、北京香柏领导力机构创始主席

最近，“召回事件”几乎彻底将丰田彻底拖入深渊，一时成为举世关注的焦点。

就在丰田汽车总裁丰田章男四处道歉、丰田汽车公司备受煎熬的时候，中国的两家汽车企业却如龙出海，其大手笔的并购引发了全球惊叹——2009年12月，北汽控股以2亿美元价格收购了萨博；2010年3月，吉利集团以18亿美元之代价将沃尔沃纳入麾下。

丰田的故事不是一个简单的悲剧，中国跨国并购的故事也不是一个简单的喜剧。这其实是中国经历了30年的改革开放，在追赶学习他人并取得巨大成就后，从优秀迈向卓越的正剧的拉开。其实，如果人们稍加留意，就会发现，曾被外资掌控的中国汽车企业，如今已在战略、技术、资本、人才、管理乃至产业链上几乎全面异军突起，在未来某个时候超越昔日的“老师们”也未可知。

曾几何时，我们谈论起跨国公司来的时候，总是觉得各个方面都比中国企业优秀，可谓遥不可及。但三十年河东，三十年河西，如今的中国企业，竟然已经开始在全球谋篇布局了，这难道不是令中国人扬眉吐气的进步！

而关键的一个问题就是，这样的转变是如何发生的？为什么会发生？中国企业未来如何更进一步？

如果回顾一下中国企业在管理实践方面的变迁，不难发现，在过去三十年间，中国企业在管理、文化、领导力等“软实力”方面，其实日积月累，早已有了翻天覆地的变化。正是在“软实力”的支撑下，中国企业表现出了强劲的“硬实力”；甚至可以说，如果没有在管理等软性方面的质的突破，中国企业根本不可能实现日新月异的发展；或者，即便发展了，也可能是“营养不良”、“大而不强”，最后难免象韩国企业一样一朝崩溃（1997年韩国三十个最大企业垮了15个）。而中国企业的未来，也正寄希望于在管理等软性方面的继续创新与进步。

回想中国改革开放之初的1978年，在那样一个百废待兴的年代，中国企业的第一代探索者们，几乎是“白手起家”，他们摸索着开启了中国管理的启蒙时期。当然，这一过程注定艰难而漫长，人们记忆犹新的是：即便改革开放已经进入了第五个年头后，张瑞敏还是以包括“不准在车间随地大小便”的“管理十三条”，来开启海尔的正规化之路。然而，管理创新以及由此带来的服务至上，正是海尔后来成为世界级家电制造商的最重要的保证。

在启蒙期之后，中国企业又经历了几年以制度创新促管理创新的时期。那时，以“规范管理”著称的外资巨头开始落户中国，给中国企业造成了强力冲击。中国企业在学习外企的基础上，进行了非常有益而多元的制度创新实验，并以此来夯实管理创新的制度基础。

然而，正如所有“拿来主义”都不会持久一样。1990年代到2000年，中国企业最大的课题也变成了“食洋不化”或者叫“中西融合”难题。此后，中国企业开始建立起现代企业制度，并着力于基于本土市场与文化的管理模式的创新，从而涌现出一批具有较强竞争力的企业集团，如海尔、TCL等优秀企业。

2001年之后，随着中国“入世”，中国企业进入“国际接轨期”，这个时期越来越多的企业开始进行国际化探索。而伴随着近几年来中国的崛起进程的加快，中国企业也越来越开始在全球发现自己和展现自己，比如，联想早在几年前就并购了IBM 的PC业务，华为也进行了成功的国际并购，在最近几年甚至连续超越了诺基亚、西门子等巨头，成为仅次于爱立信的全球第二大电信设备商。

而在管理方面，中国企业也表现得越来越自信、越来越规范、越来越成熟、越来越大气。

正是在中国全面崛起与中国企业全面崛起的逼人形势下，金蝶软件（国际）集团董事局主席徐少春先生高瞻远瞩，自2008年开始与其他仁人志士联合发起了“中国管理模式杰出奖”的评选活动，可谓生逢其时，也必将推动时局发展！

以我的理解，徐先生等发起的这一活动，是一个希望寻找并弘扬有特色的中国企业“管理之道”，进而推动中国企业不断进步的活动。他们通过调研、总结，梳理出有特色的中国企业管理模式并加以推广，以此来促进中国企业管理现代化的发展，进而推动中国企业真正实现全面崛起，推动中国经济真正实现全面崛起。

这样的路还有很长。事实上，笔者再三强调，尽管过去三十年，中国企业走出了一条从糟糕到优秀的道路，涌现出许多生意上成功的企业，还涌现出许多令人望而生畏的有国际竞争力的企业，但是中国企业还很少有真正称得上卓越或者说伟大的企业，还很少有称得上“中国式企业”的企业，还很少有令世界尊敬的企业。而展望未来三十年，中国企业的追求目标必然是要从优秀走向伟大，要致力于成为受世界尊敬的企业，并涌现出一批可供世人借鉴的“中国式企业”。

不能不说，这将是新的长征，新的创举，新的伟大挑战，而这一切的突破点正是前文所提到的管理创新、文化创新、领导力创新等软性创新。

而我个人相信，“中国模式杰出奖”的评选与宣传活动，无疑将为中国企业真正超越跨国巨头、成长为伟大企业助一臂之力！

论合理引导个人住房消费的税收政策选择

北京科技大学经济管理学院中国经济研究组 （执笔：赵晓 陈金保）

4月14日出台的“新国四条”和4月17日出台的“新国十条”房地产调控新政，以其精准的政策定位和震撼的执行决心力挽狂澜，成功地扭转了市场预期，取得重大阶段性调控成果。4月19日地产股指数大跌8.3%的“集体沦陷”以及金融指数跌7.5%的“被拖累”，近期北京郊区房价的下跌，一线城市成交量的下滑，都反映了政府“连环腿加组合拳”式房产新政的市场果效。从未来来看，房地产调控的波动效果将从一线城市到二线城市，从一线城市的郊区到城中心，从二手房到一手房，从股市楼市到宏观经济。

“新国十条”从土地供应、住房信贷、保障性住房建设、市场监管、政策执行等方面入手，频出重拳，强调落实，力求抑房价、稳市场、惠民生。《通知》中还特别要求，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

在“新国十条”中，关于土地供应政策和房地产信贷政策都有详细要求，而关于房地产财税政策却只有目标性要求，那就是“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益”。因此，我们完全有理由相信，全面详细的税收政策的陆续出台将是中央调控房地产市场的后备政策。

从经济学要义来看，中国楼市并非完全市场，“市场失灵”现象在所难免，政府加强调控，挤掉楼市泡沫，防范金融风险，避免泡沫破裂给中国经济带来灾难是必要的，这也正是“新国十条”的政策内涵。但利用行政行为以及货币政策来调控房地产“市场失灵”，毕竟只是治理中国房地产“问题市场”的短时与权宜之计。

相比之下，在进行土地政策改革的基础之上，利用财税政策引导个人合理住房消费和调节个人房产收益可能成为中国房地产市场回归“正常市场”的中期之计。

从财税政策要义来看，个人住房税收政策目标应该有三：一是保民生。在此，笔者要再次强调，住房的本质属性是民生消费品，而不是投资品，更不是投机品。地方政府常常沉迷于房价高涨带来的GDP增长和财政收入超速增加，这种“经营城市”的行政理念只会掠夺百姓的财富和全体国民的幸福。其实，幸福、尊严、公正、和谐，才是衡量个人住房税收政策好坏的首要尺度。二是调收入。税收政策本来就是政府用来调节二次收入分配的重要工具。因此,房地产税收上的“劫富济贫”对控制我国不断升高的基尼系数应该有所作为。三是促发展。人口众多、土地紧张是我国的基本国情，而由于房地产投资或投机引起的居高不下的房地产空置是一种土地资源和国民财富的极大浪费。中国经济需要的是鼓励实体投资和创新发展，避免资源扭曲配置，全民投资炒房，以求坐享暴利的不正常“逆向选择”行为必须依靠房地产税收政策进行及时纠正。

从个人住房消费的环节来看，税收政策的着力点应该重点放在三个环节：购买住房或租房消费、住房持有、住房转让。

在个人购买住房环节，要着重强调差别性税收调控政策。对购买首套普通住房和改善性住房的，适用契税优惠税率；而对购买多套住房，或别墅、大面积等非普通住宅的，除取消优惠税率外，还可以考虑征收特别消费税。对无自有住房而租房住的，每月租金可以在个人所得税中进行适当抵扣。这种差别性税收政策既有利于引导合理的住房消费理念，也有利于调节收入分配，更有利于保障基本民生的居住需求。政府一贯倡导的“青年人应该先租房后买房”不能仅停留在口号上，对住房租金实行个人所得税抵扣应该成为我们需要迈出的第一步。

在住房持有环节，物业税的推出应该是改革根本。1％－2％的物业税税负对短期炒房者可能影响有限，但如果实行累进的差别性税率，则对持有多套住房的投资者，会大大增加他们的持有成本，降低他们的收益预期。国外的成熟经验也反复证明物业税的征收是抑制房产投机的有效手段。但物业税的推出既面临立法程序问题，也面临房产清查、评估等技术细节问题，一时半刻不易推出。作为过渡之计，房地产保有税的开征不失为可选之策。

在房地产转让环节，我们曾通过《上海证券报》等呼吁，应尽快取消二手房交易的各项税收优惠政策。经测算，目前二手房交易实际征收税收不到总房价的2％，如果取消优惠税率，从严征收土地增值税和个人所得税，则炒房者收益的50％以上需要缴税。“重名义税负、轻实际税负”，这种“雷声大、雨点小”的税收政策执行力度会逐步吞噬我们政府调控房地产市场的决心和信心。从长期来看，对投资性尤其是投机性住房转让课以重税是保证住房的民生特性，抑制不正常性住房需求的最有效手段。

“更加严格的差别化住房信贷政策”已经刮起了房贷政策的“超级风暴”，相信“以差别化为基本特点，以民生为最终目标”的个人住房消费税收政策的脚步将很快到来！

    （本文将刊于《财经国家周刊》。转载须经作者同意）

• 每日晨思：再谈福。此前说到跟随正确的人最重要，以及'福"来自神，被神所充满才是福。今晨读路加福音，得几个证据。如撒迦利亚和以利沙伯在神面前敬虔、侍奉神，便大大得福，生了宝贝儿子约翰。马利亚有“尊主为大”的美好灵性，便从她肉身生出全人类救主----拿撒勒人耶稣。可见上帝话语必然要应验。
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• 路德，似乎并无他长，但她愿意跟随以色列的上帝，在困难环境下作出抉择：同她的婆婆回到以色列。结果，她在当生获福，嫁了天底下最好的老公。更生儿波阿斯，又生孙耶西，耶西则生了以色列的大卫王。多年以后，更生了人类的救主，一个真正改变了全世界的万王之王。可谓作正确选择得人生最大回报的例证。
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• 亚伯拉罕也许是最典型的例证了。上帝与他立约，要他从繁华之都到沙漠中的迦南地去。这一般人绝对做不到。但亚伯拉罕乃信心之父，他真的撇下一切，随上帝呼召而去。结果他得到了上帝应许的福，生出整个以色列民族，并生出阿拉伯民族。更通过以色列民族生出人类的救主。以色列人则成为上帝祝福的选民。
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• 一位王问不同信仰的人，能否给出一个确切证据来证明你们所信非虚。结果无人能说出子丑寅卯来。然而牧师说话了：“以色列。若上帝不存在，如何解释上帝与亚伯拉罕的约是怎么成就的？一个民族何以流浪两千年，如何还能如圣经预言的那样回归故国？以色列的存在就是上帝存在的证据。”
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• 我查考过大国崛起的奥秘，发现都与以色列有关。上帝往往用这些大国来操练以色列，或祝福以色列，或者干脆就是作以色列的肥料。古埃及是以色列的肥料，巴比仑和波斯被神用来操练以色列。罗马是福音传播的第一站。希特勒帝国凶悍无比，未曾想竟成就了以色列的复国。而今天的美国，也是犹太人的肥料。
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• 中国呢？中国为什么兴起？上帝与亚伯拉罕曾立约，说谁祝福你我就祝福它，谁咒诅你我就咒诅他。中国兴起的一个神学理由就是中国非但没有欺负过犹太人，还祝福过犹太人。诺奖得主斯蒂格利茨亲口跟我讲，他爱中国，因中国是世界上唯一没有欺负过犹太人的大的民族。呵呵，中国的福原来自亚伯拉罕的上帝！
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• 昨有人问，你说“福”是与神有关。那“祸”呢，也与神有关吗？呵呵，还真说对了。古祸字为“禍”。《说文》的解释是“害也。神不福也。”意思是，神不祝福，当然就是祸害了。为什么神不祝福从而祸从天降呢？看祸字的右边就明白了，是因为祸从口出。圣经中就强调，吃什么没事，说出来的话却可能犯罪！
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• 中国的今天虽然困难多多，就连房子的事都闹得不可开交。但撇开所有的小插曲，俺对中国的未来充满信心。就因为中国祝福过以色列，上帝必祝福中国。就因为中国有越来越多的人愿意跟随拿撒勒人耶稣，所以上帝命定的福就必然临到。人或不守约，上帝却必遵守。上帝是信实与公义。呵呵。

• 福，是所有的人都需要，都渴望的。中文福字左边是代表“神”的“示”字旁，这意味着福来自神。“畐”本象形，通常解释是“腹”字的初文，上象人首，“田”象腹部之形，腹中的“十”符表示充满之义，则“畐”有腹满义。“福”“富”互训，以明富则有福。这个“福”和圣经是什么关系呢？
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• 登山宝训说：“虚心的人有福了，因为天国是他们的。哀恸的人有福了，因为他们必得安慰。温柔的人有福了，因为他们必承受地土。饥渴慕义的人有福了，因为他们必得饱足。怜恤人的人有福了，因为他们必蒙怜恤。清心的人有福了，因为他们必得见神。使人和睦的人有福了，因为他们必称为神的儿子。为义受逼迫的人有福了，因为天国是他们的。人若因我辱骂你们，逼迫你们，捏造各样坏话毁谤你们，你们就有福了。应当欢喜快乐，因为你们在天上的赏赐是大的。在你们以前的先知，人也是这样逼迫他们。”这是圣经教导“福”最集中、最清楚的表达。它与中文的“福”又有什么关系呢？”
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• 我的理解：第一，福来自上帝，上帝是福的源泉或本源；第二，福代表着人在上帝里面得到完全的满足，“富”不仅意味着物质满足，更是精神满足。第三，满足中文以“十”字架形示之，这启示十字架上的恩典才是人类的唯一、真正满足。归根结底：仰望星空、回归上帝怀抱，接受十字架的恩典是人真正的“福”。
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• 中国人的幸福寄望于不断改革，不断进步。而今晨还有一个思考就是：中国经济又到了一个十字路口，刺激政策是维持还是退出，楼市是上行还是下滑，改革是往前还是往后。中国到底向何处去，改革到底怎么改，这一切，现在到了重新选择的时候。而我个人的一个看法是，为此我们需要回到2004年，重思改革，重思中国发展道路，并且重启全面改革。当前，房地产的调整只是开始。

• 福，是所有的人都需要，都渴望的。中文福字左边是代表“神”的“示”字旁，这意味着福来自神。“畐”本象形，通常解释是“腹”字的初文，上象人首，“田”象腹部之形，腹中的“十”符表示充满之义，则“畐”有腹满义。“福”“富”互训，以明富则有福。这个“福”和圣经是什么关系呢？
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• 登山宝训说：“虚心的人有福了，因为天国是他们的。哀恸的人有福了，因为他们必得安慰。温柔的人有福了，因为他们必承受地土。饥渴慕义的人有福了，因为他们必得饱足。怜恤人的人有福了，因为他们必蒙怜恤。清心的人有福了，因为他们必得见神。使人和睦的人有福了，因为他们必称为神的儿子。为义受逼迫的人有福了，因为天国是他们的。人若因我辱骂你们，逼迫你们，捏造各样坏话毁谤你们，你们就有福了。应当欢喜快乐，因为你们在天上的赏赐是大的。在你们以前的先知，人也是这样逼迫他们。”这是圣经教导“福”最集中、最清楚的表达。它与中文的“福”又有什么关系呢？”
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• 我的理解：第一，福来自上帝，上帝是福的源泉或本源；第二，福代表着人在上帝里面得到完全的满足，“富”不仅意味着物质满足，更是精神满足。第三，满足中文以“十”字架形示之，这启示十字架上的恩典才是人类的唯一、真正满足。归根结底：仰望星空、回归上帝怀抱，接受十字架的恩典是人真正的“福”。
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• 中国人的幸福寄望于不断改革，不断进步。而今晨还有一个思考就是：中国经济又到了一个十字路口，刺激政策是维持还是退出，楼市是上行还是下滑，改革是往前还是往后。中国到底向何处去，改革到底怎么改，这一切，现在到了重新选择的时候。而我个人的一个看法是，为此我们需要回到2004年，重思改革，重思中国发展道路，并且重启全面改革。当前，房地产的调整只是开始。

周日，在所有人兴高采烈的欢度周末，最不经意的时间，政府出台了迄今为止最严厉的楼市调控。茅头所指，是楼市的投资性与投机性需求，方法则是收紧信贷。

狼终于来了!箭终于出了！本轮楼市调控力度空前且精准。谁说政府不会动真格的？！

信贷紧缩对于正升温的楼市犹如降下倾盆大雨，而税改且在后虎视眈眈。2009年年开发商资金来源增长增长44.2%。其中，个人按揭贷款增长最高，达116.2%。楼市回暖完全是因为信贷宽松的结果，楼价爆涨完全是因为货币惹得祸。而今年，势必进入萧瑟的初冬!作一个初步同时非常主观的估计，至少将楼价的增长率向下杀20个百分点。